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L’inflation en Suisse baisse en avril à son niveau le plus bas depuis un an
Malgré la persistance de la crise énergétique due à la guerre en Ukraine et la situation économique toujours difficile sur les marchés financiers mondiaux, l’économie suisse est parvenue à tenir bon jusqu’à présent. Toutefois, le début de l’année a été marqué par une forte pression inflationniste, ce qui a conduit la Banque nationale suisse (BNS) à relever son taux directeur de +50 points de base en mars pour le porter à 1,5 % actuellement. La fusion des deux plus grandes banques suisses ainsi que les faillites de banques régionales américaines ont également contribué à l’explosion de la volatilité des taux d’intérêt et à l’augmentation des spreads de crédit. Le marché financier suisse reste néanmoins résilient en comparaison internationale et enregistre actuellement une évolution modérée de l’inflation.
Après la forte hausse du début de l’année, l’inflation a enregistré un recul sensible en avril 2023, atteignant son niveau le plus bas depuis un an. Selon l’Office fédéral de la statistique, le taux d’inflation est tombé à 2,6 % en avril, contre 2,9 % en mars et 3,4 % en février. L’inflation de base, qui offre un aperçu plus exact de l’évolution des prix, est restée stable à 2,2 % en avril1. En se basant sur un taux directeur constant de 1,5 %, la BNS prévoit un renchérissement de 2,6 % et 2,0 % pour les années 2023 et 2024. Par rapport au trimestre précédent, la BNS relève ainsi ses prévisions d’inflation de +20 points de base. Les projections indiquent toutefois que l’inflation devrait rester dans la fourchette de 0-2 % en 2025 [11].
Selon les prévisions des experts, la croissance du PIB restera modeste l’année prochaine : une augmentation de seulement +0,7 % (réel) est attendue en 2023, tandis que pour 2024, on prévoit un taux de croissance modéré de +1,7 % (réel) – comme cela avait déjà été suggéré au trimestre précédent [8]. Selon Swiss Life, la zone euro devrait connaître une croissance du PIB réel de +0,7 % et +0,9 % en 2023 et 2024, tandis que les prévisions d’inflation s’élèvent respectivement à 5,8 % et 2,5 %. Selon Eurostat, le taux d’inflation annuel de la zone euro se situe actuellement à 7,0 %2. Aux États-Unis, Swiss Life prévoit une croissance économique corrigée de l’inflation de +0,9 % et +0,6 % pour les années 2023 et 2024 respectivement, avec une inflation attendue à 4,2 % puis 2,5 % [73]3. Les perspectives pour les deux plus grands marchés intérieurs occidentaux et pour la Suisse resteront donc modestes au cours des deux prochaines années.
Les coûts de la construction repartent à la hausse en dépit des perspectives de relance des activités de construction
Depuis l’apparition de la crise du coronavirus, les prix de la construction en Suisse continuent d’évoluer en raison des turbulences sur les marchés mondiaux des matières premières, des matériaux de construction et des produits intermédiaires. Bien que les deux derniers trimestres présentent des tendances à la baisse, l’indice des coûts de production pour les constructions en pierre et en béton est actuellement en hausse et dépasse de nouveau la fourchette de +/-4,0 % par an observée avant la pandémie. Le taux d’inflation pour les immeubles et les maisons individuelles en pierre et en béton a augmenté de +0,4 % et +0,2 % par rapport au trimestre précédent; les taux d'inflation annuels dans ce segment sont désormais de 5,7 % et 5,5 %. En comparaison, l’indice de renchérissement pour le bâtiment et les constructions industrielles continue de baisser, la variation de l’indice par rapport au trimestre précédent ayant diminué de -3,1 %, ce qui correspond à une variation de l’indice sur une base annuelle de +3,5 % [18]. Les estimations des experts concernant un relâchement des pressions dans tous les domaines ne se sont pas concrétisées4.
L’incertitude subsiste donc quant à la sécurité de la planification des projets de développement et d’investissement. Cela se reflète également dans le niveau de l'activité de construction, où, comme au trimestre précédent, une croissance modeste de 0,7 % pour 2023 est toujours attendue, suivie de 1,4 % et 1,0 % au cours des deux prochaines années [16]. Les enquêtes actuelles du Centre de recherches conjoncturelles (KOF) indiquent toutefois que le secteur de la construction pourrait retrouver le chemin de la croissance en 2023. Alors que les estimations des entreprises de construction en Suisse étaient plutôt modérées au cours du premier semestre de l’année dernière, les indicateurs conjoncturels reflètent à nouveau une évolution généralement positive depuis la mi-20225.
L’excédent de demande va s’accentuer dans les prochaines années
En ce qui concerne les loyers résidentiels, on observe une stagnation au niveau national pour les logements neufs par rapport au trimestre précédent, tandis que les loyers des logements existants enregistrent une hausse de +0,5 %. Dans l’ensemble, les loyers ont connu une hausse modérée de +0,2 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison annuelle, les loyers ont augmenté de +0,3 %, les logements anciens et neufs affichant tous deux une croissance de +0,3 %. Les variations actuelles des prix des logements locatifs s’inscrivent dans la continuité de l’évolution des cinq dernières années, sans rupture significative dans la courbe des prix au niveau national6. D’un point de vue régional, les indices ont enregistré des évolutions différentes en comparaison trimestrielle. La région du Jura, en particulier, a enregistré une forte variation de +2,2 % par rapport au trimestre précédent (-0,4 % en glissement annuel), suivie par les régions de Suisse orientale +0,8 % (+1,1 %), du Mittelland +0,6 % (-0,2 %), de Zurich +0,2 % (+1,5 %) et de Bâle +0,1 % (-1,7 %). En revanche, on observe un recul des loyers dans la région alpine de -0,1 % (+1,8 %), en Suisse méridionale de -0,1 % (-0,8 %) et dans la région lémanique de -0,6 % (-0,9 %) [25]. Les experts continuent de s'attendre à ce que les loyers augmentent progressivement au cours des prochaines années7. L'augmentation prévue des loyers résidentiels s'explique par la hausse de l'inflation, l'augmentation du taux de référence pour les prêts au logement et l'augmentation de la demande avec une offre limitée8.
En Suisse, la croissance démographique est particulièrement élevée par rapport aux autres pays européens en raison de la forte immigration. Selon l’Office fédéral de la statistique, l’immigration totale entre janvier et décembre 2022 s’élevait à environ 90 000 personnes, ce qui correspond à une augmentation de +26,0 % par rapport à la même période de l’année précédente9. En mars 2023, le solde migratoire de la population résidente permanente a encore augmenté par rapport à décembre 2022, passant de 5’900 à 8’800 [13]. Cette forte immigration a entraîné un excédent de demande sur le marché locatif, car l’activité de construction ne suffit pas à répondre à la demande croissante. Comme le montre une étude de la Banque cantonale zurichoise (ZKB), le nombre croissant de contraintes réglementaires entrave la création de nouveaux logements. En Suisse, le nombre moyen de jours écoulés entre le dépôt d’une demande de permis de construire et son obtention, en incluant les retards dus aux oppositions, est de 140 jours – soit une augmentation de 67 % par rapport à 201010. En 2022, le nombre d’autorisations pour la construction de logements – 38 000 unités – a atteint son plus bas niveau depuis 20 ans11. Les oppositions représentent un défi croissant. Depuis 2010, un projet de construction sur dix en Suisse n'a pas abouti malgré l'obtention d'un permis de construire, ce qui entraîne une pénurie d'environ 4 000 logements par an sur le marché du logement locatif12. Cette situation aggrave la pénurie persistante de logements, comme le montre également la baisse du taux annuel de logements vacants en 2021 et 2022, qui s’établit respectivement à 1,54 % et 1,31 %13.
Hausse des loyers de bureaux à Bâle et Zurich
Après une baisse des loyers des bureaux (loyers en cours) durant les deux derniers trimestres, on constate à nouveau une évolution positive. Au premier trimestre 2023, les prix ont augmenté de 0,5 % par rapport au trimestre précédent (-3,1 % au quatrième trimestre 2022). En comparaison annuelle, la croissance est quelque peu freinée par la faiblesse des deux derniers trimestres et se situe à +0,1 %14. Comme au cours des trimestres précédents, l’évolution des loyers du marché des bureaux varie nettement d’une région à l’autre. Par rapport au trimestre précédent, les loyers du marché des bureaux ont augmenté de +3,4 % dans la région de Bâle et de +2,0 % dans la région de Zurich. Les régions du lac Léman (-1,3 %) et du Mittelland (-0,7 %) ont continué de reculer. En comparaison annuelle, la région genevoise, avec un taux de croissance annuel de +5,7 %, continue d’enregistrer la plus forte (et unique) évolution positive. Dans les autres régions, les loyers de bureaux sont en baisse en comparaison annuelle : Bâle -2,2 %, Mittelland -1,1 % et Zurich -0,4 %. Nous ne disposions pas de données pour les régions du Jura et de la région alpine [38]. Les experts estiment que les récentes hausses des taux d’intérêt atténuent l’attrait des investissements dans la construction de bureaux et de commerces en tant qu’immeubles de rapport. Toutefois, la hausse des taux entraîne une augmentation des rendements d’autres placements, tels que les obligations. On prévoit que la demande de surfaces de bureaux supplémentaires continuera à se développer solidement, car l’emploi en Suisse a connu une forte croissance l’année dernière15.
L’indicateur de l’emploi, important pour l’évolution du marché des surfaces de bureaux, a montré un léger fléchissement au deuxième trimestre 2023 selon le Centre de recherches conjoncturelles, mais il n’a baissé que de 13,1 points (trimestre précédent : 14,4 points) et reste donc supérieur à la moyenne à long terme ainsi qu’au niveau pré-pandémie. Malgré ce recul, les entreprises s’attendent à une croissance de l’emploi supérieure à la moyenne pour le trimestre en cours et une nette majorité des entreprises interrogées prévoient d’augmenter leurs effectifs au cours des trois prochains mois16. Par rapport au trimestre précédent, les prévisions actuelles relatives au taux de chômage indiquent également une baisse de 2,2 % à 2,0 % pour l’année 2023. Toutefois, les prévisions pour l’année 2024 se maintiennent à 2,3 % [8].
La dynamique et la volonté d’investissement sur le marché des logements en propriété diminuent
Indépendamment de toute évolution sur les marchés financiers, le volume des crédits hypothécaires en Suisse continue d’augmenter de manière constante et a atteint en février de cette année un volume total de 1152 milliards de CHF, soit une augmentation d’environ +4,0 % par rapport à l’année précédente [24]. Contrairement à l’évolution du volume des crédits hypothécaires, les taux d’intérêt hypothécaires restent soumis à des turbulences. En raison des hausses du taux directeur de la BNS depuis 2022, le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe à trois ans est passé de 1,82 % à la mi-2022 à 2,60 % en février 2023, pour s'établir à 2,85 % en avril 2023. Sur la même période, les taux des hypothèques à taux fixe sur cinq ans sont passés de 1,99 % à 2,67 %, puis à 2,89 % et les hypothèques à 10 ans de 2,40 % à 2,86 %, puis à 2,96 % [23].
La dynamique et la volonté d’investissement sur le marché des maisons individuelles ont diminué en raison de la hausse des coûts de financement. Alors que l’indice des prix des maisons individuelles a augmenté de +1,5 % et de +0,9 % au cours des deux derniers trimestres 2022, il a diminué de -0,3 % au premier trimestre 2023. La variation par rapport au trimestre précédent est de -0,4 % pour les segments de marché moyen et supérieur, le segment inférieur continuant d’afficher une évolution positive de +0,4 %. En comparaison annuelle, l’indice a augmenté de +4,4 % pour tous les segments, ce qui s’explique par les hausses enregistrées au cours des trimestres précédents. Toutefois, les dynamiques au sein des différents segments de prix des maisons individuelles ont légèrement évolué par rapport au trimestre précédent. Alors que le segment de marché supérieur du marché affichait une variation annuelle de +6,2 % au trimestre précédent, elle est actuellement de +4,8 %. Les segments de marché moyen et inférieur affichent tous deux une variation annuelle de l’indice des prix de +4,0 %. Toutefois, le segment de milieu de gamme affiche une légère baisse des prix par rapport au trimestre précédent. [58].
Selon les experts, la situation actuelle du marché laisse présager une nouvelle tendance à la baisse des prix des logements en propriété au cours des prochains trimestres17. Les prévisions de la ZKB font état d’une augmentation annuelle modérée des prix des logements en propriété de +1,0 % pour les années 2023 et 2024. De plus, on observe une augmentation significative de la durée des processus de commercialisation. Selon la ZKB, l'allongement des délais de commercialisation affecte particulièrement les projets de nouvelles constructions, car le financement des travaux de construction dépend souvent du taux de vente. Si le nombre d’unités vendues est insuffisant, cela peut retarder le début de la construction. Par conséquent, la pression sur les prix augmente pour les vendeurs, ce qui peut les amener à faire des concessions sur les prix – alors qu’auparavant les vendeurs bénéficiaient d’un net avantage, les acheteurs ont aujourd’hui plus de marge de manœuvre pour négocier les prix, selon la ZKB18.
En revanche, une dynamique positive des prix continue d'être observée sur le marché des appartements en propriété. Tous segments confondus, la hausse des prix a atteint +0,6 % au premier trimestre 2023. L’évolution des différents segments se présente comme suit : En comparaison annuelle, le segment haut de gamme arrive en tête (+7,2 %). Viennent ensuite le segment inférieur (+5,8 %) et le segment moyen (+4,1 %). Contrairement au trimestre précédent, on observe donc une reprise de la croissance sur le marché de la propriété par étage. Ainsi, le niveau des prix a nettement augmenté dans les segments de marché moyen et inférieur (+1,0 % et +1,4 % respectivement), tandis que le segment de marché supérieur affichait une variation modérée de +0,1 % [3, 64]. Bien que les coûts de financement aient augmenté, les propriétaires sont toujours prêts à investir des montants relativement importants, selon CIFI. Néanmoins, le pic dans le segment des logements en propriété, en particulier dans les régions rurales et périphériques, devrait être bientôt atteint. Par conséquent, il faut s'attendre à un ralentissement dans toutes les régions au cours des prochains trimestres19.
1Bundesamt für Statistik (BfS), Landesindex der Konsumentenpreise / https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise.assetdetail.24765012.html
2Eurostat, Flash estimate – April 2023 / Euro area annual inflation up to 7.0 %
3Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / April 2023
4Swiss Life Asset Managers, Real Estate House View / Erstes Halbjahr 2023
5ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2023 / 2024. Milder Winter dämpft Rezessionsängste
6FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 31.03.2023)
7Swiss Life Asset Managers, Real Estate House View / Erstes Halbjahr 2023
8ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2023 / 2024. Milder Winter dämpft Rezessionsängste
9Bundesamt für Statistik (BfS), Jahresstatistik Zuwanderung 2022
10ZKB, Immobilien Aktuell / April 2023
11Credit Suisse, Bauindex Schweiz / 1. Quartal 2023
12ZKB, Immobilien Aktuell / April 2023
13Bundesamt für Statistik (BfS), Leerwohnungen
14FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 31.03.2023)
15ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2023 / 2024. Milder Winter dämpft Rezessionsängste
16KOF, Beschäftigungsindikator / Medienmitteilung 03.05.2023
17IAZI CIFI / Medienmitteilung 17.04.2023: Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern - Die Abkühlung ist da
18ZBK / Immobilien aktuell – Drohende Wohnungsnot, Ausgabe April 2023
19IAZI CIFI / Medienmitteilung 17.04.2023: Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern - Die Abkühlung ist da
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