PwC-Immospektive

Interprétation de la newsletter « Méta-analyse immobilière FPRE T2/20

L’incertitude quant à l’évolution conjoncturelle est inhabituellement élevée

15 mai 2020

Au moment de la crise du COVID, l’incertitude sur les prévisions est inhabituellement élevée. Une profonde récession est inéluctable, mais un rétablissement rapide après le confinement semble encore envisageable. La croissance de l’emploi ainsi que l’immigration sont en recul. La consommation intérieure fléchit, tout au moins temporairement. Malgré une légère hausse des frais de financement, le marché de l’immobilier résidentiel constitue une valeur refuge pour les investisseurs et reste globalement solide en cette période de crise. L’immobilier de bureau est peu touché directement, bien que les loyers dans ce segment aient déjà chuté sans le COVID et que les prévisions s’assombrissent. Les surfaces de vente, en tourmente depuis longtemps, subissent une pression encore plus forte suite au confinement et à la mutation numérique qui s’accélère.

Inflation 

Une profonde récession est inévitable, du moins à court terme

Suite à la pandémie du COVID-19, l’activité économique mondiale a subi un ralentissement imprévu. La Suisse connaît un choc aussi bien de la demande que de l’offre, ce qui provoquera une récession sévère.1,2 Les experts prévoient pour 2020 une baisse sensible du PIB par rapport au trimestre précédent (-4,5 % selon UBS et -6,7 % selon le SECO). Au premier trimestre, les économistes tablaient encore sur une croissance positive moyenne de 1,4 % [8]. Les prévisions ne sont formulées qu’avec une grande réserve, car l’incertitude quant à l’évolution est inhabituellement élevée .3,4 De plus, les prévisions récentes sont le plus souvent inférieures aux précédentes. Ainsi par exemple, le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) a revu le 23 avril ses prévisions du PIB pour le mois de mars (de -1,5 % à -6,7 %) et s’attend même à l’une des chutes les plus marquées depuis plusieurs décennies.Quant à savoir quelle sera l’ampleur de la récession, cela dépendra du temps qu’il faudra à l’économie pour se redresser. Comme la crise est imputable à une cause exogène, il peut y avoir une reprise immédiate de l’économie dès que les mesures restrictives auront été totalement levées. En 2021, les experts s’attendent à un effet de rattrapage conjoncturel, à condition que la situation se détende au cours du deuxième semestre.3,4,6 Les attentes en matière de PIB pour 2021 augmentent à 3,4 % (contre 1,5 % au trimestre précédent) [8] et se situent ainsi au-dessus du potentiel de croissance à long terme de 1,6 % à 1,8 %. [9]

La forte incertitude qui règne actuellement inhibe la demande de biens à l’étranger, ce qui a un impact direct sur l’industrie d’exportation suisse. Dans le domaine du commerce, le secteur pharmaceutique, moins sensible aux fluctuations conjoncturelles, pourrait servir de soutien. En raison de l’incertitude actuelle, de nombreuses entreprises reportent, voire annulent leurs projets d’investissement. La restriction de l’activité économique entraîne une baisse des importations d’une part et de l’emploi d’autre part.4,6 À moyen terme, le recul de la demande de main-d’oeuvre conduira à une baisse de l’immigration [12,13,14].7 Bien que dans un premier temps, la mesure de chômage partiel empêche une hausse massive du chômage, celui-ci augmentera sensiblement par la suite. Pour l’année en cours, les prévisions s’établissent à 3,2 % (2,4 % au 1er trimestre 2020), avec une évolution stable en 2021 (3,3 %, 1er trimestre 2020 : 2,6 %) [8]. La consommation intérieure a temporairement fléchi durant le confinement et ne reprendra que lentement avec la réouverture.5 La consommation privée tout comme le marché du travail en bonne santé ont soutenu jusqu’ici la conjoncture intérieure et sont affaiblis par la crise du COVID-19.1,4

Perspectives inflationnistes négatives et taux élevés 

Pour stabiliser la situation, la BNS a augmenté ses interventions sur le marché des changes et réduit la charge des taux négatifs pour les banques suisses en relevant le plafond.3 Aucune adaptation du taux directeur de la BNS, qui se situe toujours à -0,75 %, n’est attendue cette année.8 Des incertitudes sur les marchés internationaux conduisent à une fuite vers des monnaies stables comme le franc suisse. En raison de la pression haussière, les biens importés sont meilleur marché. Par ailleurs, les prix du pétrole ont considérablement reculé. Suite à la baisse récente du taux de référence, des baisses de prix sont également attendues pour les logements locatifs.4 Les prévisions inflationnistes pour 2020, de 0,2 % en février, redeviennent négatives avec -0,5 % [8]. Dans l’attente d’un retour à la normale dans un délai d’un an, on table à nouveau en 2021 sur une inflation positive de 0,2 % (0,4 % au 1er trimestre 2020) [8].

Les intérêts des obligations fédérales et les frais de financement ont grimpé de plus de 20 points de base

Le rendement des obligations fédérales à 10 ans a bondi brièvement après l’apparition du COVID début avril (-0,25 %) pour retomber graduellement à un niveau plus bas (-0,52 %, début mai).9 Les pronostics sur l’évolution future se situent entre -0,5 et -1 % en 2020 resp. entre -0,3 et -0.9 % en 2021 [20,22]. Les intérêts des hypothèques suisses à 3 et 10 ans ont réagi de la même façon à l’éclatement de la pandémie du COVID. Entre février et mars, ils ont en effet augmenté de 10 et 20 points de base (pb) à 1,1 % et 1,4 % et laissent entrevoir une augmentation des frais de financement en raison de l’incertitude qui règne actuellement [23].

Construction

Le génie civil en soutien du secteur de la construction 

Depuis un certain temps, le recul du nombre de permis de construire, en particulier pour des immeubles commerciaux et résidentiels, indique un repli de l’activité de construction. Suite à la crise du COVID-19 et à la gestion des liquidités, de nombreuses entreprises ont également dû reporter ou annuler des investissements planifiés.4 Les livraisons tardives de matériaux ainsi que le ralentissement important de l’immigration ont également entraîné des retards des investissements dans la construction.

Net recul des prévisions de chiffres d’affaires depuis le 1er trimestre

Au 1er trimestre, les prévisions de chiffres d’affaires ont globalement chuté de 6,3 % par rapport au trimestre précédent, se situant ainsi à un niveau pratiquement équivalent à celui de l’année précédente (-0,7 % par rapport à l’année précédente, soit 142 points) [17]. Comme c’était déjà le cas fin 2019, ce recul est imputable à la construction de bâtiments (-8,2 % par rapport au trimestre précédent). De grands projets de construction de bureaux, comme par exemple « The Circle » à Zurich, ont freiné pendant plusieurs années la baisse du chiffre d’affaires dans le secteur des bâtiments industriels et commerciaux (-13,3 % par rapport au trimestre précédent), mais ce processus s’arrêtera avec l’achèvement prochain des projets. Les chiffres d’affaires un peu plus volatils du génie civil sont également en recul de 4,4 % au 1er trimestre 2020. Mais ce recul n’est considéré que comme un creux passager, car les réserves de travail dans le secteur public sont suffisantes.10

Propriété d'habitation

Le marché des logements en propriété marque une pause 

Les transactions conclues jusqu’à la fin du 1er trimestre n’ont pas été impactées par le COVID-19. Les effets ne se refléteront dans les chiffres qu’à la fin du prochain trimestre.11 Au premier trimestre, les prix des logements en propriété ont encore pu maintenir la dynamique du trimestre précédent et ont augmenté de 2,5 % dans toute la Suisse (+4,9 % par rapport à l’année précédente). Pour les logements en propriété [3,61,62] tout comme les maisons individuelles [4,55,56], on observe des hausses de prix surtout dans le segment haut de gamme (logements en propriété +3,7 %, maisons individuelles +3,3 % par rapport au 4e trimestre 2019.12

Dans l’environnement actuel, les acheteurs comme les vendeurs pratiquent une stratégie d’attente jusqu’à nouvel ordre.13 Car outre les conditions plus difficiles de visite et de déménagement, les acheteurs potentiels ne connaissent actuellement pas l’impact réel de la crise. Il en va de même pour les vendeurs, qui au vu de la durée incertaine du ralentissement ne sont pas encore prêts à consentir des baisses de prix. La détention d’un bien immobilier reste attractive dans l’environnement financier défavorable.7, 14 Le niveau toujours bas des taux d’intérêt laisse entrevoir un rétablissement rapide de la demande.11 Les logements de vacances,

Suite à une hausse des prix de 2,5 % au 1er trimestre, le marché des logements en propriété est dans l’attente pour l’instant

un bien de luxe typique, ou les logements dans le segment des prix élevés, sont plus vulnérables en temps de crise que les logements en propriété des catégories de prix inférieures.15 Le nombre de transactions devrait dès lors diminuer temporairement, tandis que les prix devraient brièvement fléchir quelque peu, mais rester globalement stables.14,16

 

Appartement loué

Un recul sensible de la demande aura une incidence sur les loyers résidentiels au second trimestre 

Peu avant l’apparition du COVID (1er trimestre 2020), les loyers résidentiels (loyers réels) ont suivi une évolution positive atypique par rapport aux trimestres précédents, plus faibles [25]. Ils ont enregistré une hausse de 1,6 % dans toute la Suisse, retrouvant ainsi le niveau de l’année précédente (+0,4 %). En comparaison régionale, les loyers du marché de Suisse méridionale, autrement confrontée à de sombres perspectives, ont connu la plus forte hausse par rapport à décembre (3,7 %), alors que dans les régions de Zurich et de Genève, ils ont progressé respectivement de 1,7 % et 1,4 %. Seuls les loyers de la région des Alpes sont en léger recul (-0,8 % par rapport au 4e trimestre 2019, et -0,5 % par rapport à l’année précédente) [26].17 

Quant à l’évolution des chiffres pendant et après le confinement, elle apparaîtra au prochain trimestre. Contrairement aux logements en propriété, l’insécurité croissante de l’emploi et le recul de l’immigration [12,13] devraient entraîner une baisse sensible de la demande de logements locatifs.14 Le recul de la construction de logements neufs aura un effet stabilisateur, mais en raison des nombreux investissements réalisés ces dernières années dans les nouvelles constructions, l’offre se maintiendra à un niveau élevé.16,18 Suite aux mesures gouvernementales comme par exemple le chômage partiel, aucune vague de défaillances dramatique des loyers n’est à redouter.19 L’augmentation du taux de vacance devrait se poursuivre un faible niveau, ce qui met à nouveau sous pression les loyers proposés [28,29]. L’abaissement récent du taux d’intérêt de référence conduit à un recul des loyers en cours.

Les frais de financement quelque peu élevés n’ont eu aucune incidence jusqu’ici sur les exigences de rendement observées dans le segment du logement. La stabilité du marché suisse de l’immobilier résidentiel semble toujours attrayante pour les investisseurs, notamment parce que le risque de vacance est nettement plus 17 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Renditeliegenschaften, Datenstand 30. März 2020 18 Credit Suisse, Schweizer Immobilienmarkt 2020/März 2020 19 JLL, Newsletter vom 20. März 2020: Auswirkungen von COVID-19 auf den Schweizer Immobilienmarkt 20 PwC, Real Estate Investor Survey, Volume 11/März 2020 21 PwC, strategy&: COVID-19: UK industry focus 22 NZZ, Medienmitteilung vom 29. April 2020: Corona und Home-Office: Rechte und Pflichten der Arbeitnehmer faible que dans le domaine des immeubles à usage commercial. En mai, le taux d’actualisation réel estimé d’un immeuble de rapport récent de taille moyenne sur l’un des meilleurs sites zurichois s’élève à 2,00 %, soit une valeur inférieure à celle du trimestre précédent (2,03 %) [34]. Dans les villes de Genève (2,3 %) et Lausanne (2,6 %), les rendements nets de départ ont également baissé en mars de 10 pb par rapport à octobre 2019. Dans toute la Suisse, les rendements minimums dans les villes ont chuté de seulement 2 pb, alors que les rendements maximum ont reculé de 20 pb.20 Pour les deux trimestres à venir, nous attendons une évolution latérale des rendements dans les centres et les agglomérations. L’aversion observée dès 2019 pour les zones en périphérie devrait toutefois se traduire par des exigences de rendements un peu plus élevées.

Bureaux

Le fléchissement de la demande pour des surfaces de bureaux n’est pas imputable uniquement au COVID-19 Au 1er trimestre 2020, les loyers du marché (loyers réels) des surfaces du bureaux ont pour la première fois baissé de 1,2 % depuis début 2018. Leur niveau reste toutefois supérieur de 5,5 % à celui de l’année précédente [2,35,37]. Les loyers de la région de Zurich (-2,1 %) et de l’Espace Mittelland (-0,6 %) affichent un repli, mais ont connu une évolution supérieure à la moyenne en comparaison annuelle (+6 % et +8,8 % par rapport à l’année précédente). Les loyers de la région de Bâle ont enregistré une hausse de 1,9 % au cours du trimestre précédent, dépassant ainsi de 10,9 % le niveau de l’année précédente [36]. Dans le seul canton de Bâle-Ville, la hausse est même de 16,5 %, ce qui le place en tête depuis trois trimestres consécutifs. Au début de l’année, la compression des loyers dans le canton de Zoug a stoppé pour la première fois depuis début 2016 (+0,4 % par rapport au 4e trimestre 2019), mais ce canton reste néanmoins le seul à afficher un bilan annuel négatif pendant plusieurs trimestres consécutifs.17

Avant le COVID-19, les locations de surfaces de bureaux avaient déjà diminué de 1,2 % au premier trimestre

L’état des données au 30 mars ne permet pas de disposer d’effets mesurables du COVID-19. D’une manière générale, les bureaux et les entreprises de services sont moins sévèrement touchés par la crise que les bailleurs de surfaces commerciales. En raison du recul des commandes, il faut cependant s’attendre à un effondrement des chiffres d’affaires dans de nombreux cas. Seules quelques rares sociétés mettent à profit la crise pour générer de nouvelles idées commerciales, repenser leurs modèles d’affaires et devenir plus résistantes.21 Le COVID-19 fait chuter la demande de surfaces de bureaux à deux titres. D’une part, l’incertitude se traduit par un arrêt de l’expansion des surfaces. D’autre part, les entreprises ont été contraintes de réaliser des investissements informatiques pour un système de télétravail opérationnel.7,19 Au mois d’avril, près d’un tiers des employés en Suisse ont travaillé à plein temps depuis leur domicile, et 20% à temps partiel.22 Une fois en place, la nouvelle façon de travailler est amenée à se développer et apparaîtra comme une source d’économies potentielles. Par ailleurs, l’incertitude actuelle provoquera une hausse de la demande pour des contrats de location plus courts et plus flexibles. Au niveau de l’offre, on peut s’attendre à une légère progression de l’offre de petites surfaces dans un avenir proche. Malgré le soutien e l’État, il est probable que l’on assistera à une défaillance supérieure à la moyenne de petites sociétés.7,19 Au 1er trimestre 2020 (avant le COVID), les rendements des immeubles de bureaux situés dans des zones prisées ont enregistré dans toute la Suisse une baisse sensible par rapport à octobre 2019. À Saint-Gall (2,8 %) et Winterthour (2,5 %), on observe pour la première fois des valeurs inférieures à 3 %. Les rendements à Lausanne (2,3 %) se situent désormais au même niveau qu’à Genève (2,3 %).

Vente

L’intérêt pour l’immobilier de commerce de détail a faibli

Selon les experts, les rendements les plus bas se retrouvent toujours à Zurich (2,2 %).20 Ainsi qu’il est déjà apparu avant le COVID-19, les immeubles de bureaux situés dans des zones centrales (front-office) sont moins sensibles aux risques de vacance et résisteront également face à cette crise. Au vu des derniers développements, les situations de back-office subiront une pression plus importante et plus rapide. Les exigences de rendement dans ce segment devraient augmenter en conséquence au cours des deux prochains trimestres.

Les stratégies existantes de reconversion des surfaces de détail gagnent en importance

Pendant la crise du COVID, le commerce de détail et la gastronomie font partie des secteurs les plus fortement impactés.7 Les petites entreprises qui ont des frais fixes élevés et les entreprises tributaires des flux de passants ou du tourisme ne sont pas touchées seulement à court terme. Il probable que les restrictions toujours en vigueur de la mobilité internationale, mais ussi la prudence des consommateurs nationaux, affecteront le secteur de détail encore longtemps après les mesures de fermeture.19 Bien que les soutiens apportés par l’État évitent les défaillances de masse des loyers à court terme, les pénuries de liquidités donnent lieu à de nombreux appels à la bienveillance pour le paiement des loyers. Du point de vue des propriétaires, une certaine flexibilité pouvant aller jusqu’à une suspension temporaire du loyer constitue sans doute la meilleure option par rapport à la recherche d’un nouveau locataire, notamment dans les zones situées en périphérie.7 Le manque de clarté de la situation juridique et les interventions politiques dans les obligations résultant du contrat de location ne simplifient pas toujours les décisions des propriétaires. L’intérêt pour l’immobilier de commerce de détail a faibli Les rendements des immeubles affectés au commerce sont restés stables au 1er trimestre, et ce aussi bien dans les villes qu’à l’extérieur (avant le COVID). Le rendement le plus bas de 2,4 %, inchangé par rapport à octobre, est toujours attendu pour la ville de Zurich, suivie par Genève (2,5 %, identique à octobre) et Lucerne (2,6 %, contre 2,7 % précédemment). Comparé aux villes, on table dans les zones rurales sur une hausse de 0,5 à ,8 % environ par rapport aux endroits les plus prisés.20 Il est difficile pour l’heure de prévoir quel sera l’impact sur les rendements à partir du 2e trimestre 2020. D’après nos observations, l’intérêt manifesté pour les immeubles de rapport, plus particulièrement dans le secteur du commerce de détail, a fortement faibli, en particulier en dehors des centres les plus prisés [44,45]. Les stratégies existantes pour la reconversion ou la réduction générale de la part des immeubles de détail dans le portefeuille ont encore gagné en importance dans l’environnement du COVID. Ce climat du marché touchera également le marché des transactions et permettra aux rendements d’augmenter à nouveau. Alors que le commerce stationnaire stagne, la transformation numérique s’est accélérée. Les acheteurs ont quasiment été forcés d’effectuer des achats en ligne. En Angleterre, un sondage de PwC révèle qu’après seulement quelques semaines de confinement, les consommateurs se montraient plus ouverts au commerce en ligne, aux formations en ligne ou au live-streaming. Parmi les sondés, 30 % seraient disposés à faire plus fréquemment qu’auparavant des achats en ligne, et 16 % souhaiteraient conserver cette habitude à l’avenir.21 Les détaillants prennent davantage conscience de la nécessité de disposer de centres d’expédition et de distribution. Le changement structurel accroît en conséquence l’intérêt pour des surfaces logistiques, qui constituent depuis un certain temps déjà un moyen de diversification. Le rendement maximal en Suisse se situe à présent autour de 4,1 %, soit près de 1,5 à 2 % au-dessus de celui de l’immobilier de bureaux.23 Il appartient aux investisseurs d’apprécier si ce spread est suffisant pour compenser le risque associé.

1 Zürcher Kantonalbank (ZKB), Anlagen International 5/2020

2 UBS, Outlook Schweiz/2. Quartal 2020

3 Schweizerische Nationalbank (SNB), Quartalsheft 1/2020 März

4 Credit Suisse (CS), Monitor Schweiz/1.Q 2020

5 SECO, Medienmitteilung vom 23. April 2020: Stärkster Rückgang des BIP seit Jahrzehnten erwartet

6 SECO, Konjunkturtendenzen/Frühjahr 2020

7 ZKB, Immobilien aktuell/Ausgabe April 2020

8 UBS, Newsletter vom 23. März 2020: Wirtschaft Schweiz

9 SNB, Online: Aktuelle Zinssätze und Devisenkurse, Datenstand vom 4.5.2020

10 CS, Bauindex Schweiz/1. Quartal 2020

11 ZKB, Immobilienbarometer/1. Quartal 2020

12 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, Datenstand 30. März 2020

13 Immobilienbrief, Ausgabe 298/21. April 2020

14 Credit Suisse, Medienmitteilung vom 1. April 2020: Corona zwingt den Schweizer Immobilienmarkt nicht in die Knie

15 Neue Zürcher Zeitung (NZZ), Medienmitteilung vom 12. April 2020: Schockstarre beim Wohneigentum

16 Wüest Partner Immobilienmarkt Schweiz 2020/2

17 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Renditeliegenschaften, Datenstand 30. März 2020

18 Credit Suisse, Schweizer Immobilienmarkt 2020/März 2020

19 JLL, Newsletter vom 20. März 2020: Auswirkungen von COVID-19 auf den Schweizer Immobilienmarkt

20 PwC, Real Estate Investor Survey, Volume 11/März 2020

21 PwC, strategy&: COVID-19: UK industry focus

22 NZZ, Medienmitteilung vom 29. April 2020: Corona

und Home-Office: Rechte und Pflichten der Arbeitnehmer

23 CBRE, Logistikimmobilienbericht Schweiz/2020

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