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La BNS maintient son taux directeur à 0,0 %. Malgré une inflation très faible et une conjoncture modérée, le seuil pour un éventuel retour à des taux d’intérêt négatifs reste élevé, ce qui permet de maintenir un environnement de financement stable. Si le marché du logement locatif a connu une légère accalmie en fin d’année, en raison de la baisse de la croissance démographique, il reste structurellement tendu. Les loyers des nouveaux contrats ont temporairement fléchi, mais ils restent nettement plus élevés en comparaison annuelle. La pénurie d’offre reste particulièrement marquée dans les centres urbains. Le 14 juin 2026 devrait être un jour important pour Zurich. C’est à cette date que sera votée l’initiative pour la protection du logement, dont l’acceptation pourrait peser davantage sur l’offre et freiner durablement les investissements dans le segment des logements locatifs. Le marché des bureaux connaît une stabilisation modérée. L’évolution des rendements reflète ces différences : Les immeubles résidentiels de rendement continuent de générer des rendements globaux élevés, tandis que l’immobilier de bureau ne se redresse que de manière sélective et présente de grandes disparités selon les régions. En ce qui concerne la propriété immobilière, la dynamique des prix ralentit, mais le marché est porté par les appartements en propriété. L’environnement financier reste favorable et l’abolition de la valeur locative stimule encore la demande, en particulier dans le segment des nouvelles constructions. Malgré une évolution modérée des prix, la liquidité du marché atteint un niveau record, ce qui se traduit par un nombre exceptionnellement élevé de transactions, les anticipations de prix des participants au marché restant majoritairement positives.
Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospektive dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.
Lors de son évaluation de la situation monétaire du 11 décembre 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a laissé son taux directeur inchangé à 0,0 %. Après deux baisses de 25 points de base (pb) chacune au premier semestre 2025, la BNS confirme ainsi poursuivre une politique monétaire stabilisatrice à un niveau nominal neutre. L’inflation a encore faibli en fin d’année. Après avoir atteint 0,2 % en août, le renchérissement annuel est tombé à 0,0 % en novembre 2025, notamment en raison de moindres hausses de prix dans l’hôtellerie, les loyers ainsi que l’habillement. Malgré cette baisse du renchérissement à court terme, les pressions inflationnistes à moyen terme restent pratiquement inchangées par rapport à la dernière évaluation de la situation. La prévision d’inflation conditionnelle s’élève à 0,2 % en moyenne annuelle pour 2025, 0,3 % pour 2026 et 0,6 % pour 2027. Elle se situe ainsi dans la zone de stabilité des prix sur l’ensemble de l’horizon de prévision.1 Le contexte international s’est montré légèrement plus robuste en fin d’année que prévu à l’automne, mais il reste marqué par de fortes incertitudes. Bien que l’économie mondiale se soit montrée plus résistante au troisième trimestre, les risques commerciaux et les tensions géopolitiques pèsent toujours sur la dynamique mondiale. La réduction des droits de douane américains à 15 % qui a été décidée à la mi-novembre a sensiblement réduit les risques baissiers pour l’économie d’exportation suisse, en particulier pour les industries cycliques comme les secteurs des machines et de l’horlogerie. Pour l’heure, les taux d’intérêt négatifs ne constituent pas un scénario de base, car l’institut KOF part du principe que la BNS maintiendra son taux directeur à 0,0 % sur l’horizon de prévision, en dépit d’une inflation très faible. Un scénario de taux d’intérêt négatifs ne s’imposerait que si le renchérissement tombait durablement en dessous de la zone de stabilité des prix et si un environnement déflationniste persistant se dessinait.2
1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 11. Dezember
2 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
3 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 11. Dezember
5 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose Februar 2026
Le marché du logement locatif suisse s’est à peu près stabilisé à un niveau élevé à la fin de l’année 2025. Au quatrième trimestre 2025, les loyers des nouveaux contrats ont cédé -1,0 % par rapport au troisième trimestre, mais ils sont restés 3,0 % supérieurs à ceux de l’année précédente [23]. En dépit de cette correction, la dynamique des loyers reste donc nettement supérieure à la moyenne à long terme et reflète un excédent de demande toujours aussi prononcé, en particulier dans les centres urbains. Dans la région de Zurich, les loyers du marché ont enregistré une nouvelle hausse supérieure à la moyenne de +5,4 % en comparaison annuelle, ce qui traduit clairement la pénurie structurelle dans les centres à forte activité économique et leurs agglomérations [23].
Le marché du logement locatif reste marqué par une pénurie d’offre prononcée. La baisse continue du taux d’inoccupation (d’environ 1,0 % en juin 2025), reflète la persistance de l’excédent de demande, qui se manifeste par une nette augmentation des loyers proposés et des loyers de marché. Des différences marquées apparaissent toutefois au niveau régional. Alors que les régions périphériques ne connaissent guère de pression sur les loyers, les augmentations restent supérieures à la moyenne dans les grands centres urbains, notamment dans la région de Zurich. Les premières tendances à la saturation se dessinent toutefois dans le segment haut de gamme, sans que la tension structurelle de l’ensemble du marché s’atténue sensiblement.6 L’offre de nouveaux logements locatifs reste quant à elle très limitée, car l’activité de construction se maintient à un faible niveau et aucune augmentation substantielle de l’offre n’est attendue à court terme [14]. Dans l’ensemble, le marché du logement locatif reste donc structurellement tendu, même si son rythme de croissance à court terme s’est quelque peu modéré récemment en raison de la baisse de l’immigration induite par le ralentissement du marché du travail.7
Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
6 FPREview, Immobilienmärkte Schweiz 2026, Q1
7 NZZ, Die Wohnungsmieten steigen kaum noch – das liegt auch daran, dass weniger Expats in die Schweiz kommen, 05.02.2026
8 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
10 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
11 Kanton Zürich, Regierungsratsbeschluss Nr. 105/2026, 06.02.2026
12 Baublatt, Studie: Die Auswirkungen der Wohnschutzinitiative im Kanton Basel-Stadt, Januar 2025
La stabilisation du marché suisse des bureaux observée au cours de l’année s’est poursuivie au quatrième trimestre 2025. Au niveau national, les loyers du marché des surfaces de bureaux ont augmenté de +2,1 % par rapport au trimestre précédent, confirmant ainsi la bonne dynamique après la faiblesse des périodes précédentes. En comparaison annuelle, la croissance a en revanche été modérée (+0,4 %), signe que la dynamique globale reste modérée. [35] Le marché suisse des bureaux est donc globalement stable à la fin de l’année, porté par une conjoncture intérieure robuste et une demande toujours solide de surfaces de bureaux de qualité situées en centre-ville.
Sur le marché du travail, le contexte reste toutefois difficile. Le ralentissement conjoncturel dans les secteurs cycliques ainsi que les perspectives d’emploi mitigées modèrent la demande à court terme de surfaces de bureaux supplémentaires. Selon les prévisions actuelles du KOF, seule une croissance modérée de l’emploi d’environ 0,5 % est attendue pour 2026, avec une augmentation du taux de chômage à environ 3,1 %. Dans ce contexte, il faut s’attendre à court terme à une évolution latérale des besoins en surfaces de bureaux, les emplacements de grande qualité suscitant toujours une demande supérieure à la moyenne.13
Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
13 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
14 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
15 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
Au quatrième trimestre 2025, le rendement annuel total (glissant) des immeubles résidentiels locatifs est resté élevé (12,2 %), un niveau légèrement inférieur à celui du trimestre précédent. L’attractivité de l’investissement résidentiel reste donc grande et soutenue par une demande structurellement forte de logements locatifs et une offre limitée. Le rendement se compose en premier lieu d’un rendement de la variation de valeur nettement positif (+8,9 %), tandis que le rendement du flux de trésorerie est resté stable, à environ 3,3 %. Cela confirme que la performance des immeubles résidentiels locatifs est toujours davantage tirée par la valeur, tandis que les revenus courants se maintiennent à un niveau solide, mais modéré [51].
En revanche, les immeubles de bureaux continuent d’afficher des rendements plus contenus et plus fluctuants. Le rendement annuel total (glissant) s’élevait à environ 6,0 % au quatrième trimestre 2025, ce qui est certes supérieur au niveau des trimestres précédents, mais toujours nettement inférieur aux rendements des investissements résidentiels. Le rendement des flux de trésorerie est demeuré relativement stable, à environ 3,5 %, et constitue le principal moteur de rendement dans le segment des bureaux, tandis que le rendement des plus-values, bien que positif à environ 2,6 %, reste à un niveau modéré. Des évolutions de valeur inférieures à la moyenne ou négatives ont continué d’être observées, en particulier sur les marchés de bureaux périphériques et structurellement plus faibles, ce qui reflète la situation toujours difficile du marché dans le segment des bureaux et la forte segmentation en fonction de la situation et de la qualité des biens [52].
Source: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025
16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025
17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025
La hausse des prix sur le marché des logements en propriété s’est poursuivie au quatrième trimestre 2025, malgré une dynamique plus faible. Dans l’ensemble, les prix ont légèrement augmenté en comparaison trimestrielle, tandis que la croissance annuelle est restée solide. Une évolution particulièrement notable pour les appartements en propriété (PPE), qui ont enregistré une hausse de +0,5 % en comparaison trimestrielle, mais de +6,3 % en comparaison annuelle [62]. En revanche, l’évolution des maisons individuelles (MI) a été plus contenue. Si les prix ont légèrement baissé par rapport au trimestre précédent (-0,1 %), ils ont progressé de +1,1 % en comparaison annuelle [56]. Une évolution qui traduit une dissociation croissante au sein du marché de la propriété immobilière, les PPE continuant notamment à bénéficier d’une demande structurellement élevée. Avec un niveau de -0,04 % début février, le SARON reste sous la barre du zéro pour cent, comme au trimestre précédent.18
La demande montre que la suppression de la valeur locative décidée en 2025 marque une intervention profonde dans l’imposition de la propriété du logement et modifie l’arbitrage économique entre l’achat et la location. La suppression du loyer fictif diminue sensiblement les frais courants pour les propriétaires, il est donc financièrement plus intéressant de posséder son logement que de le louer dans de nombreuses communes suisses, en particulier sur les marchés locatifs où les prix sont élevés ; cette évolution devrait encore soutenir la demande de logements en propriété, en particulier dans le segment des nouvelles constructions.19
Source: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
18 SNB, Current interest rates and exchange rates, Februar 2025
19 Tagesanzeiger, In diesen Gemeinden ist Eigentum Kaufen günstiger als Mieten
20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
21 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
22 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 4. Quartal 2025
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Sebastian Zollinger