Dank einem glücklichen Zusammenspiel von mehreren Faktoren wächst die Schweizer Wirtschaft im Jahr 2018 stark.
Ein Grossteil des Wachstums ist jedoch einzelnen Sonderfaktoren wie Sportanlässen zuzuschreiben. Im kommenden Jahr wird eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums erwartet, da diverse Wachstumstreiber an Schwung verlieren. Diese Verlangsamung sowie die erneute Aufwertung des Schweizer Frankens mindern die Gefahr eines kurzfristigen Zinsanstieges. Der anhaltende Anlagedruck führte zu weiteren Abschlägen auf Renditen, besonders für Mehrfamilienhäuser. Im Wohneigentumsbereich hingegen sank das Risiko einer Immobilienblase, da sich die Preise in der letzten Zeit im Vergleich zur Konjunkturdynamik nur verhalten entwickelt haben. Das Baugewerbe bekam im dritten Quartal eine leichte Abkühlung zu spüren, welche lediglich von temporärer Dauer sein dürfte. Weiter führte das aktuelle Wirtschaftswachstum zu Erholungen im Büromarkt und zu steigenden Umsätzen im Detailhandel.
BIP
Wirtschaft profitiert von glücklichen Umständen
Die Schweizer Konjunktur wächst im Moment rasant. Dabei profitiert das höchste Wachstum seit 2010 auf einem glücklichen Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Neben einem positiven Weltwirtschaftswachstum, tiefem Zinsumfeld und der Abschwächung des Schweizer Frankens wurde ein Viertel des Wachstums der letzten zwei Quartale durch vergangene Sportereignisse, wie die Winterolympiade und die Fussballweltmeisterschaften, hervorgerufen. Die Experten haben dementsprechend ihre Prognosen für das Wirtschaftswachstum im Jahr 2018 auf 2,8 % (+0, % ggü. Vorquartal) erhöht. (8, 9)
Die Party ist 2019 zu Ende
2019 dürfte die Party jedoch auch schon wieder vorbei sein, da sich diverse Wachstumstreiber abschwächen. Der globale Aufschwung verliert an Fahrt und die Nettozuwanderung schwächelt weiter, was auch negative Effekte für den Binnenkonsum mit sich bringt. Tiefere Investitionserwartungen und eine sinkende Exportnachfrage trüben das Bild weiter und führen insgesamt zu weniger Rückenwind für die Wirtschaft im Jahr 2019. Die Wachstumserwartungen der Experten liegen mit 1,8 % (–0,1 % ggü. Vorquartal) wieder näher am langfristigen Potenzialwachstum für die Schweizer Volkswirtschaft.1 (8, 9)
Die Zuwanderung verharrt auf tiefem Niveau. Für das Jahr 2018 wird ähnlich wie im Vorjahr ein Migrationssaldo von rund 50'000 Personen erwartet. Erstmals seit 2014 dürften somit keine ernsthaften Rückgänge zu verzeichnen sein. Der historisch tiefe Wert von 2017 dürfte jedoch nochmals unterschritten werden.1 (12, 13)
Auf dem Arbeitsmarkt hat sich die Lage aufgrund der starken Wirtschaft und der tiefen Zuwanderung weiter verbessert. Besonders positiv hat sich die Anzahl der offenen Stellen im Grundstücks- und Wohnungswesen sowie in den IT-Dienstleistungen entwickelt. (10) Die Experten haben ihre Arbeitslosenprognosen für 2018 auf 2,7 % (–0,1 % ggü. Vorquartal) gesenkt. Im Jahr 2019 dürfte die Beschäftigung weiterwachsen. Insgesamt wird 2019 von einer Arbeitslosenquote von 2,5 % (–0.1 % ggü. Vorquartal) ausgegangen. (8, 9)
Inflation
Mittelfristiger Zinsanstieg erwartet
Obwohl eine leichte Zunahme der inländischen Inflation zu spüren ist, geht die Schweizer Nationalbank weiterhin von einer Teuerung von 0,9 % für das Jahr 2018 aus. Aufgrund des aufgewerteten Frankens reduzieren sich jedoch die Inflationsprognosen der SNB für 2019 auf 0,8 % (–0,1 % ggü. Vorquartal) und für 2020 auf 1,2 % (–0,4 % ggü. Vorquartal). (11) Die Nationalbank versucht mit einer unverändert expansiven Geldpolitik die Inflationsentwicklung auf einem positiven Niveau zu stabilisieren und die Konjunktur zu stützen. Mit der anhaltenden Negativzinsstrategie dämmt die SNB den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken ein. Trotzdem hat sich der Franken seit dem Sommer merklich aufgewertet und mindert hierzulande die Gefahr einer kurzfristigen Zinswende.3
Kurzfristig kaum Gefahr einer Zinswende
Internationale Risiken wie die schwelende Krise in der Türkei oder der potenzielle Handelskrieg zwischen den USA und China hatten keinen Einfluss auf die Zinssätze. Das Zinszielband für den Dreimonats-Libor liegt weiterhin zwischen –0,25 % und –1,25 %.3 (20, 21) Die Bundesobligationssätze sind im dritten Quartal entsprechend stabil tief geblieben. Die Rendite einer zehnjährigen Bundesobligation bewegte sich stets um den Nullpunkt. Das SECO und die KOF haben für 2019 ihre Renditeerwartungen für eine zehnjährige Bundesobligation jeweils nach unten auf 0,3 % bzw. 0,2 % angepasst. (20, 21, 22)
Mittelfristig erwarten drei Viertel der befragten Investoren im PwC Real Estate Investor Survey steigende Zinssätze in den nächsten drei bis fünf Jahren. Insgesamt ist die Schweiz stark vom europäischen Zinsniveau abhängig und im Gegensatz zur US-Notenbank hat die EZB bis jetzt alles unternommen, um die Zinsen tief zu halten. Die positive Entwicklung der Schweizer Wirtschaft im Jahr 2018 erhöht jedoch den Druck auf die Schweizer Nationalbank und ihre Negativzinspolitik.5
Bau
Leichte Abkühlung in der Baubranche
Der Bauindex hatte im dritten Quartal einen Rückgang von 3 Punkten (ggü. Vorquartal) auf 138 Punkte zu verzeichnen, was dem tiefsten Stand seit zwei Jahren entspricht. Die Abnahme ist primär auf den Hochbau und seinen Rückgang von 6 Index-Punkten (ggü. Vorquartal) zurückzuführen, während sich der Tiefbau auf einem konstanten Niveau weiterbewegt. Der Wohnungsbau büsste aktuell 6 Index-Punkte (ggü. Vorquartal) ein und konnte somit das hohe Niveau der letzten zwei Jahre nicht mehr halten. (17) Auf das Überangebot an Mietwohnungen reagierten einige Investoren abwartend, was zu rückläufigen Aufträgen im Wohnungsbau geführt hat.6
Korrektur war zu erwarten und dürfte lediglich temporär sein
Die allgemein leichte Abkühlung der Bautätigkeit war zu erwarten und dürfte lediglich temporärer Art sein. Die Kombination aus Wirtschaftswachstum und tiefen Zinsen führt zu einem anhaltenden investitionsfreundlichen Klima und stützt somit das Baugewerbe. Dies widerspiegelt sich auch in der unverändert hohen Anzahl an Baugesuchen. Die allgemeine Trendwende auf die Überproduktion im Baugewerbe wird erst mittelfristig bei einem allfälligen Anstieg des Zinsniveaus erwartet. Für das aktuelle Jahr erwarten die Experten im Hochbau eine Zunahme von 1,1 %, während sie von leichten Rückgängen von –0,9 % und –0,1 % für die Jahre 2019 und 2020 ausgehen.6 (16)
Wohneigentum
Preisanstieg im Eigentumsbereich
Im dritten Quartal wurde Wohneigentum teurer gehandelt. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser nahmen im Tiefpreissegment um 2,4 % bzw. 3,6 % (ggü. Vorquartal) zu. Nach Rückgängen in den letzten Quartalen konnte sich auch das Hochpreissegment stabilisieren. Gehobene Eigentumswohnungen wiesen nach sieben rückläufigen Quartalen zum ersten Mal wieder eine Preiszunahme von 2,1 % (ggü. Vorquartal) auf und auch Einfamilienhäuser wurden zu erhöhten Preisen von 2,9 % (ggü. Vorquartal) gehandelt. Insgesamt hatte das Wohneigentum einen Anstieg von 2,3 % (ggü. Vorquartal) zu verzeichnen. Dieser Anstieg war in allen Regionen zu beobachten, wobei die Preise für Wohneigentum in der Südschweiz mit 3,9 % (ggü. Vorquartal) am stärksten stiegen.7 (48, 54)
Vor allem bei Eigentumswohnungen ist in letzter Zeit eine verstärkte Nachfrage zu beobachten. Eine Studie der HWZ zeigt auf, dass trotz eines erhöhten Angebots an Eigentumswohnungen von 3,5 % die durchschnittliche Insertionszeit um 32 % auf insgesamt 70 Tage abgenommen hat. Neben dem Fakt, dass viele Eigentumswohnungen aus Investitionsgründen gekauft werden, führt der Preisanstieg von Einfamilienhäusern dazu, dass Haushalte vermehrt Eigentumswohnungen nachfragen.8
Trotz angestiegener Preise sinkt das Risiko einer Immobilienblase
In Zukunft ist weiterhin mit stabilen Preisen zu rechnen. (7) Eine kräftige Wirtschaft, sinkende Arbeitslosigkeit und tiefe Finanzierungskosten stützen die Nachfrage nach Wohneigentum. Dazu kommen immer weniger Eigentumsprojekte auf den Markt, was das Angebot reduziert und somit die Preise stützt.4
Obwohl die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal angestiegen sind, sank der Blasenindex der UBS auf den Wert von 0,87 Indexpunkten und befindet sich zum ersten Mal seit 2012 nicht mehr in der Risikozone. Trotz Wirtschaftswachstum und Tiefzinsphase sind die Preise von Wohneigentum seit 2015 jährlich lediglich um 0,8 % angestiegen, was dazu führte, dass die Anzeichen für eine Immobilienblase im Wohneigentumsbereich abgenommen haben.9
Mietwohnungen
Anhaltend hohe Leerstände bei Mietwohnungen
Die abnehmende Zuwanderung der letzten Jahre sowie die gleichzeitige Fortführung der regen Bautätigkeit hat zu einer Überproduktion an Wohnungen und somit zu einer Entkoppelung des Angebots von der Nachfrage geführt. Verglichen mit dem Mittelwert von 2007 wurden in Agglomerationen und in übrigen Gemeinden rund zwei Drittel mehr Wohnungen bewilligt. Im Zentrum dagegen betrug die Zunahme lediglich ein Drittel.5
Für das Jahr 2018 wurden vom Bundesamt für Statistik (BfS) rund 72'000 Leerwohnungen gezählt. Dies entspricht einer Leerstandziffer von 1,62 % und einer Zunahme von knapp 13 % gegenüber dem Jahr 2017.10 Der starke Anstieg ist hauptsächlich eine Folge der bereits erwähnten Überproduktion von Mietwohnungen. Circa 80 % des aktuellen Leerwohnungsbestandes entfallen auf den Mietwohnungsmarkt, was einer Leerstandziffer von 2,51 % für Mietwohnungen entspricht. Regional sind grosse Unterschiede zwischen den Leerstandquoten auszumachen. Zentrumsferne Regionen und Agglomerationsregionen von Klein- und Mittelzentren sind mit Abstand am stärksten von Leerwohnungen betroffen.5 Die eher dezentral gelegenen Regionen Ostschweiz (2,08 %) und Tessin (2,02 %) weisen demnach auch die grössten Leerstände auf.10 Weniger betroffen sind die Grosszentren, wo die Wohnungsnachfrage weiterhin grösser ist als das Angebot. Die Städte Zürich und Bern haben sogar leicht rückläufige Leerstandziffern aufzuweisen.4 Insgesamt verzeichnet die Region Zürich (0,99 %) die tiefste Leerstandquote.10
Die Marktmieten für Wohnungen bewegten sich im dritten Quartal insgesamt seitwärts (+0,3 % ggü. Vorquartal). Während die Mieten für Altbauten eine Zunahme von 0,9 % (ggü. Vorquartal) erzielten, wiesen die Mieten für Neubauten einen marginalen Rückgang von 0,2 % (ggü. Vorquartal) auf.11 (1, 25)
Nettorenditen sanken um 25 Basispunkte über die letzten sechs Monate
Aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfeldes sind Immobilieninvestitionen trotz der erhöhten Leerstandziffer weiterhin attraktiv für Investoren. Die hohe Nachfrage setzt die Renditen von Objekten in Zentrumslagen stark unter Druck.5 Im PwC Real Estate Investor Survey ist zu sehen, dass in allen Grossstädten ausser Luzern die Nettorenditen für A-Klasse-Objekte nochmals gesunken sind. Zürich steht weiterhin an der Spitze, mit einer Nettorendite für A-Klasse-Objekte von 2,2 %, dicht gefolgt von Genf mit 2,3 %. Im Mittelfeld befinden sich die Städte Basel, Bern, Winterthur, Lausanne und Lugano mit einer Nettorendite von 2,6 %. Innerhalb von sechs Monaten haben sich die Nettorenditen für A-Klasse-Liegenschaften durchschnittlich um insgesamt 25 Basispunkte reduziert.4 Diese starke Renditekompression gepaart mit mangelnder Verfügbarkeit von Landparzellen an zentralen Lagen hat zur Folge, dass die Investoren auf Agglomerationen und ländliche Gebiete ausweichen müssen.5
Büro
Bürosegment erholt sich weiter
Die Marktmieten für Büroflächen konnten sich im dritten Quartal weiter erholen. Gegenüber dem Vorquartal konnten sie eine erneute Steigerung von 3,1 % aufweisen und befinden sich nun das zweite Quartal in Folge in einem Aufwärtstrend.11 (2, 35, 37) Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Mieten immer noch auf einem rekordtiefen Niveau befinden.
Steigende Büroflächennachfrage aufgrund Wirtschaftsaufschwung
In vielen Kantonen hat sich der Büroleerstand stabilisiert oder ist sogar zurückgegangen. Die steigende Nachfrage nach Büroflächen ist hauptsächlich auf die Konjunktur und die verbesserte Lage auf dem Arbeitsmarkt zurückzuführen. Vor allem das Beschäftigungswachstum in der Dienstleistungsbranche und im IT-Sektor haben zu einer erhöhten Flächennachfrage geführt. Für Genf muss die Lage jedoch differenziert betrachtet werden. Die leerstehenden Büroflächen haben aufgrund des stetig steigenden Angebotes um 44 % zugenommen. Insgesamt liegt die Summe der Baubewilligungen für die letzten zwölf Monate im Kanton Genf rund 25 % über dem Schweizerischen Durchschnitt.5
Durch das anhaltende Negativzinsumfeld bleiben Investitionen in den Büromarkt attraktiv für Investoren.5 Im PwC Real Estate Investor Survey haben die Nettorenditen in den Städten Zürich, Basel, Bern, Lausanne und Winterthur nochmals abgenommen. Die Stadt Zürich liegt mit einer Nettorendite für A-Klasse-Objekte von 2,4 % auf dem ersten Platz.4
Verkauf
Umsatzwachstum im Detailhandel
Der Detailhandel konnte im zweiten Quartal ein Umsatzwachstum von 2 % (ggü. Vorjahresquartal) aufweisen. Neben dem Food-Segment (+2,9 % ggü. Vorjahresquartal) wies auch das Non-Food-Segment ein Wachstum von 0,6 % (ggü. Vorjahresquartal) auf. Neben dem guten Wetter ist das Wachstum hauptsächlich Sondereffekten wie Sportgrossanlässen zuzuschreiben. In Zukunft wird daher mit einer Abschwächung im Retail-Bereich gerechnet.1
Strukturwandel setzt sich weiter fort
Die Umsätze im stationären Non-Food-Bereich nahmen im Jahr 2017 um insgesamt 0,9 Mrd. CHF ab, während die Umsätze im Onlinehandel um 0,8 Mrd. CHF anstiegen. Dies zeigt auf, dass sich der Strukturwandel und dessen negativer Einfluss auf die Nachfrage nach Verkaufsflächen immer weiter fortsetzt. Insgesamt nahmen die Angebotsmieten für Verkaufsflächen im zweiten Quartal um 0,3 % (ggü. Vorjahresquartal) ab und lagen somit 10 % unter dem letzten Höchststand von 2012. In einem solchen Marktumfeld werden Faktoren wie Gebäudekonzept, Lagequalität und Flächenflexibilität eine erhöhte Priorität zugeschrieben.12
1 Credit Suisse, Monitor Schweiz, September 2018
2 Swiss Life Asset Managers, Perspektiven, Konjunktur, November 2018
3 SNB, Quartalsheft, 03/2018, September
4 PwC Real Estate Investor Survey, Volume 8, H1 2018, Oktober 2018
5 Credit Suisse, Immobilienmonitor Schweiz, September 2018
6 Baukostenindex der Credit Suisse und des Schweizerischen Baumeisterverbandes, Q3/2018
7 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, Datenstand 30. September 2018
8 Swiss Real Estate Institute, Online Home Market Analysis (OHMA), 26. September 2018
9 UBS, Swiss Real Estate Bubble Index, Q3/2018
10 NZZ, Die Zahl der leeren Wohnungen nimmt deutlich zu, 12.09.2018
11 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeliegenschaften, Datenstand 30. September 2018
12 UBS, Swiss Real Estate Outlook, Edition 2H18
Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «(1)» usw. bezeichnet.
