Wie ermittelt man möglichst präzis den Marktwert einer Renditeliegenschaft?
Grundlage für die Wertermittlung bildet das ursprünglich aus der Unternehmensbewertung stammende Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF). In einem ersten Schritt werden hierbei die jährlichen erwarteten Netto-Rückflüsse berechnet (Bruttoerträge abzüglich Kosten für Betrieb, Unterhalt, Instandsetzungen etc.). In einem zweiten Schritt werden diese sog. Cash Flows, sprich die dem Eigentümer effektiv zur freien Verfügung stehenden Geldflüsse, auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert und addiert.
Für diese Bewertung wird ein zeitlicher Horizont von 10 Jahren gewählt, in denen die Cash Flows auf jährlicher Basis berechnet werden. Für die nach dieser Zeitspanne verbleibende Restlebensdauer wird ein auf den heutigen Zeitpunkt abgezinster Barwert (Exit Value) ausgewiesen. Die Summe der 10 einzeln berechneten Jahresüberschüsse und des Exit Values ergibt den Gesamtwert der hier bewerteten Liegenschaft.
Grosse Bedeutung kommt dabei der Wahl des Diskontierungssatzes zu, weil dieser in der Regel einen wesentlichen Einfluss auf den Gesamtwert der Liegenschaft ausübt. Ausgehend von der Überlegung, dass ein Investor für eingegangene Risiken in Form einer entsprechenden Rendite entschädigt werden will, haben wir den Diskontierungssatz nach der Methode der Risikokomponenten zusammengestellt. Das heisst, aufbauend auf der Rendite für risikolose Anleihen (Durchschnitt 10-jährige Bundesobligation) werden Zuschläge für systematisch eingegangene Risiken erhoben (allgemeines Immobilienrisiko aufgrund der Illiquidität des Kapitals, spezifische Risiken infolge Lage, Nutzung, Funktionalität der Liegenschaft usw.).
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- Publikation: Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilien?
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