D’ici 2050, les questions ESG auront l'impact le plus fort sur le marché immobilier

Zurich, le 9 novembre 2023 – Ces dernières années, les prix de l’immobilier en Europe ont augmenté beaucoup plus que les revenus, ce qui a entraîné une nette diminution de l’accessibilité financière. Combinée à des volumes d’investissement historiquement bas, cette situation constitue un sérieux défi. La situation géopolitique et économique, dont la guerre en Ukraine, la crise énergétique européenne et l’inflation mondiale, a également pesé sur le marché. La hausse des coûts de l’énergie et des taux d’intérêt inquiète à la fois les acheteurs et les vendeurs. C’est ce que montre la nouvelle étude « Emerging Trends in Real Estate 2024 », de PwC et de l’Urban Land Institute (ULI). Pour la 21e fois, cette enquête a été menée auprès de plus de 1000 professionnels de l’immobilier qui ont évalué la situation du secteur immobilier européen.
Outre ces défis, les professionnels de l’immobilier ont également exprimé dans l’enquête leurs inquiétudes concernant les mouvements des taux d’intérêt (86 %), la hausse de l’inflation (83 %) et la croissance économique européenne (76 %). En outre, les préoccupations liées à la gestion des ressources humaines augmentent en raison de la pénurie de personnel qualifié et de l’impact de l’intelligence artificielle (IA). Selon l’enquête, l’IA, les nouvelles technologies et la numérisation sont considérées comme les principales tendances pour l’avenir du secteur immobilier, après les questions ESG.

Les investisseurs immobiliers sont confrontés à des défis majeurs
Selon le dernier rapport « Emerging Trends in Real Estate® Europe » de PwC et de l’ULI, 75 % des gestionnaires immobiliers s’accordent à dire que les valorisations actuelles ne reflètent pas l’ensemble des défis et des opportunités du secteur immobilier. Par rapport à leur valeur comptable, elles n’ont jamais été aussi basses que pendant la crise financière, ce qui signifie qu’elles sont actuellement bon marché. Plus de 1000 leaders du secteur ont été interrogés et bon nombre craignent un chiffre d’affaires des investissements qui peine à se redresser. L'explication en est l’incertitude persistante sur le marché et les volumes d’investissement records. Selon MSCI (Morgan Stanley Capital International), seuls 119 milliards d’euros de chiffre d’affaires d’investissement ont été enregistrés au cours des neuf premiers mois de l’année 2023, soit moins de la moitié du niveau atteint au cours de la même période en 2022, ce qui indique l’activité la plus faible depuis 13 ans.
Bien qu’un tiers des personnes interrogées (soit une augmentation de 8 %) se montrent « optimistes quant à une hausse des rentabilités en 2024 », le rapport indique une amélioration de la confiance des entreprises par rapport à l’année précédente, bien qu’elle parte d’un niveau bas et soit bien inférieure aux moyennes à long terme. Ces perspectives optimistes sont toutefois assombries par la lenteur de la croissance économique en Europe et les craintes réalistes d’une éventuelle récession.

Sebastian Zollinger, Director et Head Real Estate Advisory chez PwC Suisse déclare : « Nous partons du principe que les attentes en matière de disponibilité de la dette et des fonds propres seront mitigées dans les années à venir, et que des capitaux seront notamment nécessaires pour les refinancements et, plus généralement, pour l’adéquation de l’immobilier. Le problème de l’allocation institutionnelle dans l’immobilier, qui représentait un défi en 2023, n’est toujours pas résolu un an plus tard ».

Zurich gagne une place, Londres et Paris restent en tête
Compte tenu de la grande incertitude, les investisseurs immobiliers sont naturellement plus prudents que jamais quant à la manière et à l’endroit où ils investissent leurs capitaux en Europe. Pour beaucoup, cela signifie cibler les villes qui offrent des liquidités en période plus risquée, et c’est donc sans surprise que Londres (1) et Paris (2) occupent à nouveau les deux premières places du classement des villes du rapport. Ces deux villes ont représenté environ 15 % du volume total des transactions immobilières en Europe au cours des neuf premiers mois de 2023. Et la prime de liquidité liée à la performance économique se manifeste également dans d’autres villes qui progressent dans l’enquête de cette année : Madrid (3), Milan (6) et Lisbonne (8). Les villes allemandes de Berlin (4), Munich (7), Francfort (9) et Hambourg (11), bien que toujours relativement en tête, ont perdu des places dans le classement en ce qui concerne les perspectives d’investissement et de développement.
Dans les prévisions globales, Zurich passe de la 17e à la 16e place. Selon les auteurs de l’étude, cela s’explique entre autres par le retour dans les bureaux et donc par un faible taux de vacance. Cela dépend de l’infrastructure et du comportement des pendulaires : on peut se déplacer facilement à Zurich et les espaces de travail sont assez bien connectés. Au niveau des pays, la Suisse connaît aussi un affaiblissement : les volumes de transactions ont chuté drastiquement de 58 % au cours des 12 derniers mois, pour atteindre trois milliards d’euros. À titre de comparaison, seule la Belgique a augmenté son volume à six milliards d’euros (+10 %), tous les autres pays rapportant également des pertes.

D’ici 2050, le marché immobilier sera plus durable
Malgré les défis posés par l’inflation et les taux d’intérêt élevés, 80 % des personnes interrogées estiment que les qualités environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) auront un impact significatif sur l’évaluation des actifs au cours des 12 à 18 prochains mois. On estime que les critères ESG pèseront le plus lourd sur le marché immobilier d’ici 2050.
Dans ce contexte, les mégatendances mondiales telles que le changement climatique, la numérisation et les changements démographiques devraient augmenter l’intérêt des investisseurs pour les secteurs spécialisés. Le rapport identifie les nouvelles infrastructures énergétiques (1), les centres de données (2) et les soins de santé (3) comme les secteurs dans lesquels les investisseurs sont les plus susceptibles d’accroître leur exposition. Ces évolutions, combinées à la demande croissante de conformité ESG, ouvrent de nouvelles opportunités d’investissement et de développement dans des secteurs tels que le stockage de l’énergie renouvelable par batterie, les parcs solaires et les véhicules électriques.

Sebastian Zollinger, Director et Head Real Estate Advisory chez PwC Suisse conclut : « Les perspectives à moyen terme pour le marché immobilier sont nettement positives, à condition que les taux d’intérêt se stabilisent et que l’incertitude économique diminue. Compte tenu de l’urbanisation continue, des changements technologiques et démographiques ainsi que de la focalisation toujours plus forte des utilisateurs et des investisseurs sur la santé, le bien-être et la durabilité, nous voyons un avenir prometteur pour le marché immobilier. Plus nous collaborerons pour relever des défis tels que le changement climatique, plus vite nous pourrons saisir ces opportunités ».

À propos de cette étude
L’étude « Emerging Trends in Real Estate » est réalisée depuis 21 ans par PwC et l’Urban Land Institute (ULI). Les estimations de 1089 professionnels de l’immobilier de toute l’Europe ont été recueillies aussi bien en ligne que lors d’interviews et de discussions. Les résultats donnent un aperçu des tendances, des développements et des investissements les plus récents dans le secteur immobilier.