Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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En mars 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 0,25 point de pourcentage, le portant à 0,25  %. Compte tenu de la faible inflation de 0,3 % et des incertitudes géopolitiques, notamment dues à la politique tarifaire américaine, de nouvelles baisses des taux d’intérêt sont possibles. On évoque de plus en plus la possibilité d’un retour à des taux négatifs en raison des chiffres extrêmement bas de l’inflation. La persistance d’un environnement de taux d’intérêt bas a un effet stimulant sur le marché immobilier. Au premier trimestre 2025, les loyers des nouveaux contrats ont considérablement augmenté, ce qui s’explique par la demande toujours élevée et le taux de vacance historiquement bas. L’activité de construction reste trop faible pour remédier au déficit structurel de l’offre. Les loyers des bureaux pour les nouveaux contrats ont baissé au premier trimestre 2025, selon les emplacements, en particulier dans les régions périphériques. Les emplacements centraux, en revanche, ont évolué de manière stable à positive, ce qui souligne l’écart croissant entre les centres économiques et la périphérie sur le marché des espaces de bureaux. Les prix des logements en propriété ont continué d’augmenter au premier trimestre 2025, soutenus par des conditions de financement favorables. La suppression prévue de la valeur locative, si elle est acceptée par la population et les cantons, devrait encore renforcer cette tendance, ce qui profiterait en particulier aux nouvelles constructions et pénaliserait les anciennes nécessitant une rénovation.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.

Gros plan sur la politique monétaire : les taux d’intérêt négatifs bientôt de retour?

En mars, la Banque nationale suisse (BNS) a poursuivi l’assouplissement de sa politique monétaire et a abaissé encore son taux directeur de 0,25 point de pourcentage à 0,25 %. La BNS suit donc la faiblesse persistante des pressions inflationnistes en Suisse. L’inflation est tombée à 0,3 % en février 2025, en baisse par rapport aux 0,7 % de novembre, principalement en raison d’une baisse des prix de l’électricité en janvier. Néanmoins, le prix des services nationaux reste un facteur de hausse.¹ La prévision d’inflation conditionnelle de la BNS a été légèrement ajustées. L’inflation moyenne devrait s’établir à 0,4 % en 2025 et à 0,8 % en 2026 et 2027 [9]. Les incertitudes géopolitiques continuent de provoquer des troubles, notamment en raison de l’impact négatif des droits de douane américains sur le commerce mondial.² Dans ce contexte, le débat sur un éventuel retour des taux d’intérêt négatifs en Suisse au premier trimestre 2025 a suscité beaucoup d’attention. Raiffeisen prévoit une nouvelle baisse des taux d’intérêt de 0,25 point de pourcentage à 0 % lors de la prochaine réunion de la BNS en juin.³ Une réintroduction de taux d’intérêt négatifs semble donc possible. Les taux d’intérêt bas devraient continuer à avoir un impact positif sur le marché immobilier suisse.

La croissance conjoncturelle en Suisse a été solide au quatrième trimestre 2024, avec un chômage légèrement plus élevé et une utilisation moyenne des capacités de production. Le secteur des services et certaines parties de l’industrie ont connu une évolution positive, bien que la dynamique économique globale continue d’être ralentie par la conjoncture internationale modérée. Pour l’année 2025, la Banque nationale suisse (BNS) s’attend à une croissance du PIB comprise entre 1,0 % et 1,5 %, principalement en raison d’une demande intérieure robuste, qui sera encore soutenue par la hausse des salaires réels et l’assouplissement de la politique monétaire. En revanche, la conjoncture étrangère, qui reste modérée, devrait continuer de peser sur le commerce extérieur suisse. Dans ce contexte, le marché du travail devrait se détériorer légèrement, le taux de chômage continuant d’augmenter modérément.⁴ Les prévisions moyennes de croissance du PIB réel suisse sont de 1,2 % pour 2025 et de 1,4 % pour 2026. Cela correspond à une légère baisse par rapport aux prévisions du trimestre précédent de 0,2 % pour 2025 et 0,3 % pour 2026 [6].

En particulier, les incertitudes quant à l’impact de la politique tarifaire américaine sur le commerce mondial ont pesé sur les marchés boursiers et provoqué une dépréciation du dollar américain et de l’euro par rapport au franc suisse. Cela accroît la pression sur la BNS pour qu’elle abaisse encore le taux directeur.⁵ Martin Schlegel, président de la BNS, n’exclut pas non plus un retour à un taux directeur négatif et a récemment évoqué son effet intentionnel sur les conditions monétaires lors de la dernière phase de taux d’intérêt négatifs de 2015 à 2022.⁶ Même si tous les acteurs du marché ne considèrent pas la réintroduction de taux d’intérêt négatifs par la BNS comme le scénario le plus probable, l’environnement actuel de taux d’intérêt bas devrait suffire à stimuler davantage le marché immobilier suisse et à se traduire par une plus grande disposition à payer et une augmentation des volumes de transactions.

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. März 2025

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. März 2025

3 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose Mai 2025

4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. März 2025

5 SwissLife Asset Managers, Perspektiven Flash Comment: Marktreaktion auf Zollstreit, 8. April 2025

6 SRF, Martin Schlegel im Interview Eco Talk vom 27.1.2025}

Marché du logement locatif : taux de vacance historiquement bas et retour à la hausse des loyers pour les nouveaux contrats

Après le léger recul du trimestre précédent (-0,4 %), le marché suisse des logements locatifs affiche à nouveau une hausse significative des loyers.⁷ Au premier trimestre 2025, les loyers des nouveaux contrats ont augmenté en moyenne de +1,8 % par rapport au trimestre précédent, ce qui correspond à une hausse de +2,4 % sur un an [23]. Le retour à la hausse des loyers pour les nouveaux contrats témoigne de l’impact de la demande toujours élevée. Du côté de l’offre, cela se reflète entre autres au niveau du taux de vacance historiquement bas de 1,08 %. Ainsi, en juin 2024, seuls 51 974 appartements étaient vacants en Suisse. Dans les centres de Zurich et de Genève en particulier, la situation peut être qualifiée d’extrêmement tendue en matière de logement, avec un taux de vacance de 0,58 %.⁸ L’activité de construction reste faible et insuffisante pour répondre à la forte demande de logements, en particulier dans les centres urbains [14].

Au premier trimestre 2025, les loyers des nouveaux baux d’appartements en location ont augmenté dans la plupart des cantons, affichant ainsi une nouvelle hausse après s’être stabilisés au trimestre précédent. Une comparaison trimestrielle de l’évolution cantonale des loyers des appartements neufs et anciens montre une nette différenciation entre les centres urbains de Zurich (bâtiments anciens : +1,7 % et nouvelles constructions : +1,9 %) et Genève (bâtiments anciens : +2,9 % et nouvelles constructions : 2,2 %), qui affichent une croissance solide, et les zones périphériques comme le Jura (bâtiments anciens : -1,7 % et nouvelles constructions : -1,5 %), qui enregistrent un recul. En comparaison annuelle, les cantons à faible fiscalité d’Obwald, d’Uri et de Zoug ont enregistré la plus forte augmentation des loyers pour les nouveaux contrats, avec une croissance dans le haut de la fourchette à un chiffre.⁹

L’évolution de l’activité de construction, mesurée par l’indice de la construction SSE (prévision de l’activité de construction selon l’OFS), reste négative, bien qu’elle se soit légèrement améliorée par rapport au trimestre précédent (variation annuelle de l’indice global de la construction : -1,8 % T1 2025 contre -3,5 % T4 2024) [15]. Du côté de la demande, une croissance de la population résidente suisse continue d’être observée, dépassant pour la première fois la barre des 9 millions fin 2024 [12]. En avril 2025, l’Office fédéral de la statistique (OFS) a publié des scénarios démographiques actualisés qui, dans le scénario de référence, tablent sur une nouvelle augmentation de la population résidente à plus de 10,4 millions de personnes d’ici 2055. Une croissance supérieure à la moyenne est prévue en particulier dans les centres urbains tels que Zurich, Genève ou Lausanne.¹⁰ Compte tenu de cette évolution, il n’y a toujours aucun signe d’affaiblissement de la demande excédentaire. La demande structurellement élevée devrait maintenir une pression à la hausse sur les loyers résidentiels au cours des prochains trimestres.

Marché du logement locatif – évolution T1 2025

constructions neuves
bâtiments anciens

^{Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025}

^{7 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025

8 BFS, Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2024

9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025

10 BAS, Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung der Kantone gemäss den drei Grundszenarien, 15.04.2025}

Marché des surfaces de bureaux : les loyers des bureaux baissent - l’écart entre les centres et la périphérie se creuse

Le marché suisse de l’immobilier de bureaux a enregistré un recul significatif au premier trimestre 2025. Ainsi, les loyers des nouveaux contrats de bureaux au niveau national ont baissé de -2,0 % au premier trimestre et de -2,6 % en comparaison annuelle. Sur le plan régional, seule la Suisse orientale (4,1 %) a enregistré une croissance des loyers pour les nouveaux contrats par rapport au trimestre précédent. Toutes les autres régions ont enregistré une baisse [35]. Cette baisse peut être considérée comme une réaction aux taux de vacance déjà observés au trimestre précédent dans les zones périphériques. Les prévisions conjoncturelles du KOF pour 2025 restent inchangées et ont été légèrement revues à la hausse pour 2026. L’accent est mis en particulier sur l’incertitude accrue en matière de politique économique, en particulier sur les droits de douane américains, qui entraîne divers risques pour le commerce mondial et a un impact négatif sur l’économie mondiale. Un regard sur le marché du travail laisse entrevoir des raisons d’espérer. De premiers signes indiquent que le ralentissement du marché du travail semble marquer une pause.¹¹

L’évolution cantonale des loyers pour les nouveaux contrats de bureaux montre une image différenciée. Ainsi, dans une grande partie des cantons, les loyers des contrats de nouveaux locaux de bureaux ont considérablement baissé en comparaison trimestrielle et annuelle. Les deux cantons de Saint-Gall (3,9 %) et de Thurgovie (2,7 %) en Suisse orientale vont à l’encontre de la tendance et affichent une croissance significative d’un trimestre sur l’autre. En comparaison annuelle, la baisse des loyers des nouveaux contrats de location de bureaux se reflète particulièrement dans les zones périphériques. Dans plusieurs cantons (Schwyz -10,9 %, Soleure -12,1 % et Tessin -15,2 %), on observe un recul à deux chiffres. Outre la Suisse orientale, le canton de Genève résiste également à ce repli et affiche une croissance annuelle de 11,7 %.¹²

Graphique Marché du logement locatif

En revanche, des progrès peuvent être observés dans la façon dont les entreprises gèrent le télétravail. Ainsi, selon UBS, environ 80 % des entreprises utilisent des formes de travail hybrides. Malgré cette flexibilisation, le bureau reste le lieu de travail central pour de nombreuses entreprises. Cependant, les exigences fonctionnelles des espaces de bureau ont changé en termes de besoin d’espace pour les échanges, la collaboration et les interactions sociales.¹³

L’évolution actuelle des loyers des nouveaux contrats illustre les différences de demande de surfaces de bureaux, qui sont influencées d’une part par l’offre dans les zones périphériques et la demande continue dans les centres-villes, et d’autre part par l’évolution des besoins. En particulier, la disponibilité d’espaces de bureaux modernes et jouissant d’une situation centrale reste limitée pour les grandes entreprises.¹⁴

Marché des surfaces de bureaux – évolution T1 2025

^{Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025}

^{11 KOF, Konjunkturbericht Schweizer Wirtschaft im Spannungsfeld: Handelskonflikt versus Fiskalimpuls, Frühjahr 2025

12 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025

13 UBS, 1H25 Switzerland – Real Estate Outlook Back in the low-interest environment, März 2025

14 Finanz und Wirtschaft REAL ESTATE, Titelinterview Jan Eckert JLL, 05/2025}

Évolution des rendements : solides pour les immeubles résidentiels locatifs - l’immobilier de bureau sous pression au niveau régional

tifs, l’immobilier de bureau sous pression au niveau régional

Le rendement total des immeubles résidentiels locatifs a considérablement augmenté au premier trimestre de 2025, passant de 8,7 % à 10,6 % [51]. D’un point de vue régional, le tableau est uniforme. Alors que le rendement du cash-flow a baissé en moyenne de 0,1 point de pourcentage à 3,3 %, les immeubles résidentiels locatifs ont bénéficié d’une hausse du rendement liés à l’évolution de la valeur.¹⁵ Comme au cours des trimestres précédents, les rendements des immeubles de bureaux varient considérablement d’une région à l’autre. Alors que le rendement total au premier trimestre 2025 est positif à 6,3 %, plusieurs régions ont un rendement total négatif. Cela s’explique par un rendement partiellement négatif des variations de valeur. Le rendement du cash-flow des immeubles de bureaux a diminué en moyenne de 0,2 point de pourcentage pour s’établir à 3,5 % [52].

L’évolution cantonale des rendements totaux des immeubles résidentiels locatifs montre une évolution uniforme au premier trimestre 2025. Ainsi, la majorité des cantons ont un rendement total à deux chiffres avec des rendements de cash-flow en légère baisse. Avec 14,3 %, le canton d’Uri est en tête, tout comme ce fut le cas en 2024 (14,2 %). Le rendement total le plus bas au premier trimestre 2025 a été réalisé par le canton de Grisons à 7,7 %.¹⁶ À la mi-avril, le taux d’actualisation minimal moyen (net, réel) pour les immeubles résidentiels locatifs (évaluation des principales sociétés d’évaluation en Suisse) s’est établi à 1,86 %, ce qui correspond à une baisse de deux point de pourcentage par rapport au trimestre précédent (1,88 %) [32].

L’évolution du rendement total des immeubles de bureaux continue de montrer une image contrastée et les différences s’accentuent entre les sites centraux et périphériques. Au premier trimestre 2025, cinq cantons (Schwyz -3,9 point de pourcentage, Zoug -2,4 point de pourcentage, Fribourg -1,5 point de pourcentage, Soleure -1,8 point de pourcentage et Tessin -4,0 point de pourcentage), pour lesquels des données sont disponibles, ont enregistré un rendement total négatif. Dans les cantons de Suisse orientale, on observe un rendement total étonnamment élevé (Schaffhouse 18,1 %, Saint-Gall 20,5 % et Thurgovie 14,8 %). Une évolution différenciée a également été observée pour le rendement du cash-flow au premier trimestre 2025. Par rapport à 2024, il a baissé dans 15 cantons, jusqu’à 1,2 point de pourcentage à Fribourg, tandis qu’il a augmenté dans quatre cantons (Schaffhouse +0,6 %, Saint-Gall +0,4 %, Vaud +0,1 % et Genève +0,2 %).¹⁷

L’évolution des rendements observée jusqu’à présent au premier trimestre 2025 s’inscrit donc dans la continuité de la reprise du marché immobilier en 2024. Les immeubles résidentiels locatifs se caractérisent une fois de plus par un rendement total stable, tandis que pour les bureaux, la différence entre les biens immobiliers attractifs et bien situés au centre et ceux en périphérie s’accentue.

^{Source: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025}

^{15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025

16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025

17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025}

Logements en propriété : la hausse des prix se poursuit - alimentée par la faiblesse des coûts de financement

Les prix des logements en propriété ont continué d’augmenter au premier trimestre 2025, de 2,1 % et 4,1 % en comparaison annuelle.¹⁸ Les prix de transaction des maisons individuelles (1,5 %) et des appartements en propriété (2,5 %) ont ainsi poursuivi la hausse des prix des trimestres précédents au cours du dernier trimestre [55, 61]. Le SARON a enregistré une nouvelle baisse : il est passé de 0,45 % à la fin du mois de janvier à 0,2 % au début du mois de mai.¹⁹ Des différences régionales persistent dans la croissance des prix des logements en propriété.²⁰ Selon la ZKB, la poursuite de la baisse des coûts de financement continue d’avoir un effet déterminant sur les prix des logements en propriété.²¹ La probable abolition de la valeur locative donnera une impulsion supplémentaire à l’évolution des prix des logements en propriété, bien que les effets attendus sur les bâtiments neufs et anciens diffèrent.²²

La tendance à la hausse des prix de transaction des maisons individuelles et des appartements en propriété s’est poursuivie au premier trimestre 2025. Par rapport au trimestre précédent, les prix de transaction des maisons individuelles ont globalement augmenté de 1,9 %, tandis que les prix de transaction des appartements en propriété ont augmenté de 2,4 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison annuelle, les prix de transaction des maisons individuelles ont augmenté de 4,8 %, tandis que ceux des appartements en propriété ont augmenté de 3,1 %.²³ Au premier trimestre 2025, les différences cantonales dans l’évolution des prix des maisons individuelles étaient comprises entre -0,2 % (Zoug) et 3,9 % (Appenzell Rhodes-Intérieures), tandis que la variation des prix des appartements en propriété s’est située entre -2,6 % (Uri) et 3,6 % (Schwyz).²⁴

Le volume des hypothèques en Suisse a encore augmenté en février pour atteindre CHF 1211,3 milliards. La croissance annualisée du volume des prêts hypothécaires a légèrement augmenté en février 2025 pour atteindre 2,7 % par rapport à novembre 2024 [22]. Les prévisions de taux d’intérêt du SECO, du KOF et d’UBS indiquent que le SARON se maintiendra à un niveau de 0,0 % à 0,3 % en 2025 et 2026 [18]. La poursuite de l’amélioration des conditions de financement aura également un impact sur les prévisions de prix des logements en propriété au cours des douze prochains mois. Ainsi, la majorité des personnes interrogées estiment toujours que les prix de la propriété du logement augmenteront au cours des douze prochains mois [59, 65].

La suppression de la valeur locative pourrait entrer en vigueur au plus tôt à partir de l’exercice fiscal 2028, à condition que la population et les cantons approuvent la réforme. Cependant, les premières réactions du marché, par exemple concernant les rénovations ou la demande de logements en propriété, pourraient déjà se faire sentir durant la phase de transition. Les constructions neuves en particulier devraient en bénéficier, tandis que les bâtiments anciens nécessitant une rénovation pourraient perdre de leur attractivité en raison de la suppression des déductions fiscales.²⁵

Évolution des prix – logements en propriété T1 2025

appartements en propriété (PPE)
maisons individuelles

^{Source: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025}

^{18 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

19 SNB, Current interest rates and exchange rates, Mai 2025

20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

21 ZKB, Immobilienbarometer 1. Quartal 2025

22 Raiffeisen, Immobilien Schweiz, 1.Quartal 2025

23 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

24 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

25 Raiffeisen, Immobilien Schweiz, 1.Quartal 2025}

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