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Interprétation de la newsletter « Méta-analyse immobilière FPRE août 2022 »

Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « [1] » etc.

19 août 2022

Malgré la situation économique tendue sur les marchés mondiaux, la Suisse conserve son sang-froid. Le taux d’emploi est au plus haut et de nombreux secteurs se plaignent d’un manque de personnel. La hausse des prix se fait également sentir dans notre pays, même si les taux d’inflation restent actuellement bas par rapport à l’espace européen et aux États-Unis. La politique des banques centrales en matière de taux d’intérêt a également fait augmenter les taux hypothécaires. Cela n’affecte toutefois en rien la forte demande de logements en propriété et continue d’entraîner une hausse des prix. Néanmoins, on constate une pénurie de logements locatifs en raison du faible niveau d’activité dans le secteur de la construction, dû à l’augmentation des coûts de construction. De ce fait, les prix des loyers augmentent aussi légèrement. Le marché des bureaux retrouve sa normalité : les loyers se situent au niveau d’avant la crise alors que les valeurs de marché augmentent. Le secteur de la logistique a gagné en popularité au cours des dernières années. La situation économique future accentuera la demande de surfaces logistiques.

Malgré les tensions internationales, la Suisse conserve son sang-froid sur le plan économique

La guerre se poursuit en Ukraine depuis près de six mois déjà. Les restrictions liées à la pandémie de coronavirus ne sont pas encore totalement levées et la pénurie de matières premières persiste. Les prévisions de croissance économique positives du début de l’année ont été assombries par divers événements survenus à l’échelle mondiale. Suite à la hausse de l’inflation dans le monde, causée par des difficultés d’approvisionnement et des pénuries de matières premières, un revirement a été amorcé en matière de taux d’intérêt[1]. Le contexte financier est devenu plus tendu, ce qui alimente les craintes de récession. Néanmoins, la Suisse reste bien orientée sur le marché du fait de sa position d’acteur indépendant. Les récents gains de change ainsi que la forte demande de services et la bonne situation du marché du travail contrebalancent les facteurs de ralentissement. De ce fait, les prévisions de croissance du PIB ne diminuent que modérément, passant de 2,7 % à 2,6 % pour l’année 2022. Le SECO corrige ses prévisions de croissance à 1,9 % pour l’année 2023[2]. Le consensus des prévisions conjoncturelles de l’économie mondiale montre une évolution similaire. Les prévisions font état d’un affaiblissement de la conjoncture pour le second semestre 2022, qui devrait encore s’accentuer en 2023 [73].

Situation favorable sur le marché du travail – manque de personnel dans de nombreuses branches

Au deuxième trimestre 2022, le marché du travail semble désormais s’être définitivement remis de la pandémie. En juin 2022, le taux de chômage était de 2,0 %. En moyenne annuelle, le SECO prévoit un taux de chômage de 2,1 %, qui pourrait redescendre à 2,0 % en 20232 [8,9]. En juin 2022, l’Office fédéral de la statistique a enregistré un faible écart entre les postes vacants (71 742) et les demandeurs d’emploi (168 944)[3]. Parallèlement, de nombreuses branches souffrent d’une grave pénurie de personnel. Les secteurs les plus touchés sont l’informatique, la construction, la santé et la restauration. Le manque de personnel qualifié est une conséquence de la pandémie, qui a poussé de nombreux travailleurs à se réorienter professionnellement. De plus, l’économie a connu un essor soudain après la levée des restrictions, ce qui a poussé de nombreuses entreprises à rechercher de la main-d’œuvre au même moment. Même le solde migratoire légèrement positif (mai 2022, 6200) [13] ne peut actuellement pas combler le déficit, il faudrait pour cela que l’immigration soit nettement plus élevée[4].

L’inflation accroît les craintes de récession – Hausse globale des prix

Les chiffres de l’inflation sur les marchés économiques mondiaux augmentent de manière historique. Selon le consensus, le taux d’inflation moyen aux États-Unis devrait atteindre 7,7 % en 2022. Au sein de la zone euro, les estimations prévoient une hausse des prix de 7,2 %. Selon les experts, l’inflation devrait toutefois se stabiliser en 2023 à 3,6 % aux États-Unis et 3,2 % dans la zone euro.1 Dans ce contexte, l’inflation en Suisse s’avère nettement plus faible. Elle devrait atteindre un taux moyen de 2,5 % d’ici la fin de l’année. La marge de fluctuation de 0-2 % devrait alors être à nouveau atteinte en 2023, la BNS prévoyant un taux d’inflation de 1,9 % [8, 11]. Ces hypothèses découlent notamment de la politique monétaire restrictive des banques centrales. La banque centrale américaine, la Fed, a relevé son taux directeur de 2,25 % depuis le début de l’année 2022, suite à la hausse rapide des taux d’inflation, pour le porter à 2,5 %[5]. La BNS a pour sa part appliqué une hausse de 0,5 %, le taux directeur étant actuellement de -0,25 %. La BCE a augmenté son taux directeur de 0,5 % pour le porter à 0,0 %, mettant ainsi fin à l’environnement de taux négatifs. L’augmentation du taux directeur fait à nouveau planer la menace d’une crise de la dette au sein de l’UE. Il est donc prévisible que la BCE intervienne à nouveau au cas où la hausse des prix de l’énergie et la pénurie de produits alimentaires de base se poursuivraient, de même que la hausse des prix des fourrages[6]. On ne peut actuellement pas exclure une éventuelle récession dans le cadre d’un scénario négatif pour les pays de l’UE[7]. En Suisse aussi, la fin de l’environnement de taux d’intérêt négatifs se profile, dans le sillage des mesures prises par la BCE. UBS prévoit une augmentation du taux directeur à 0,75 % d’ici la mi-2023[8].

La hausse des taux d’intérêt rend plus difficile le financement des logements en propriété – la correction des prix se manifeste avec un certain retard

Le volume des hypothèques sur le marché suisse a augmenté continuellement au cours des dix dernières années. Cela s’explique par les conditions d’intérêt avantageuses pour les financements immobiliers. En mai 2022, le volume total des crédits hypothécaires s’élevait à CHF 1125 milliards, soit environ 4 % de plus que l’année précédente [24]. Les taux d’intérêt hypothécaires ont récemment augmenté à un rythme rapide en raison de la hausse de l’inflation ainsi que des incertitudes sur le marché financier. En août 2022, les taux d’intérêt des hypothèques fixes à trois, cinq et dix ans seront respectivement de 1,82 %, 1.99 % et 2,40 %. On constate une nouvelle hausse des taux par rapport au trimestre précédent (1,43 %, 1,67 % et 2,08 %). Le taux Saron est encore en territoire négatif à -0,20 % [21]. Mais la dysphorie initiale face à la hausse des taux s’est estompée [23]. Les projections pour les douze prochains mois n’indiquent plus qu’une faible hausse. Du fait de la hausse des taux d’intérêt et des frais de propriété à prendre en compte, il est actuellement plus avantageux de louer que d’acheter. Néanmoins, il existe toujours un excédent de demande pour les objets en propriété, raison pour laquelle on ne constate pas encore de correction des prix sur le marché immobilier[9].

L’indice suisse des prix de la construction continue d’augmenter – 152 points au T2/2022

Le secteur de la construction enregistre à nouveau une hausse des chiffres d’affaires. Au deuxième trimestre 2022, l’indice de la construction affiche une variation positive de 2,7 % par rapport au trimestre précédent. Avec 152 points, l’indice est à son plus haut niveau depuis l’an 2000. Cette augmentation des chiffres d’affaires est principalement due à la hausse des coûts de production[10]. Au premier semestre 2022, l’indice des prix de la construction est passé au total à 111,8 points. Cela correspond à une variation de 4,9 % par rapport au semestre précédent et de 7,7 % par rapport à l’année précédente [19]. Ainsi, l’indice des coûts de production a également augmenté à un niveau historiquement élevé. Dans la construction en maçonnerie et béton, l’indice a augmenté de 11,2 % (immeubles locatifs) et de 11,5 % (maisons individuelles) par rapport à l’année précédente. Dans la construction commerciale et industrielle, on constate même une progression de 18,9 % [18].

Progression de l’indice du bâtiment grâce aux travaux de transformation

L’indice de la construction de bâtiments enregistre une hausse de 10,4 % par rapport au même trimestre de l’année précédente [17]. Cette croissance est en grande partie due aux demandes de permis de construire dans le parc immobilier existant. Selon Credit Suisse, des demandes de permis de construire d’un montant de CHF 13,7 milliards ont été déposées pour des travaux de transformation, d’agrandissement et de rénovation. Ce chiffre est le plus élevé depuis l’enquête de 1995. L’augmentation des coûts de l’énergie et le développement des sources d’énergie renouvelables ont également stimulé les rénovations, notamment dans le domaine de la rénovation énergétique[10].

Les incitations non financières maintiennent le désir d’accéder à la propriété

Les avantages de la propriété par rapport à la location s’amenuisent avec la hausse des coûts de financement. Pourtant, malgré la récente augmentation des taux d’intérêt hypothécaires, il est encore possible de financer son propre logement à un prix avantageux. Par ailleurs, ce ne sont pas les incitations financières qui motivent le désir de devenir propriétaire. Le fait de posséder son propre logement, d’investir pour l’avenir et de bénéficier d’une hypothétique protection contre l’inflation sont autant de facteurs qui expliquent la demande de logements en propriété[11]. Cette demande est exacerbée par la faible activité de construction de nouveaux appartements en propriété et de maisons individuelles[12].

La hausse des prix des logements en propriété se poursuit sans relâche – l’indice se situe à 227,3 points

Par rapport au trimestre précédent, les prix ont augmenté de 2,4 % dans l’ensemble de la Suisse (appartements 2,7 %, maisons individuelles 2,2 %). En comparaison annuelle, les prix sont même supérieurs de 6 % au niveau de l’année précédente (appartements 6,7 %, maisons individuelles 5,5 %). L’indice a encore augmenté de 5,4 points pour atteindre 227,3 (1985 : 100) [3, 4, 7]. De nouvelles hausses de prix sont prévues pour 2022/2023 et il pourrait se produire un effet retardé dû à la hausse des taux d’intérêt [67]. En ce qui concerne les appartements, la plus forte hausse des prix est enregistrée dans le segment haut de gamme, avec 3,4 % par rapport au trimestre précédent et 7,0 % par rapport à l’année précédente [64]. C’est dans le segment inférieur que les maisons individuelles ont affiché la plus forte hausse, soit 2,8 % par rapport au trimestre précédent. Contrairement à l’année précédente, le segment des prix bas a toutefois enregistré une hausse de 7,1 % [58]. Au niveau régional, toutes les régions ont affiché une variation positive des prix par rapport au trimestre précédent. C’est en Suisse méridionale (1,1 %) et dans la région de Genève (1,5 %) que les prix sont restés les plus stables. Les plus fortes plus-values ont été générées à Zurich (3,4 %) et dans l’arc alpin (3,1 %)[13].

Légère inflexion dans les exigences de rendement – 1,78 % (net, réel)

Après une longue période de baisse constante des exigences de rendement, on observe un léger retournement de tendance au deuxième trimestre 2022. Les taux d’escompte minimaux pour les immeubles locatifs (nets, réels) se situent en moyenne à 1,78 % (T1 2022 1,71 %) selon les estimations de sociétés d’évaluation renommées [34, 35]. Pour 2023, les perspectives de rendement sont stables ou en hausse, le secteur de l’immobilier ancien étant le plus susceptible d’enregistrer des hausses de rendement significatives. Le rendement total a corrigé à 7,6 % au deuxième trimestre 2022 (8,5 % au premier trimestre 2022), bien qu’il soit encore possible d’obtenir des rendements attrayants du cash-flow en cas de hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Ainsi, le rendement total en 2022 (ytd) se compose de 2,9 % de rendement du cash-flow et de 4,7 % de revenus liés à l’évolution de la valeur.11 Les investisseurs institutionnels prévoient néanmoins de réduire leur taux d’endettement en raison de la hausse des taux hypothécaires. L’augmentation des exigences de rendement se répercute également sur les valeurs de marché. Dans toutes les régions, la valeur de marché des immeubles locatifs a baissé par rapport au trimestre précédent. Les plus fortes baisses ont été enregistrées en Suisse méridionale (-4,0 %) et dans l’arc alpin (-3,3 %). Les régions de Genève (-0,8 %) et de Zurich (-1,1 %) affichent les plus faibles pertes de valeur. Dans l’ensemble de la Suisse, les valeurs de marché ont baissé de -1,6 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison annuelle, les valeurs ont globalement enregistré une hausse de 5,6 %[14].

Stabilité du marché locatif grâce à une forte demande – l’indice des loyers atteint 112,1 points

La Suisse est un pays de locataires, ce qui explique que la demande de logements locatifs y reste élevée. Le taux de vacance se maintient depuis des années à un niveau très bas. Selon l’OFS, il s’élève à 1,54 % pour l’ensemble de la Suisse (au 13.09.2021). La léthargie des activités de construction due à la hausse des coûts de construction ainsi que la prime de propriété renforcent encore le marché locatif [12, 13]. Les loyers des appartements suivent donc une légère tendance à la hausse. Par rapport au trimestre précédent, les loyers actuels ont augmenté de 0,6 % [25, 26]. En comparaison annuelle, les loyers pratiqués sur le marché gagnent 1,5 %. Les cantons de Genève (1,7 %), Schwyz (1,4 %) et Vaud (1,3 %) ont enregistré les plus fortes hausses de loyers par rapport au trimestre précédent. En revanche, dans les cantons de Bâle-Campagne (-1,0 %), Bâle-Ville (-1,0 %) et du Tessin (-0,5 %), les loyers ont à nouveau été revus à la baisse par rapport au trimestre précédent[15]. Les prévisions de prix pour les loyers résidentiels au cours des douze prochains mois sont orientées à la hausse [30]. La question de la répercussion de l’inflation sur la base du taux d’intérêt de référence constituera dans un proche avenir un thème central pour les loyers résidentiels indexés et entraînera probablement de nouvelles hausses nominales des loyers[11].

La flexibilité est la clé de la réussite en matière de location de bureaux

Le marché des surfaces de bureaux a définitivement retrouvé sa nouvelle « normalité » au deuxième trimestre 2022. La levée de toutes les recommandations relatives au travail à domicile en avril a sonné le grand retour dans les bureaux. La reprise économique et un taux d’emploi record soutiennent la demande de postes de travail traditionnels.11 Cependant, après la pandémie, il s’est avéré qu’un taux de télétravail de 20 à 40 % était réaliste. On ne constate pas encore de grands mouvements sur le marché des bureaux, car l’offre et la demande s’équilibrent jusqu’à présent. Cependant, les entreprises soucieuses de rentabilité ne manqueront pas de tenir compte de la diminution des besoins en surface et de passer à de nouveaux modèles de travail. Dans ce contexte, la demande de contrats de plus courte durée avec des options de rupture anticipée et des incitations/contributions au développement de la part des locataires est forte[16]. Les prévisions suggèrent une stabilité, voire une légère baisse des loyers pour le second semestre 2022 [2, 6].

Les loyers de l’immobilier de bureau retrouvent leur niveau d’avant la crise

Le retour dans les bureaux se reflète également dans les prix des loyers. Dans l’ensemble de la Suisse, les loyers du marché ont augmenté de 3,0 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison annuelle, les loyers ont augmenté de 6,1 %. Toutes les régions ont enregistré une hausse en comparaison trimestrielle. C’est dans les régions de la Suisse méridionale (5,0 %) et de Bâle (3,4 %) que l’on observe la plus forte variation. En comparaison annuelle, les prix ont augmenté le plus dans les régions de Genève (9,3 %) et de Zurich (7,8 %). Seule Bâle a enregistré une baisse des loyers de -1,0 % par rapport à l’année précédente15[36, 37, 38]. Dans l’ensemble de la Suisse, les valeurs de marché ont augmenté de 3,0 % par rapport au trimestre précédent, avec des revenus nets en hausse de 1,2 %. En comparaison annuelle, la hausse des valeurs de marché a atteint 13,0 %, les revenus nets ayant augmenté de 4,2 %. Les plus fortes plus-values ont été enregistrées dans les cantons de Zoug (5,5 %) et de Vaud (4,7 %). Les cantons de Neuchâtel (-4,2 %) et de Schaffhouse (-2,8 %) ont subi les plus fortes pertes de valeur.14 Les rendements de l’immobilier de bureau ont également tendance à augmenter. Pour l’année 2022, les estimations prévoient un rendement total de 13,3 %, dont la plus grande partie est attribuable aux revenus liés à l’évolution de la valeur (9,7 %). Pour l’horizon prévisionnel 2022/2023, les rendements initiaux ainsi que les valeurs de marché devraient rester stables [44, 45].

L’immobilier logistique est très prisé – Tendance immobilière 2022

La mondialisation, les technologies de pointe, la demande croissante de livraisons de marchandises et de retours, ainsi que le rôle croissant du commerce électronique encore renforcé par la pandémie du Covid-19, entraînent une augmentation de la demande de surfaces logistiques centrales. Pour les investisseurs, l’immobilier logistique représente une bonne option de diversification du portefeuille, car les facteurs déterminants diffèrent des demandes immobilières classiques. La plupart des surfaces logistiques sont exploitées par leurs utilisateurs respectifs, et les contrats de cession-bail se multiplient[17].

Profil de risque/rendement de l’immobilier logistique intéressant pour les investisseurs suisses

Selon la dernière étude logistique de JLL, il est possible d’obtenir des rendements prime de l’ordre de 3,5-4,0 %. Les loyers des surfaces logistiques se situent entre 50 et 70 CHF/m2a pour les surfaces simples. Pour les surfaces d’entreposage réfrigérées et numérisées, les prix peuvent dépasser 200 CHF/m2a. Avec un taux de vacance de 6,0 à 7,7 %, cette classe d’actifs reste un investissement à risque. Le développement économique ainsi que le volume d’import/export de marchandises contribueront à déterminer l’avenir du marché de la logistique[1].

Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / Juli 2022
Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturprognose: Die Erholung setzt sich abgeschwächt fort/ Juni 2022
Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Die Lage auf dem Arbeitsmarkt / Juni 2022
NZZ, Mitarbeiter verzweifelt gesucht / Juni 2022
NZZ, Entwarnung? Von wegen – die US-Inflation ist im Juni auf satte 9,1 Prozent gestiegen / Juli 2022
Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturprognose, Prognose Schweiz / Sommer 2022
Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturtendenzen Wirtschaftslage Schweiz / Sommer 2022
UBS, Zinsprognose für Hypotheken, Juli 2022
Credit Suisse, Immobilienmarkt vor veränderten Vorzeichen / Juni 2022
Credit Suisse, Bauindex Schweiz / 2. Quartal 2022
Raiffeisen, Immobilien Schweiz / 2Q 2022
Wüest Partner AG, Immobilienmarkt Schweiz 2022 / 2
FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum (Datenstand 30.06.2022)
FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2022)
FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 30.06.2022)
CSL Immobilien, Immobilienmarkt Bericht 2022
JLL, Logistics Report, An Overview of the Swiss Logistics Real Estate / Juni 2022

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