Neuer Bettenboom - Geht es dem Tourismus nachhaltig besser?

Marco Rentsch, Director PwC Hospitality & Tourism Center of Excellence EMEA, wurde im Schweizer Immobilien-Magazin "Immobilien Business" im Februar 2019 zum Schweizer Hotelmarkt interviewt. Den Artikel können Sie hier lesen.

Der Abwärtstrend im Schweizer Tourismus scheint gestoppt

Der Abwärtstrend der Touristenzahlen nach der Finanzkrise vor allem aufgrund des hohen Schweizer Frankens hat sich wieder gekehrt. Die Schweiz verzeichnet wieder steigende Touristenzahlen. Das Jahr 2017 konnte mit 53.3 Millionen Logiernächten gleich viele Logiernächte verbuchen, wie das Jahr 2008, welches ein Rekordjahr war. Auch in 2018 wurden bis Ende November  35.9 Millionen Logiernächte verzeichnet. 

Dieser Aufwärtstrend in der Nachfrage und die damit verbundene hohe Auslastung, welche die Hotellerie verzeichnen konnte, hat neue Hotelketten angezogen - internationale Budget-Hotelbetreiber, welche die Schweiz vorher noch nicht so gesehen hat. Diese Betreiber suchen sich einen guten Standort in den Schweizer Städten, wie zum Beispiel Moxy Hotel, InterCity, Dormero, B&B Hotels, Meininger und weiter internationale Hotelbetreiber.

Obwohl der ADR für Schweizer Standards nicht sehr hoch ist, scheint er verglichen mit internationalen Standards hoch. Viel wird jedoch nicht einberechnet, dass die Mitarbeiterkosten, Wareneinkäufe und Betriebskosten einiges höher sind als im Ausland, was stark auf die Marge des Betreibers drückt. 

Die internationalen Hotelketten, die sich in der Schweiz einen Standort gesucht haben, haben jedoch einen Vorteil zu den traditionellen Schweizer Häuser mit effizienteren Betreibermodellen, klaren Konzepten und neuen Produkten. Dies wird den Druck auf die etablierte Hotellerie erhöhen und  die Reaktion dieser ist, die durchschnittliche Tagesrate der Hotels zu reduzieren, damit die hohe Auslastung gehalten werden kann. Diese Preisreduktion ist für eine Destination, sowie für das Marketing der Hotels längerfristig grundlegend die falsche Strategie und kann in einer Abwärtsspirale enden.

Hotels als Anlagealternative und neue Pachtmodelle

Die neuen Hotelbetreiber haben sich vorallem für die Expansion in die Schweizer Metropolen entschieden. Wie Marco Rentsch, Director Hospitality & Tourism Center of Excellence EMEA, im Artikel "Neuer Bettenboom" in der Januar-Ausgabe des Fachmagazins Immobilien Business informiert, ist bei einer solchen Entwicklung die Nachhaltigkeit der Pachterträge keineswegs sicher. "In Zürich herrscht im Moment eine Over-supply-Situation, welche sich stark auf die Ertragslage vieler Betreiber und dadurch auf die Tragbarkeit der Miete auswirkt. Alleine in Zürich sind über 1'500 Zimmer im Bau oder wurden in den letzten Monaten eröffnet", wurde Marco Rentsch zitiert. 

Da es seit geraumer Zeit Investitionsstau in den klassischen Anlagesegmenten gibt, suchen Investoren alternative Anlagestrategien in Immobilien. Immer mehr Investoren, unter anderem auch institutionelle Investoren, suchen höhere Renditen im Hotelleriebereich. Das gleiche Bild zeichnet sich bei den Immobilienentwicklern ab. Auch sie konzentrieren sich auf Hotelentwicklungen, da höhere Renditen erwartet werden dürfen. 

Es ist nicht klar, ob die Betreiber nachhaltig die vereinbarte Miete erwirtschaften können. So kommen auch mehr alternative Miet- und Pachtverträge zum Zuge. Zum Beispiel setzt man mehr und mehr auf tiefere Basismieten mit Umsatzbeteiligung. Auch bei diesen neuen Pachtstrukturen bleibt abzuwarten wie sich der Markt entwickelt.

Eine Variante sei es, bestehende Hotels in "Serviced Apartments" umzunutzen. Dies könne zu Einsparungen in den Betriebskosten führen, da signifikante Kosten, wie zum Beispiel die hohen Personalkosten, verringert werden können.