Interprétation de la newsletter Méta-analyse immobilière FPRE février 2026

PwC Immospektive

Immospektive
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  • 23/02/26
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

La BNS maintient son taux directeur à 0,0 %. Malgré une inflation très faible et une conjoncture modérée, le seuil pour un éventuel retour à des taux d’intérêt négatifs reste élevé, ce qui permet de maintenir un environnement de financement stable. Si le marché du logement locatif a connu une légère accalmie en fin d’année, en raison de la baisse de la croissance démographique, il reste structurellement tendu. Les loyers des nouveaux contrats ont temporairement fléchi, mais ils restent nettement plus élevés en comparaison annuelle. La pénurie d’offre reste particulièrement marquée dans les centres urbains. Le 14 juin 2026 devrait être un jour important pour Zurich. C’est à cette date que sera votée l’initiative pour la protection du logement, dont l’acceptation pourrait peser davantage sur l’offre et freiner durablement les investissements dans le segment des logements locatifs. Le marché des bureaux connaît une stabilisation modérée. L’évolution des rendements reflète ces différences : Les immeubles résidentiels de rendement continuent de générer des rendements globaux élevés, tandis que l’immobilier de bureau ne se redresse que de manière sélective et présente de grandes disparités selon les régions. En ce qui concerne la propriété immobilière, la dynamique des prix ralentit, mais le marché est porté par les appartements en propriété. L’environnement financier reste favorable et l’abolition de la valeur locative stimule encore la demande, en particulier dans le segment des nouvelles constructions. Malgré une évolution modérée des prix, la liquidité du marché atteint un niveau record, ce qui se traduit par un nombre exceptionnellement élevé de transactions, les anticipations de prix des participants au marché restant majoritairement positives.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospektive dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc. 

Gros plan sur la politique monétaire : la BNS s’en tient à des taux d’intérêt nuls et cet environnement de taux bas soutient l’activité du marché

Lors de son évaluation de la situation monétaire du 11 décembre 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a laissé son taux directeur inchangé à 0,0 %. Après deux baisses de 25 points de base (pb) chacune au premier semestre 2025, la BNS confirme ainsi poursuivre une politique monétaire stabilisatrice à un niveau nominal neutre. L’inflation a encore faibli en fin d’année. Après avoir atteint 0,2 % en août, le renchérissement annuel est tombé à 0,0 % en novembre 2025, notamment en raison de moindres hausses de prix dans l’hôtellerie, les loyers ainsi que l’habillement. Malgré cette baisse du renchérissement à court terme, les pressions inflationnistes à moyen terme restent pratiquement inchangées par rapport à la dernière évaluation de la situation. La prévision d’inflation conditionnelle s’élève à 0,2 % en moyenne annuelle pour 2025, 0,3 % pour 2026 et 0,6 % pour 2027. Elle se situe ainsi dans la zone de stabilité des prix sur l’ensemble de l’horizon de prévision.1 Le contexte international s’est montré légèrement plus robuste en fin d’année que prévu à l’automne, mais il reste marqué par de fortes incertitudes. Bien que l’économie mondiale se soit montrée plus résistante au troisième trimestre, les risques commerciaux et les tensions géopolitiques pèsent toujours sur la dynamique mondiale. La réduction des droits de douane américains à 15 % qui a été décidée à la mi-novembre a sensiblement réduit les risques baissiers pour l’économie d’exportation suisse, en particulier pour les industries cycliques comme les secteurs des machines et de l’horlogerie. Pour l’heure, les taux d’intérêt négatifs ne constituent pas un scénario de base, car l’institut KOF part du principe que la BNS maintiendra son taux directeur à 0,0 % sur l’horizon de prévision, en dépit d’une inflation très faible. Un scénario de taux d’intérêt négatifs ne s’imposerait que si le renchérissement tombait durablement en dessous de la zone de stabilité des prix et si un environnement déflationniste persistant se dessinait.2

Le contexte international reste marqué par une dynamique de croissance inférieure à la moyenne, car la conjoncture ne se redresse que lentement dans la zone euro et la dynamique économique aux États-Unis est freinée par une inflation élevée, des incertitudes quant à la politique commerciale et des tensions budgétaires. Dans le même temps, la faiblesse persistante de la demande intérieure chinoise ainsi que les ajustements structurels du commerce mondial devraient continuer à freiner les impulsions de croissance globale en 2026.3 En Suisse, la BNS table sur une croissance du PIB d’à peine 1,5 % pour l’ensemble de l’année 2025 et d’environ 1 % pour 2026, ce qui signifie que l’économie croît en dessous de son potentiel à long terme. Dans ce contexte, la conjoncture intérieure reste le principal facteur de stabilité, soutenue par la hausse des salaires réels, la constance de la consommation des ménages et l’assouplissement de la politique monétaire. Le marché du travail devrait parallèlement continuer à s’assombrir légèrement, avec une hausse modérée du taux de chômage.4 Si la BNS n’exclut pas en principe de réintroduire des taux d’intérêt négatifs, le seuil à atteindre pour le faire est nettement plus élevé que lors des précédentes phases de politique monétaire expansive. La BNS est aujourd’hui plus soucieuse des potentiels effets secondaires des taux d’intérêt négatifs, par exemple sur la situation bénéficiaire des banques, sur les institutions de prévoyance ainsi que sur la disposition à prendre des risques sur les marchés financiers et immobiliers. En outre, la persistance de l’écart de taux d’intérêt avec la zone euro limite la pression à la hausse sur le franc suisse et stabilise la marge de manœuvre de la BNS en matière de politique monétaire.5

De nombreux éléments plaident donc en faveur d’une prolongation de la phase de maintien de taux d’intérêt nuls, puisque l’inflation évolue dans la zone de stabilité des prix et que les baisses de taux déjà effectuées produisent leur effet stabilisateur sur la conjoncture. Pour le marché immobilier, il en résulte une forte activité, avec un volume de transactions élevé, mais sans les impulsions supplémentaires dues à de nouvelles mesures d’assouplissement de la politique monétaire.

1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 11. Dezember
2 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
3 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 11. Dezember
5 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose Februar 2026

Marché du logement locatif : une baisse à court terme des loyers pour les nouveaux contrats en cas de ralentissement de l’immigration

Le marché du logement locatif suisse s’est à peu près stabilisé à un niveau élevé à la fin de l’année 2025. Au quatrième trimestre 2025, les loyers des nouveaux contrats ont cédé -1,0 % par rapport au troisième trimestre, mais ils sont restés 3,0 % supérieurs à ceux de l’année précédente [23]. En dépit de cette correction, la dynamique des loyers reste donc nettement supérieure à la moyenne à long terme et reflète un excédent de demande toujours aussi prononcé, en particulier dans les centres urbains. Dans la région de Zurich, les loyers du marché ont enregistré une nouvelle hausse supérieure à la moyenne de +5,4 % en comparaison annuelle, ce qui traduit clairement la pénurie structurelle dans les centres à forte activité économique et leurs agglomérations [23].

Le marché du logement locatif reste marqué par une pénurie d’offre prononcée. La baisse continue du taux d’inoccupation (d’environ 1,0 % en juin 2025), reflète la persistance de l’excédent de demande, qui se manifeste par une nette augmentation des loyers proposés et des loyers de marché. Des différences marquées apparaissent toutefois au niveau régional. Alors que les régions périphériques ne connaissent guère de pression sur les loyers, les augmentations restent supérieures à la moyenne dans les grands centres urbains, notamment dans la région de Zurich. Les premières tendances à la saturation se dessinent toutefois dans le segment haut de gamme, sans que la tension structurelle de l’ensemble du marché s’atténue sensiblement.6 L’offre de nouveaux logements locatifs reste quant à elle très limitée, car l’activité de construction se maintient à un faible niveau et aucune augmentation substantielle de l’offre n’est attendue à court terme [14]. Dans l’ensemble, le marché du logement locatif reste donc structurellement tendu, même si son rythme de croissance à court terme s’est quelque peu modéré récemment en raison de la baisse de l’immigration induite par le ralentissement du marché du travail.7

Au quatrième trimestre 2025, la dynamique de croissance du marché suisse du logement locatif s’est sensiblement affaiblie en ce qui concerne les nouveaux contrats. Après les hausses significatives des trimestres précédents, les loyers des nouveaux contrats ont légèrement reculé dans de nombreux cantons, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. En comparaison trimestrielle (T3 2025 – T4 2025), les loyers des nouveaux contrats dans des bâtiments anciens ont baissé en moyenne de -1,3 %, tandis que ceux dans des constructions neuves ont reculé de -0,7 %. Une détente temporaire de l’activité du marché se dessine donc en fin d’année. En revanche, en comparaison annuelle (T4 2024 – T4 2025), l’évolution reste clairement positive : les loyers des nouveaux contrats ont augmenté de +3,8 % pour les bâtiments anciens et de +2,3 % pour les constructions neuves. Le ralentissement à court terme au cours du trimestre ne remet donc pas fondamentalement en question la dynamique de base, toujours forte, du marché suisse du logement locatif.8

Un regard objectif sur l’évolution cantonale des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats révèle toutefois des différences considérables selon les régions. Certains marchés très recherchés ont encore enregistré des hausses, malgré la tendance générale à la baisse. C’est particulièrement vrai pour les cantons de Zoug (bâtiments anciens : +1,7 % ; constructions neuves : +0,6 %) et de Schaffhouse (bâtiments anciens : +2,3 % ; constructions neuves : +0,9 %), où la pénurie d’offre est restée sensible au quatrième trimestre. Les cantons de Nidwald (bâtiments anciens : +0,7 %) et d’Uri (bâtiments anciens : +0,4 %) ont eu aussi affiché de légères hausses dans le segment de l’ancien. En revanche, la plupart des grands centres urbains ont enregistré de légers reculs. Dans le canton de Zurich, les loyers des nouveaux contrats ont baissé de -0,3 % dans l’ancien comme dans le neuf, et une évolution similaire a été observée dans les cantons de Berne (bâtiments anciens : -0,6 % ; constructions neuves : -0,8 %) et de Bâle-Ville (bâtiments anciens : -1,0 % ; constructions neuves : -1,2 %). On peut y voir une certaine normalisation après les fortes hausses de prix des derniers trimestres. Dans les cantons périphériques, la correction a parfois été plus marquée. Dans le Jura (bâtiments anciens : -1,6 % ; constructions neuves : -1,8 %), les Grisons (bâtiments anciens : -1,8 % ; constructions neuves : -1,9 %) ainsi qu’en Appenzell Rhodes-Intérieures (bâtiments anciens : -1,8 % ; constructions neuves : -1,9 %), les loyers ont sensiblement baissé pour les nouveaux contrats.9

En revanche, en comparaison annuelle (T4 2024 – T4 2025), la situation reste clairement positive : les loyers des nouveaux contrats dans des bâtiments anciens ont continué à augmenter sensiblement dans la plupart des cantons, avec des hausses particulièrement fortes à Zoug (+12,3 %), Schaffhouse (+11,0 %) et Schwyz (+5,9 %). La tendance à la hausse s’est également poursuivie pour les constructions neuves, même si elle s’est atténuée, avec des taux de croissance annuels supérieurs à la moyenne à Zoug (+8,2 %), Zurich (+4,0 %) et Genève (+3,4 %). Dans l’ensemble, la comparaison annuelle confirme que l’excédent de demande structurel sur le marché suisse du logement locatif persiste malgré les corrections trimestrielles à court terme.10

Le 14 juin 2026 devrait être un jour important pour la ville de Zurich. C’est à cette date que sera votée l’initiative pour la protection du logement, dont l’acceptation devrait considérablement peser sur l’offre du marché du logement locatif et freiner durablement la volonté d’investir dans le canton.11 Si l’initiative est acceptée, le marché immobilier zurichois pourrait suivre l’exemple de Bâle-Ville et de Genève, où des réglementations comparables ont entraîné un net recul des investissements dans la construction et la rénovation, une raréfaction de l’offre, ainsi qu’une hausse à long terme des loyers des nouveaux contrats, car les interventions réglementaires faussent de plus en plus les mécanismes du marché.12

L’activité de construction en Suisse a montré les premiers signes de stabilisation au cours de l’année 2025, mais elle est restée globalement modérée. L’indice suisse de la construction (SSE) s’est établi à 100 points au quatrième trimestre 2025, progressant ainsi de 3,0 % par rapport au même trimestre de l’année précédente, ce qui indique une légère reprise de la construction. La hausse a été particulièrement marquée dans la construction de logements, qui a progressé de 7,7 % en glissement annuel. Malgré cette reprise par rapport au trimestre précédent, l’activité de construction se maintient à un niveau inférieur à la moyenne et ne suffit pas à résorber significativement le manque d’offre structurel sur le marché du logement. [14, 15]


Marché du logement locatif – évolution T4 2025

Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025


6 FPREview, Immobilienmärkte Schweiz 2026, Q1
7 NZZ, Die Wohnungsmieten steigen kaum noch – das liegt auch daran, dass weniger Expats in die Schweiz kommen, 05.02.2026
8 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
10 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
11 Kanton Zürich, Regierungsratsbeschluss Nr. 105/2026, 06.02.2026
12 Baublatt, Studie: Die Auswirkungen der Wohnschutzinitiative im Kanton Basel-Stadt, Januar 2025

Marché des surfaces de bureaux : une reprise modérée dans un climat économique difficile

La stabilisation du marché suisse des bureaux observée au cours de l’année s’est poursuivie au quatrième trimestre 2025. Au niveau national, les loyers du marché des surfaces de bureaux ont augmenté de +2,1 % par rapport au trimestre précédent, confirmant ainsi la bonne dynamique après la faiblesse des périodes précédentes. En comparaison annuelle, la croissance a en revanche été modérée (+0,4 %), signe que la dynamique globale reste modérée. [35] Le marché suisse des bureaux est donc globalement stable à la fin de l’année, porté par une conjoncture intérieure robuste et une demande toujours solide de surfaces de bureaux de qualité situées en centre-ville.

Sur le marché du travail, le contexte reste toutefois difficile. Le ralentissement conjoncturel dans les secteurs cycliques ainsi que les perspectives d’emploi mitigées modèrent la demande à court terme de surfaces de bureaux supplémentaires. Selon les prévisions actuelles du KOF, seule une croissance modérée de l’emploi d’environ 0,5 % est attendue pour 2026, avec une augmentation du taux de chômage à environ 3,1 %. Dans ce contexte, il faut s’attendre à court terme à une évolution latérale des besoins en surfaces de bureaux, les emplacements de grande qualité suscitant toujours une demande supérieure à la moyenne.13

Au quatrième trimestre 2025, le marché suisse des surfaces de bureaux a continué de présenter un tableau hétérogène et très contrasté selon les régions. Si l’on a observé une nette reprise des loyers pour les nouveaux contrats dans plusieurs cantons, d’autres marchés sont restés clairement sous pression. En comparaison trimestrielle, les cantons de Zoug (+4,9 %), Neuchâtel (+4,9 %), Vaud (+4,0 %), Soleure (+4,4 %) et Genève (+4,3 %) ont notamment enregistré de fortes hausses, ce qui traduit une demande robuste dans les régions bien desservies et économiquement fortes. Les cantons de Thurgovie (+3,0 %), d’Argovie (+2,9 %), de Berne (+2,8 %) et de Zurich (+1,6 %) ont eux aussi connu des évolutions positives. À l’inverse, les corrections des trimestres précédents se sont poursuivies, notamment dans les cantons de Schaffhouse (-3,5 %) et des Grisons (-3,4 %), qui ont accusé des baisses particulièrement marquées en comparaison trimestrielle. Le canton de Lucerne (-1,4 %) a lui aussi connu une évolution négative. Ces baisses reflètent un tassement persistant de la demande dans les marchés de bureaux plus petits et plus sensibles à la conjoncture.14

L’évolution annuelle (T4 2024 – T4 2025) révèle une poursuite de la segmentation du marché des surfaces de bureaux. Dans les cantons de Neuchâtel (+12,9 %), Thurgovie (+11,0 %), Genève (+4,4 %), Vaud (+3,1 %) et Soleure (+3,0 %), les loyers des nouveaux contrats ont augmenté de manière particulièrement significative en comparaison annuelle. En revanche, les plus forts reculs annuels ont été enregistrés dans les cantons des Grisons (-11,2 %), de Schaffhouse (-10,3 %), de Fribourg (-6,3 %), de Lucerne (-5,1 %) et du Tessin (-4,6 %). À Zurich (+2,6 %) et à Bâle-Campagne (+1,8 %), l’évolution est au contraire restée modérément positive en comparaison annuelle, tandis que les cantons de Berne (-0,1 %) et Zoug (-0,3 %) ont affiché des niveaux largement stagnants.15

D’un point de vue structurel, le quatrième trimestre 2025 confirme la préférence croissante pour les surfaces de bureaux de qualité, conformes aux normes ESG et situées dans des emplacements centraux. Dans ces segments, les loyers sont relativement stables, voire en hausse, tandis que les surfaces de bureaux fonctionnellement obsolètes ou situées en périphérie restent sous pression et doivent s’adapter. L’offre sur le marché suisse des surfaces de bureaux est restée globalement stable au quatrième trimestre 2025, malgré la persistance de nettes différences régionales. Dans les grands centres, les taux d’offre étaient, selon JLL, de 3,6 % à Zurich, de 4,3 % à Genève et de 5,9 % à Bâle, cette dernière continuant à afficher un niveau d’offre particulièrement élevé. Les taux d’offre ont légèrement reculé en comparaison trimestrielle, ce qui indique une bonne absorption des bureaux disponibles, en particulier dans les sous-marchés centraux et demandés. [40]


Marché des surfaces de bureaux – évolution T4 2025

Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025


13 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
14 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
15 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025

Évolution des rendements : rendements résidentiels robustes et immeubles de bureaux présentant un risque accru en périphérie

Au quatrième trimestre 2025, le rendement annuel total (glissant) des immeubles résidentiels locatifs est resté élevé (12,2 %), un niveau légèrement inférieur à celui du trimestre précédent. L’attractivité de l’investissement résidentiel reste donc grande et soutenue par une demande structurellement forte de logements locatifs et une offre limitée. Le rendement se compose en premier lieu d’un rendement de la variation de valeur nettement positif (+8,9 %), tandis que le rendement du flux de trésorerie est resté stable, à environ 3,3 %. Cela confirme que la performance des immeubles résidentiels locatifs est toujours davantage tirée par la valeur, tandis que les revenus courants se maintiennent à un niveau solide, mais modéré [51].

En revanche, les immeubles de bureaux continuent d’afficher des rendements plus contenus et plus fluctuants. Le rendement annuel total (glissant) s’élevait à environ 6,0 % au quatrième trimestre 2025, ce qui est certes supérieur au niveau des trimestres précédents, mais toujours nettement inférieur aux rendements des investissements résidentiels. Le rendement des flux de trésorerie est demeuré relativement stable, à environ 3,5 %, et constitue le principal moteur de rendement dans le segment des bureaux, tandis que le rendement des plus-values, bien que positif à environ 2,6 %, reste à un niveau modéré. Des évolutions de valeur inférieures à la moyenne ou négatives ont continué d’être observées, en particulier sur les marchés de bureaux périphériques et structurellement plus faibles, ce qui reflète la situation toujours difficile du marché dans le segment des bureaux et la forte segmentation en fonction de la situation et de la qualité des biens [52].

Un coup d’œil à l’évolution cantonale des rendements annuels globaux (glissants) des immeubles résidentiels locatifs montre également un niveau de rendement globalement élevé et largement soutenu en 2025. Des rendements globaux à deux chiffres ont été réalisés dans presque tous les cantons, les valeurs ayant nettement progressé par rapport à 2024 dans la majorité des régions. Le canton de Schaffhouse arrive en tête, avec un rendement total de 14,9 %, suivi d’Uri (14,7 %), de Soleure (14,2 %) et des deux cantons d’Appenzell (13,9 % chacun). Les rendements ont également été supérieurs à la moyenne à Fribourg (13,3 %), en Valais (13,3 %), en Argovie (13,2 %) et dans le canton de Vaud (13,0 %). Le rendement global le plus bas a de nouveau été observé dans les Grisons, avec 8,5 %. Les différences régionales persistent donc, mais à un niveau globalement élevé.16 Selon les estimations des principaux cabinets d’expertise de Suisse, le taux d’escompte minimal moyen (net, réel) pour les immeubles résidentiels locatifs s’élevait à 1,82 % à la mi-février 2026, soit une baisse de 2 pb par rapport au trimestre précédent. Cette nouvelle baisse, bien que minime, reflète l’intérêt toujours fort des investisseurs pour les immeubles résidentiels de rendement ainsi que la demande marquée de cash-flows stables dans un cadre macroéconomique empreint d’incertitude. [32]

En revanche, l’évolution des rendements annuels globaux (glissants) de l’immobilier de bureau est nettement plus hétérogène et volatile. Alors que certains cantons affichent des rendements très élevés en 2025, comme le Valais (24,0 %), la Thurgovie (19,9 %), Saint-Gall (16,0 %), Neuchâtel (15,5 %) et Genève (14,3 %), d’autres ont continué à enregistrer des évolutions faibles, voire négatives. Les rendements annuels globaux (glissants) ont été négatifs dans les cantons du Tessin (-8,6 %), de Schwyz (-6,3 %), de Fribourg (-4,7 %), de Zoug (-2,4 %) et de Bâle-Ville (-2,1 %).17

Cette évolution indique que les corrections de valeur se poursuivent sur les marchés de bureaux périphériques et structurellement plus faibles, tandis que les sites centraux et économiquement robustes bénéficient de plus en plus d’une demande sélective. Les rendements des cash-flows sont restés stables dans de nombreux cantons, mais ils n’ont pas pu compenser partout les variations de valeur parfois importantes, signe de l’incertitude croissante dans le segment des bureaux.


Évolution des rendements T4 2025

Source: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025


16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025
17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025

Logements en propriété : une dynamique des prix en baisse et des liquidités exceptionnellement élevées

La hausse des prix sur le marché des logements en propriété s’est poursuivie au quatrième trimestre 2025, malgré une dynamique plus faible. Dans l’ensemble, les prix ont légèrement augmenté en comparaison trimestrielle, tandis que la croissance annuelle est restée solide. Une évolution particulièrement notable pour les appartements en propriété (PPE), qui ont enregistré une hausse de +0,5 % en comparaison trimestrielle, mais de +6,3 % en comparaison annuelle [62]. En revanche, l’évolution des maisons individuelles (MI) a été plus contenue. Si les prix ont légèrement baissé par rapport au trimestre précédent (-0,1 %), ils ont progressé de +1,1 % en comparaison annuelle [56]. Une évolution qui traduit une dissociation croissante au sein du marché de la propriété immobilière, les PPE continuant notamment à bénéficier d’une demande structurellement élevée. Avec un niveau de -0,04 % début février, le SARON reste sous la barre du zéro pour cent, comme au trimestre précédent.18  

La demande montre que la suppression de la valeur locative décidée en 2025 marque une intervention profonde dans l’imposition de la propriété du logement et modifie l’arbitrage économique entre l’achat et la location. La suppression du loyer fictif diminue sensiblement les frais courants pour les propriétaires, il est donc financièrement plus intéressant de posséder son logement que de le louer dans de nombreuses communes suisses, en particulier sur les marchés locatifs où les prix sont élevés ; cette évolution devrait encore soutenir la demande de logements en propriété, en particulier dans le segment des nouvelles constructions.19

Les différences cantonales sont restées très marquées au troisième trimestre 2025. Concernant les PPE, la comparaison trimestrielle a montré des hausses de prix particulièrement fortes à Schwyz (+3,8 %), à Lucerne (+3,3 %) et à Obwald (+2,5 %), ainsi que dans les cantons du Jura (+1,9 %), de Nidwald (+1,7 %), de Zurich (+1,6%), d’Uri et des Grisons (+1,5 % chacun). En revanche, de légers reculs ont été observés à Genève (-1,8 %), en Appenzell Rhodes-Extérieures (-1,3 %), au Tessin (-0,7 %) et à Saint-Gall (-0,4 %). En comparaison annuelle (T4 2024 – T4 2025), Schwyz (+12,8 %), Lucerne (+11,2 %) et Bâle-Ville (+11,1 %) ont enregistré les taux de croissance les plus élevés, tandis que Genève (-1,8 %) a été le seul canton à afficher un recul.20

Pour ce qui est des maisons individuelles, la comparaison trimestrielle est à nouveau nettement plus modérée. Plusieurs cantons ont connu des baisses de prix. Celles-ci ont été particulièrement marquées dans le Nidwald (-1,7 %), au Tessin (-1,6 %), en Appenzell Rhodes-Extérieures (-2,2 %) et en Appenzell Rhodes-Intérieures (-2,0 %). Les évolutions trimestrielles positives sont restées l’exception et se sont surtout limitées aux cantons de Zoug (+2,7 %), de Bâle-Ville (+1,1 %), de Vaud et d’Uri (+0,9 % chacun). En comparaison annuelle, l’évolution des prix est restée globalement modérée, avec des taux de croissance positifs dans la plupart des cantons, tandis que le Tessin (-4,5 %) et les cantons d’Obwald (-3,5 %) et de Nidwald (-2,3 %) ont continué à afficher des tendances à la baisse.21

Le volume des hypothèques en Suisse a encore augmenté en novembre 2025, pour atteindre un nouveau record de 1'241.2 milliards de francs. En comparaison annuelle, cela correspond à une augmentation d’environ +3,2 % [22]. Du côté des taux d’intérêt, le SARON a continué d’évoluer sous la barre de 0,0 % à la fin de l’année 2025 et s’est récemment établi en territoire légèrement négatif. Selon les prévisions actuelles, il devrait se maintenir aux alentours de 0,0 % jusqu’à fin 2027, ce qui signifie que les conditions de financement resteront favorables malgré une reprise économique toujours modérée. Pour les rendements des obligations de la Confédération à dix ans, une nouvelle légère hausse de 0,3 % à 0,5 % est prévue sur la même période [18].

L’indice des prix attendus est demeuré à un niveau élevé au quatrième trimestre 2025, tant pour les maisons individuelles que pour les PPE, et signale toujours des attentes du marché majoritairement positives. [59, 65] D’après la dernière évaluation du Swiss Real Estate Datapool (SRED), le marché de la propriété immobilière a enregistré une reprise marquée à la fin de l’année 2025 : avec 4128 transactions financées au quatrième trimestre, soit un niveau nettement supérieur à celui du troisième trimestre et de l’année précédente, un nouveau record a été atteint par rapport aux années précédentes, ce qui indique une liquidité exceptionnelle du marché et une demande robuste. Malgré cette forte activité, les prix des transactions pour des PPE sont restés stables en moyenne suisse, le prix des transactions moyen demeurant inchangé à 920 000 francs. En revanche, les prix des transactions pour les maisons individuelles ont légèrement augmenté, la médiane passant de 1 260 000 à 1 280 000 francs par bien par rapport au trimestre précédent, signe que la demande reste solide dans ce segment.22


Évolution des prix – logements en propriété T4 2025

Source: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025


18 SNB, Current interest rates and exchange rates, Februar 2025
19 Tagesanzeiger, In diesen Gemeinden ist Eigentum Kaufen günstiger als Mieten
20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
21 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
22 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 4. Quartal 2025

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