Immospective Août 2025

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Avec sa deuxième baisse de taux en six mois, la BNS a ramené son taux directeur à 0,0 % en juin 2025. Cette décision s’explique par le recul de l’inflation, les risques géopolitiques ainsi que la menace de conflits commerciaux avec les États-Unis. Un retour des taux d’intérêt négatifs semble de plus en plus probable. Le marché du logement locatif reste tendu. Les loyers des nouveaux contrats ont de nouveau augmenté, en particulier dans les centres urbains comme Zurich, Bâle et Genève. Cette situation s’explique par la rareté de l’offre, la persistance de la demande et la faiblesse de l’activité de construction. Sur le marché des surfaces de bureaux, la baisse des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats se poursuit, en particulier dans les régions périphériques. Les surfaces centrales et répondant aux critères ESG se révèlent en revanche plus résilientes. La segmentation du marché continue de s’accroître. En ce qui concerne les logements en propriété, le tableau est contrasté. Les prix des appartements en propriété continuent d’augmenter, tandis que ceux des maisons individuelles se stabilisent ou reculent légèrement. Malgré des taux d’intérêt toujours bas, l’accès au financement reste difficile, notamment en raison de directives plus strictes en matière d’octroi de crédits. De nombreux acteurs du marché s’attendent néanmoins à ce que les prix des logements en propriété continuent d’augmenter.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.

Gros plan sur la politique monétaire : la guerre commerciale avec les États-Unis peut-elle motiver des taux d’intérêt négatifs ?

Lors de son examen de la situation économique et monétaire du 19 juin 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 0,25 point de pourcentage à 0,0 %. Il s’agit de la deuxième baisse des taux d’intérêt en six mois, qui marque le retour à un taux d’intérêt nominal neutre. Par cette décision, la BNS réagit aux risques de récession à l’étranger et à une nouvelle baisse de l’inflation. Celle-ci est même tombée à -0,1 % en mai, contre 0,3 % en février, ce recul étant dû à une évolution négative des prix dans le tourisme et les produits pétroliers.¹ La prévision d’inflation conditionnelle de la BNS a été légèrement revue à la baisse. Pour 2025, une inflation moyenne de 0,2 % est prévue. Pour 2026, les prévisions sont de 0,5 % et pour 2027 de 0,7 % [9]. Les incertitudes géopolitiques liées à la politique commerciale des États-Unis restent élevées.² En particulier, la décision prise par les États-Unis d’imposer à court terme des droits de douane punitifs de 39 % sur les biens d’exportation suisses a récemment suscité une grande nervosité dans l’industrie et sur les marchés financiers.³ Un retour aux taux d’intérêt négatifs semble de plus en plus probable, notamment en cas de nouvelle escalade de la guerre commerciale avec les États-Unis et de faiblesse persistante du dollar américain. Ainsi, dans ses prévisions de taux d’intérêt pour la prochaine réunion de la BNS en septembre, la Raiffeisen a mentionné la possibilité d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt suite à la politique douanière américaine.⁴Le marché immobilier suisse devrait continuer à bénéficier de la persistance de taux d’intérêt bas et profiter d’une dynamique croissante des transactions.

La croissance économique en Suisse a été plus forte que prévu au premier trimestre 2025, mais elle a été largement influencée par des exportations anticipées vers les États-Unis. Corrigée de ces effets exceptionnels, la dynamique de croissance est plus modérée et correspond au tableau conjoncturel global. Après ce fort début d’année, la croissance devrait à nouveau ralentir au cours du reste de l’année 2025. La Banque nationale suisse (BNS) prévoit pour l’ensemble de l’année 2025 une croissance du PIB comprise entre 1,0 % et 1,5 %, portée notamment par une demande intérieure robuste, soutenue en outre par la hausse des salaires réels et l’assouplissement de la politique monétaire. En revanche, les perspectives de l’économie mondiale se sont assombries. Des tensions commerciales croissantes, en particulier avec les États-Unis, renforcent l’incertitude, ce qui devrait encore affaiblir la croissance mondiale au cours des prochains trimestres selon le scénario de base de la BNS. L’inflation devrait augmenter aux États-Unis, tandis que la pression sur les prix devrait continuer à diminuer en Europe. Pour 2026, la BNS table à nouveau sur une croissance de l’ordre de 1,0 % à 1,5 %. Dans ce contexte, le marché suisse du travail devrait s’assombrir légèrement, avec un taux de chômage qui continuera d’augmenter modérément.⁵ Les prévisions moyennes de croissance du PIB réel suisse restent à 1,2 % pour 2025 et à 1,2 % également pour 2026. Par rapport aux prévisions du trimestre précédent, aucun changement n’apparaît donc pour 2025, tandis que les attentes pour 2026 ont été revues à la baisse de 0,2 point de pourcentage [6].

_{¹SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 19. Juni 2025

² SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 19. Juni 2025

³ Reuters, Swiss stunned by US tariff hike, seek negotiated solution vom 1. August 2025

⁴ Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose August 2025

⁵ SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 19. Juni 2025}

Marché du logement locatif : les loyers des nouveaux contrats continuent d’augmenter en raison de la pénurie de l’offre

Le marché du logement locatif en Suisse poursuit la hausse enregistrée au trimestre précédent (+1,8 %). Les loyers pour les nouveaux contrats ont augmenté en moyenne de +1,7 % par rapport au trimestre précédent, ce qui correspond à une hausse annuelle de +2,6 %. Cette évolution souligne la persistance d’une demande excédentaire, notamment dans les centres urbains. La hausse est particulièrement marquée à Zurich, où les loyers pour les nouveaux contrats ont augmenté de +4,4 % par rapport au trimestre précédent [23]. Après une brève stabilisation fin 2024, on observe à nouveau les effets de la pénurie extrême de logements en Suisse. Un plafond des loyers lors de nouvelles locations semble, en revanche, avoir été atteint pour les appartements du segment supérieur. En conséquence, la location de ces biens devient de plus en plus difficile, les locataires potentiels se montrant sensibles aux prix et n’étant plus disposés à payer des loyers d’un tel niveau. L’activité de construction, en particulier, reste faible [14]. Une étude de la Confédération sur l’impact des oppositions et recours sur l’activité de construction montre clairement leur effet retardateur sur la construction de logements, ce qui contribue à faire grimper les loyers dans un contexte de pénurie de l’offre.⁶

Au deuxième trimestre 2025, les loyers pour les nouveaux contrats de location de logements ont continué à augmenter dans de nombreux cantons, poursuivant ainsi la tendance à la hausse observée au trimestre précédent. Une comparaison trimestrielle de l’évolution cantonale des loyers des appartements neufs et anciens montre de nouveau de claires différences entre les centres urbains de Zurich (bâtiments anciens : +3,0 % et nouvelles constructions : +2,4 %) et Genève (bâtiments anciens : +2,2 % et nouvelles constructions : +1,8 %), qui affichent une croissance des loyers solide, et les zones périphériques comme le Jura (bâtiments anciens : -1,0 % et nouvelles constructions : -1,3 %), où les loyers sont en baisse pour les nouveaux contrats. À Bâle-Ville, les loyers pour les nouveaux contrats ont à nouveau nettement augmenté au deuxième trimestre 2025 (bâtiments anciens : +3,9 % et nouvelles constructions : +3,2 %). Cela suggère que les bailleurs exploitent pleinement les possibilités légales d’adaptation des loyers, en particulier dans un contexte de forte demande et d’offre limitée. La forte dynamique des années précédentes se poursuit donc (comparaison annuelle pour les bâtiments anciens : +8,4 %, nouvelles constructions : +6,5 %).⁷ Comme le montre le dernier rapport de l’Office statistique de Bâle-Ville, aucun effet modérateur de la loi sur la protection du logement n’a pu être constaté jusqu’à présent sur l’évolution des loyers.⁸ Au contraire, le net recul de l’activité de construction ainsi que la baisse marquée des investissements indiquent une pénurie croissante de l’offre.Cette évolution constitue une conséquence directe de l’intervention réglementaire dans l’offre du marché du logement et devrait entraîner, à moyen et long terme, une nouvelle pression à la hausse sur les loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats à Bâle-Ville.

En comparaison annuelle, ce sont les cantons fiscalement avantageux de Zoug, Obwald et Lucerne qui ont connu les plus fortes hausses (bâtiments anciens à Zoug : +10,5 %, bâtiments anciens à Obwald : +6,5 %, bâtiments anciens à Lucerne : +6,6 %).

Au deuxième trimestre 2025, l’évolution de l’activité de construction reste modérée. L’indice suisse de la construction (SSE) se situe actuellement à 99 points, ce qui correspond à une variation annuelle de -0,1 %. L’activité de construction a donc certes légèrement augmenté par rapport au trimestre précédent (T1 2025 : -0,3 %), mais reste globalement à un niveau bas. La construction de logements, en particulier, continue d’afficher une faible dynamique, avec un recul de 0,3 % par rapport à l’année précédente. Cela est étayé par les prévisions à moyen terme de l’OFC, qui ne prévoient que des taux de croissance modérés de l’activité de construction jusqu’en 2027 [14, 15]. En ce qui concerne la demande, la population résidente continue d’augmenter et a atteint un nouveau record de 9,0 millions de personnes à la fin 2024 [12]. L’immigration reste un facteur clé, avec une croissance particulièrement forte de la population dans les zones urbaines [13].

Compte tenu de cette demande structurelle, et de la faible augmentation de l’offre, rien n’indique pour l’instant que la demande excédentaire va diminuer. Cela devrait maintenir la pression à la hausse sur les loyers résidentiels lors de la signature de nouveaux contrats pendant le reste de l’année.

Marché du logement locatif – évolution T2 2025

constructions neuves
bâtiments anciens

^{Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2025}

_{⁶ NZZ, Einsprachen hindern die Schweiz am Bauen vom 2. Juli 2025

⁷ FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2025

⁸ Kanton Basel-Stadt, Wohnraumschutz: Erster Blick auf mögliche Auswirkungen vom 10. Juli 2025}

Marché des surfaces de bureaux : les loyers de bureaux toujours en chute libre – peu de signes de reprise en vue

Au deuxième trimestre 2025, la baisse des loyers de bureaux en Suisse se poursuit. À l’échelle nationale, les loyers des nouveaux contrats ont reculé de 2,0 % par rapport au trimestre précédent, soit une baisse de 3,8 % sur l’année. [35]. La faiblesse de l’évolution des loyers s’explique notamment par la persistance d’une forte incertitude en matière de politique économique, aggravée par la politique douanière des États-Unis.⁹ Les récentes décisions commerciales des États-Unis ont sensiblement renforcé cette incertitude, ce qui pourrait ternir l’attractivité de la Suisse comme lieu d’implantation et retarder certaines décisions d’investissement. Le marché du travail continue également de montrer des tendances à la baisse. La faiblesse de l’évolution de l’emploi pèse sur la demande de surfaces, en particulier dans les secteurs cycliques et les zones périphériques. Parallèlement, la hausse des salaires réels pourrait soutenir la consommation, ce qui pourrait apporter un léger répit aux emplacements de bureaux axés sur les services. Il ne faut toutefois pas s’attendre à des impulsions structurelles à court terme.¹⁰

Dans ce contexte, l’évolution à la baisse des loyers de bureaux, en particulier dans les zones périphériques, peut être interprétée comme une réaction aux vacances locatives structurelles existantes ainsi qu’à une augmentation de l’incertitude en matière de politique économique. En revanche, la demande pour des bureaux haut de gamme situés en centre-ville reste stable, ce qui devrait entraîner une poursuite de la segmentation croissante du marché.

Au deuxième trimestre 2025, la baisse des prix sur le marché des surfaces de bureaux en Suisse s’est poursuivie. Les loyers pour les nouveaux contrats ont fortement baissé en moyenne cantonale, avec notamment Fribourg (-5,1 %), Zoug (‑5,1 %) et Genève (-3,5 %) enregistrant les plus fortes baisses par rapport au trimestre précédent. Un examen de l’évolution annuelle montre que les baisses s’accentuent parfois encore davantage dans certains endroits. À Fribourg (-15,3 %), au Tessin (-13,7 %) et à Zoug (-13,5 %), les loyers étaient plus de 13 % inférieurs au niveau de l’année précédente. À Schwyz (-11,1 %) et Soleure (-11,1 %), les baisses ont également dépassé 11 %, tandis que des corrections marquées ont aussi été observées à Bâle-Ville (-9,1 %) et dans le canton d’Argovie (-7,0 %). En comparaison, certains cantons ont montré des signes positifs au deuxième trimestre 2025. Ainsi, les cantons de Thurgovie (+2,7 %) et de Neuchâtel (+1,5 %) ont enregistré une hausse des loyers pour les nouveaux contrats. Cela indique que la demande dans certaines régions reste intacte malgré le contexte généralement morose.¹²

Dans le contexte actuel du marché, on observe une préférence croissante pour les surfaces de bureaux conformes aux critères ESG, en particulier dans les emplacements centraux. Ainsi, les investisseurs institutionnels constatent une demande nettement plus forte et des baisses de prix moindres pour les biens durables et certifiés. Les critères ESG ne favorisent pas seulement la réputation, mais peuvent également contribuer à la stabilité de la valeur dans un contexte de baisse des loyers.¹³

Les données confirment une segmentation croissante du marché. Alors que les régions sensibles à la conjoncture restent sous pression, d’autres sites font preuve d’une certaine résilience face au ralentissement économique global.

Marché des surfaces de bureaux – évolution T2 2025

^{Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2025}

_{⁹ KOF, Konjunkturbericht Schweizer Wirtschaft im Spannungsfeld: Handelskonflikt versus Fiskalimpuls, Frühjahr 2025

¹⁰ KOF, Konjunkturbericht Schweizer Wirtschaft im Spannungsfeld: Handelskonflikt versus Fiskalimpuls, Frühjahr 2025

¹² FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2025

¹³ Swiss Sustainable Finance, Swiss Sustainable Investment Market Study 2025}

Évolution des rendements : le résidentiel locatif retrouve son attrait, les bureaux sous pression, les objets les mieux situés tiennent bon

Au deuxième trimestre 2025, le rendement global des immeubles résidentiels locatifs est resté élevé, avec une moyenne de 11,5 %. Ainsi, la tendance à la hausse entamée au trimestre précédent (10,6 %) se poursuit. Dans presque toutes les régions, les rendements globaux ont été supérieurs à ceux de l’année précédente.¹⁴ Cette hausse s’explique principalement par une forte performance du rendement des variations de valeurs, tandis que le rendement du cash-flow est resté stable, avec une moyenne de 3,3 % [51]. Le secteur des immeubles de bureaux présente des différences marquées selon les régions. Ainsi, le rendement global moyen des immeubles de bureaux s’est établi à 4,8 % au deuxième trimestre 2025, soit nettement en dessous de celui du trimestre précédent (6,3 %). Comme au trimestre précédent, certains cantons ont de nouveau enregistré un rendement global nettement négatif.¹⁵ La rentabilité moyenne du rendement du cash-flow a légèrement diminué à 3,4 % (T1 2025 : 3,5 %), tandis que le rendement lié à la variation de valeur a connu une forte baisse, passant de 2,8 % au trimestre précédent à 1,3 %. Cette évolution souligne la situation tendue du marché des immeubles de bureaux [52].

L’évolution cantonale des rendements totaux des immeubles résidentiels locatifs montre de nouveau une évolution uniforme au deuxième trimestre 2025. La plupart des cantons ont de nouveau enregistré des rendements à deux chiffres, et de nombreuses régions ont continué à progresser par rapport à 2024. Comme l’année précédente, le canton d’Uri se classe en tête avec un rendement global de 14,6 %, soit une légère augmentation par rapport à l’année précédente (14,2 %). Le rendement le plus faible a été enregistré dans les Grisons, avec 8,5 %.¹⁶ Selon l’estimation des principaux cabinets d’expertise immobilière suisses, le taux d’actualisation minimal moyen (net, réel) pour les immeubles résidentiels locatifs s’élevait à 1,86 % à la mi-août, restant ainsi stable par rapport au trimestre précédent [32].

En revanche, l’évolution du rendement global des immeubles de bureaux reste fortement différenciée selon les régions. Alors que certains cantons comme le Valais (20,4 %), Saint-Gall (17,6 %), la Thurgovie (15,7 %) et Schaffhouse (14,1 %) affichent des rendements très élevés, d’autres régions présentent à nouveau des résultats nettement négatifs. Ainsi, les cantons du Tessin (-6,8 %), de Schwyz (-5,3 %), de Zoug (-5,2 %) et de Fribourg (-4,9 %) enregistrent des rendements globaux négatifs, principalement dus à des pertes de valeur parfois importantes. Dans de nombreuses régions, le rendement du cash-flow est resté stable ou a légèrement diminué.¹⁷

Les données du deuxième trimestre 2025 soulignent l’attrait durable des immeubles résidentiels locatifs en tant que classe d’investissement stable dans un contexte de marché toujours favorable. En revanche, le marché des immeubles de bureaux montre de plus en plus une division nette entre les régions économiquement fortes, caractérisées par une forte demande de surfaces, et celles qui souffrent de vacances locatives structurelles et de baisse des valeurs immobilières. Pour les investisseurs, une analyse différenciée des emplacements est donc plus essentielle que jamais.

^{Source: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2025}

_{¹⁴ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2025
¹⁵ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2025
¹⁶ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2025
¹⁷ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2025}

Logements en propriété : la croissance des prix se poursuit, mais montre toutefois les premiers signes de stabilisation.

Au deuxième trimestre 2025 également, la hausse des prix sur le marché des logements en propriété s’est poursuivie, bien que la dynamique soit un peu plus modérée. Au total, les prix ont augmenté de +0,4 % par rapport au trimestre précédent, tandis que la hausse annuelle s’élève à +4,6 %¹⁸. La croissance a été particulièrement marquée pour les prix de transaction des appartements en propriété, qui ont progressé de +1,7 % d’un trimestre à l’autre et affichent une nette augmentation de 6,1 % sur un an [62]. En revanche, les prix des maisons individuelles ont évolué de manière plus modérée. Ils ont légèrement diminué de -0,6 % par rapport au trimestre précédent, tout en affichant une hausse annuelle de +3,6 % [56]. Les difficultés croissantes en matière de financement pourraient freiner une nouvelle hausse des prix. Début août 2025, le SARON est retombé pour la première fois en dessous de la barre des 0 % (après 0,2 % en mai). Pourtant, malgré la baisse des taux directeurs, les taux hypothécaires n’ont pas diminué de manière significative. De nombreuses banques ont augmenté leurs marges et ne répercutent que partiellement les réductions de taux sur leur clientèle. Parallèlement, l’octroi de crédits est devenu plus restrictif, en grande partie à cause d’exigences réglementaires plus strictes telles que Bâle III et d’une moindre appétence au risque de la part des établissements financiers.²⁰

Les différences cantonales restent prononcées. L’évolution des prix des appartements en propriété a été particulièrement marquée à Bâle-Ville (+3,7 %), en Argovie (+3,2 %) et à Schaffhouse (+3,0 %). Les prix ont également augmenté de manière notable dans des cantons à caractère urbain tels que Zurich (+2,6 %) et Zoug (+2,7 %). Seul le canton de Genève a connu une baisse notable des prix de -1,6 %, ce qui suggère une correction temporaire du marché. Sur un an, les taux de croissance les plus élevés ont été enregistrés à Zoug (+11,4 %), Schwytz (+9,9 %) et Bâle-Ville (+9,4 %). Cette évolution souligne la demande toujours élevée pour des biens urbains, fiscalement avantageux ou jouissant d’une situation centrale. L’évolution des maisons individuelles doit être analysée de manière différenciée. Dans certains cantons, comme Genève (+2,6 %), Bâle-Ville (+3,2 %) et Appenzell Rhodes-Intérieures (+2,3 %), les prix ont parfois fortement augmenté. En revanche, dans d’autres cantons tels qu’Obwald (-1,6%), le Tessin (-1,0 %) ou la Thurgovie (-0,9 %), les prix ont légèrement diminué. Sur un an, les prix des maisons individuelles ont particulièrement augmenté dans les cantons de Nidwald (+10,1 %), Appenzell Rhodes-Intérieures (+9,6 %) et Schwytz (+8,7 %). Les seules exceptions sont Zoug (-0,4 %) et le Jura (-0,8 %), qui ont enregistré une baisse des prix sur un an.²¹

Cette évolution indique une dynamique de marché de plus en plus différenciée selon les régions. Les appartements en propriété continuent de bénéficier d’une forte demande pour des surfaces de vie compactes et efficacement utilisables en zones centrales. En revanche, dans le segment des maisons individuelles, on observe des signes de stabilisation.

Le volume des hypothèques domestiques a continué d’augmenter en mai 2025, atteignant un nouveau record à CHF 1222,7 milliards. Par rapport à l’année précédente, cela correspond à une croissance annuelle de +2,8 %, marquant une légère accélération par rapport aux mois précédents [22]. Les prévisions actuelles des taux d’intérêt du SECO, du KOF, d’UBS et de Raiffeisen indiquent que le SARON devrait rester à un niveau bas, compris entre 0,0 % et 0,2 %, au moins jusqu’à la fin 2026. Pour les rendements des obligations fédérales à dix ans, une légère hausse à 0,3 % – 0,5 % est également prévue sur la même période [18]. Les acteurs du marché s’attendent toujours majoritairement à une hausse des prix. L’indice des prix attendus pour les maisons individuelles a atteint au deuxième trimestre 2025 l’un des niveaux les plus élevés depuis 2021, soutenu par une nette prédominance d’évaluations positives [59]. Un tableau similaire se dessine pour les appartements en propriété, dont l’indice des prix attendus a également fortement augmenté [65].

Les données montrent que, malgré la récente consolidation des prix et les obstacles croissants au financement, les acteurs du marché continuent de prévoir une hausse des prix de la propriété résidentielle, même si la dynamique s’est légèrement atténuée dans certaines régions.

Évolution des prix – logements en propriété T2 2025

appartements en propriété (PPE)
maisons individuelles

^{Source: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2025}

_{¹⁸ FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2025
¹⁹ SNB, Current interest rates and exchange rates, August 2025
²⁰ NZZ, Teurere Hypotheken trotz sinkenden Zinsen vom 10. Juni 2025
²¹ FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2025}

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