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Interprétation de la méta-analyse immobilière FPRE mai 2026

PwC Immospective
Immospektive
  • Industry
  • 10 minute read
  • 12/05/26
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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La BNS maintient son taux directeur à 0,0 %. Malgré une inflation très faible et une conjoncture modérée, un retour aux taux d’intérêt négatifs ne constitue pas pour l’instant le scénario de base, ce qui signifie que le contexte de politique monétaire reste stable et globalement favorable à l’immobilier. Dans le même temps, les risques externes se sont accrus : une nouvelle appréciation du franc suisse, les tensions géopolitiques ainsi qu’un blocage prolongé du détroit d’Ormuz pourraient peser sur l’économie mondiale et donc sur la conjoncture suisse. Après avoir reculé au trimestre précédent, le marché du logement locatif s’est stabilisé au premier trimestre 2026, mais reste structurellement tendu. Le ralentissement de l’immigration freine certes la hausse des loyers à court terme, mais la pénurie d’offre dans les centres urbains persiste. De plus, les propositions zurichoises en matière de logement du 14 juin 2026, notamment l’initiative pour la protection du logement, accentuent les risques réglementaires pesant sur les investissements, les rénovations et l’augmentation future de l’offre. Sur le marché des bureaux, la stabilisation s’est de nouveau affaiblie, les loyers des nouveaux contrats ont baissé et l’évolution reste très contrastée d’une région à l’autre. L’évolution des rendements reflète cette segmentation : les immeubles résidentiels locatifs continuent de dégager des rendements annuels totaux solides et largement répartis, tandis que l’immobilier de bureaux reste plus volatil et présente des risques accrus de fluctuation de valeur en dehors des zones les plus prisées. En ce qui concerne la propriété du logement, la hausse des prix s’accélère de nouveau, sous l’effet principalement des appartements en propriété. Le faible niveau des taux d’intérêt, les anticipations de hausse des prix et l’abolition de l’imposition de la valeur locative soutiennent la demande, tandis que la mise en œuvre de la réforme au niveau cantonal continue de susciter des incertitudes.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.

Gros plan sur la politique monétaire : la BNS maintient ses taux à zéro, vent d’optimisme sur les marchés financiers malgré des risques conjoncturels importants

Lors de son examen de la situation économique et monétaire du 19 mars 2026, la Banque nationale suisse (BNS) a laissé son taux directeur inchangé à 0,0 %. Depuis le dernier abaissement en juin 2025, il est donc resté à zéro. La banque centrale confirme ainsi le cap d’une politique monétaire stabilisatrice dans un contexte où les taux d’intérêt restent très bas. Comme prévu, l’inflation a légèrement augmenté depuis son dernier examen de la situation économique et monétaire. Après avoir atteint 0,0 % en novembre 2025, l’inflation annuelle s’est établie à 0,1 % en février 2026, portée notamment par la hausse des prix des marchandises. Compte tenu de la hausse des prix de l’énergie, l’inflation devrait s’accélérer au cours des prochains trimestres1. Les pressions inflationnistes à moyen terme n’ont toutefois guère évolué depuis le dernier examen de la situation. La prévision d’inflation conditionnelle s’établit en moyenne annuelle à 0,5 % pour 2026, 0,5 % pour 2027 et 0,6 % pour 2028 [9] et se situe donc dans la fourchette de stabilité des prix sur l’ensemble de l’horizon de prévision. Le contexte international s’est avéré certes solide au quatrième trimestre, mais il reste marqué par de fortes incertitudes. L’inflation est restée élevée aux États-Unis, tandis qu’elle est restée proche de l’objectif de 2,0 % dans la zone euro. Dans le même temps, les incertitudes quant aux perspectives économiques se sont nettement accrues en raison du conflit au Moyen-Orient. La hausse des prix de l’énergie, d’éventuels problèmes dans les chaînes d’approvisionnement, ainsi qu’une nouvelle appréciation du franc suisse pourraient peser sur l’économie suisse2. Le scénario de base n’envisage pas de changement quant à la politique de taux zéro ; l’institut KOF estime que, malgré une inflation très faible, la BNS maintiendra son taux directeur à 0,0 % pendant toute la période de la prévision3.

Le contexte international reste marqué par une dynamique de croissance modérée et d’importantes incertitudes commerciales et géopolitiques. Au cœur de ces préoccupations figurent la refonte de la politique douanière américaine ainsi que la détérioration significative du contexte géopolitique due à la guerre menée par les États-Unis et Israël contre l’Iran. Selon les prévisions de base de l’institut KOF, les répercussions économiques pour la Suisse devraient rester limitées, car les prix de l’énergie devraient revenir à la normale après un choc initial. L’économie mondiale maintient son rythme de croissance modéré. Dans la zone euro, l’activité économique a évolué un peu mieux que prévu au cours du dernier trimestre, alors que les États-Unis ont récemment perdu de leur élan. En Chine, la croissance est restée stable, l’expansion continuant d’être portée principalement par les investissements et le commerce extérieur. Depuis le début de l’année, le franc suisse s’est fortement apprécié face à la plupart des devises. Outre les incertitudes liées à la politique commerciale, le conflit géopolitique au Moyen-Orient renforce l’effet de « valeur refuge ». Cette appréciation atténue certes les prix à l’importation et, partant, les pressions inflationnistes, mais elle pèse en même temps sur la compétitivité des entreprises orientées vers l’exportation4.

Pour la Suisse, la BNS prévoit une croissance du PIB d’environ 1 % pour 2026 et d’environ 1,5 % pour 2027. Si les perspectives économiques restent incertaines à court terme, la banque centrale table toutefois sur une certaine reprise à moyen terme. Le principal risque pour l’économie suisse reste l’évolution de l’économie mondiale, en particulier si la situation au Moyen-Orient freine plus fortement l’activité économique mondiale ou provoque une nouvelle appréciation du franc5. Selon les prévisions de Raiffeisen sur les taux d’intérêt de mai 2026, la Suisse ne devrait, en outre, être que peu touchée par une hausse de l’inflation induite par les prix de l’énergie, en raison de sa dépendance énergétique relativement faible6.

Dans l’ensemble, rien n’indique une sortie prochaine des taux zéro, puisque l’inflation continue d’évoluer dans la zone de stabilité des prix et que la politique monétaire soutient la croissance économique. Dans le même temps, les perspectives restent exposées à de potentiels chocs externes. Les prévisions de base tablent sur un retour à la normale des prix de l’énergie après leur hausse initiale. Un blocage prolongé du détroit d’Ormuz n’est donc pas pris en compte par les marchés financiers et constituerait un risque baissier important pour l’économie mondiale et donc pour la conjoncture suisse. Le contexte de taux d’intérêt bas reste donc fondamentalement favorable au marché immobilier et il contribue à stabiliser l’activité du marché. Toutefois, il ne faut pas s’attendre à de nouvelles mesures de relance monétaire pour l’instant.

1 BNS, Examen du 19 mars de la situation économique et monétaire.
2 BNS, Examen du 19 mars 2026 de la situation économique et monétaire.
3 KOF, Rapport conjoncturel, printemps 2026.
4 KOF, Rapport conjoncturel, printemps 2026.
5 BNS, Examen du 19 mars 2026 de la situation économique et monétaire.
6 Raiffeisen, Newsletter Prévision des taux – Mai 2026.    

Marché du logement locatif : une évolution rassurante des loyers, mais des risques réglementaires pour le marché du logement zurichois

Au premier trimestre 2026, le marché suisse du logement locatif a affiché une évolution latérale, dans un contexte qui reste tendu. Après avoir légèrement baissé au trimestre précédent, les loyers des nouveaux contrats se sont stabilisés et ont légèrement augmenté de +0,1 % par rapport au trimestre précédent. En glissement annuel, ils ont augmenté de +1,3 % [23]. La dynamique des loyers s’est donc nettement affaiblie par rapport aux fortes hausses des années précédentes, sans pour autant que la pénurie structurelle du marché ne se soit résorbée.

Si l’immigration reste un facteur de demande important, elle s’avère toutefois moins marquée que lors des trimestres précédents, avec un solde migratoire de 18 800 personnes au premier trimestre 2026. De ce fait, le rythme de croissance à court terme des nouveaux contrats signés s’est quelque peu ralenti [10, 11]. Du côté de l’offre, les premiers signaux de reprise se multiplient : un sursaut est attendu en 2026 dans le secteur de la construction résidentielle, et l’indice de la construction de la Société suisse des entrepreneurs indique une évolution positive au premier trimestre, en particulier dans la construction de logements [14, 15].

Au niveau réglementaire également, les pressions pour agir s’intensifient. Les trois projets de loi zurichois sur le logement qui seront soumis au vote le 14 juin sont l’expression de la réaction politique croissante face à la pénurie de logements à Zurich et illustrent parfaitement la rareté de l’offre dans les centres urbains à l’échelle nationale7. L’initiative pour la protection du logement, notamment, pourrait avoir un impact considérable sur le marché du logement zurichois. Elle s’inspire des modèles réglementaires déjà en vigueur dans les cantons de Bâle-Ville, Genève et Vaud. L’expérience de Bâle-Ville montre que de telles mesures freinent les demandes de permis de construire et l’activité de rénovation, ce qui réduit encore l’offre. L’adoption de cette initiative risquerait d’avoir des conséquences négatives importantes sur les investissements immobiliers, le renouvellement du parc immobilier, la qualité à long terme des logements et, surtout, l’attractivité de Zurich et de Winterthour. Si les rénovations, les transformations et les constructions de remplacement devenaient plus difficiles à planifier sur le plan réglementaire et moins intéressantes sur le plan économique, les projets pourraient être reportés, voire abandonnés. Outre la contraction de l’offre future de logements, les entreprises artisanales locales seraient également touchées, du fait de la diminution du nombre de chantiers de construction et de rénovation8.

Au premier trimestre 2026, le marché suisse du logement locatif s’est stabilisé en termes de nouveaux contrats après le recul enregistré au trimestre précédent. En comparaison trimestrielle, les loyers des nouveaux contrats dans des bâtiments anciens ont augmenté en moyenne de +0,4 %, tandis que ceux dans des constructions neuves ont continué de reculer légèrement de -0,2 %. Cela ne laisse pas présager un redressement généralisé, mais plutôt une stabilisation après la correction précédente. Par rapport à l’année précédente, l’évolution reste positive, notamment dans le segment de l’ancien : les loyers des nouveaux contrats de logements anciens ont augmenté de +2,6 % par rapport à l’année précédente, tandis que ceux des logements neufs sont restés quasiment stables, à +0,2 %. Cela souligne que, même si la dynamique des loyers s’est nettement ralentie, l’excédent de la demande sur l’offre reste perceptible9.

Un coup d’œil sur les données cantonales met en évidence la persistance de fortes disparités régionales. Dans le segment de l’ancien, les cantons de Glaris (+1,8 %), d’Appenzell Rhodes-Extérieures (+1,7 %), de Nidwald et de Thurgovie (+1,1 % chacun) ainsi que de Soleure (+0,9 %) ont notamment enregistré une hausse des loyers à la conclusion de nouveaux contrats par rapport au trimestre précédent. En revanche, des baisses ont été observées notamment dans les cantons de Schaffhouse (-1,1 %), Zurich (-1,0 %), Genève (-0,6 %) ainsi que Berne, Bâle-Ville et Bâle-Campagne (-0,4 % chacun). Par rapport à l’année précédente, l’évolution de l’ancien est restée positive dans la plupart des cantons. Des hausses particulièrement marquées ont été enregistrées à Zoug (+9,4 %), Schaffhouse (+7,9 %), Nidwald (+5,0 %) et Schwyz (+4,9 %), tandis que le Jura (-2,0 %) et les Grisons (-0,6 %) ont connu une évolution à la baisse10.

En ce qui concerne les logements neufs, l’évolution au niveau cantonal a été plus modérée. Des résultats trimestriels positifs ont été enregistrés notamment à Glaris (+1,6 %), Soleure et Thurgovie (+0,9 % chacun) ainsi qu’en Valais (+0,5 %). Dans le même temps, les loyers des logements neufs ont baissé dans plusieurs grands marchés, dont les cantons de Zurich (-1,1 %), Bâle-Ville (-1,0 %), Bâle-Campagne (-0,8 %) ainsi que Berne, Uri, Genève et dans le Jura (-0,6 % chacun). En comparaison annuelle, le tableau reste contrasté : les cantons de Zoug (+5,8 %) et de Schaffhouse (+2,6 %) ont connu une nette hausse, tandis que le Jura (-4,4 %), les Grisons (-3,5 %), Neuchâtel (-2,1 %) ainsi que Bâle-Ville, Bâle-Campagne et Uri (-1,7 % chacun) ont affiché des valeurs annuelles en baisse. Dans l’ensemble, cela confirme que cet apaisement à court terme ne signifie pas pour autant un assouplissement sur l’ensemble du territoire, mais qu’il dépend fortement de la situation, du segment et du niveau de départ11.

Bien que la construction montre des signes de reprise, son effet sur la pénurie de logements restera limité à court terme. Pour la construction de logements, on prévoit une croissance de +3,8 % en 2026, et de +2,0 % en 2027 [14]. L’indice suisse de la construction a augmenté de +2,5 % au premier trimestre 2026 par rapport à l’année précédente, le bâtiment ayant progressé de +3,9 % et la construction de logements de +6,0 % [15]. Cette reprise améliore les perspectives d’offre à moyen terme, mais ne devrait atténuer que de manière limitée l’excédent de demande actuel à court terme.

Marché du logement locatif – évolution T1 2026

Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026

7 Canton de Zurich, décision du Conseil d’État n° 105/2026, 06.02.2026.
8 Baublatt, étude : Die Auswirkungen der Wohnschutzinitiative im Kanton Basel-Stadt, janvier 2025.
9 FPRE, Indices de loyers de marché et de terrains à bâtir pour immeubles de rendement en Suisse, 1er trimestre 2026.
10 FPRE, Indices de loyers de marché et de terrains à bâtir pour immeubles de rendement en Suisse, 1er trimestre 2026.
11 FPRE, Indices de loyers de marché et de terrains à bâtir pour immeubles de rendement en Suisse, 1er trimestre 2026.

Marché des surfaces de bureaux : baisse des nouveaux loyers dans un contexte économique morose et menace d’un durcissement de la Lex Koller

Au premier trimestre 2026, les signes de stabilisation observés à la fin de l’année 2025 sur le marché suisse des surfaces de bureaux ont de nouveau faibli. Les loyers contractuels des surfaces de bureaux pour les nouveaux contrats ont reculé de -3,0 % par rapport au trimestre précédent et ont baissé de -0,6 % en comparaison annuelle [35]. Le marché des bureaux s’avère ainsi nettement plus affaibli qu’au trimestre précédent et reste marqué par une demande modérée de surfaces supplémentaires. En outre, les risques réglementaires revêtent une importance croissante. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert la procédure de consultation relative au renforcement de la Lex Koller. Il est notamment prévu d’interdire aux ressortissants étrangers d’acquérir des biens immobiliers commerciaux à des fins purement d’investissement. En outre, les parts cotées en bourse de sociétés immobilières résidentielles ainsi que les parts régulièrement négociées de fonds immobiliers et de SICAV immobilières devraient en principe de nouveau tomber sous le coup de la Lex Koller. Pour le marché immobilier, un tel durcissement accroîtrait la complexité réglementaire, réduirait le cercle des investisseurs potentiels et pèserait sur la liquidité et la propension à investir, en particulier pour les placements immobiliers indirects et les objets de rendement commerciaux12.

Sur le marché du travail, la conjoncture reste peu favorable à la demande de surfaces de bureaux. L’institut KOF prévoit certes une reprise du taux d’emploi pour 2026, mais les taux de croissance resteront inférieurs aux moyennes historiques. L’emploi en équivalent temps plein devrait augmenter de +0,6 % et le nombre de personnes actives de +0,5 %, tandis que le taux de chômage prévu par le SECO est de 3,1 % en moyenne annuelle en 2026. Dans ce contexte, on peut s’attendre à ce que la demande de surfaces de bureaux continue d’évoluer latéralement ou recule légèrement. À cela s’ajoute le fait que l’activité d’investissement reste modérée malgré de premiers signes de reprise, et que l’incertitude continue de peser sur les décisions d’expansion et d’implantation13.

Au premier trimestre 2026, les nouveaux contrats conclus sur le marché suisse des surfaces de bureaux ont continué de présenter une image très contrastée. Seuls quelques cantons ont enregistré une évolution trimestrielle positive. Les loyers des nouveaux contrats ont particulièrement augmenté au Tessin (+4,6 %), à Soleure (+4,1 %) et à Zoug (+3,8 %), tandis que la Thurgovie (+0,8 %) a également enregistré une légère hausse. En revanche, dans la plupart des autres cantons, les loyers des nouveaux contrats ont baissé. Des corrections particulièrement marquées ont été observées à Bâle-Ville (-3,3 %), Schaffhouse (-3,1 %), Lucerne (-3,0 %), Bâle-Campagne (-2,8 %), dans les Grisons (-2,3 %) et à Zurich (-2,2 %). Des baisses plus modérées ont été enregistrées à Genève (-1,9 %), Schwyz et Neuchâtel (-1,5 % chacun), dans le canton de Vaud (-1,1 %), en Argovie (-0,6 %), à Fribourg (-0,5 %) ainsi qu’à Berne et à Saint-Gall (-0,3 % chacun)14.

L’évolution annuelle (T1 2025 – T1 2026) révèle une forte segmentation du marché des surfaces de bureaux. De fortes hausses ont été enregistrées à Soleure (+10,6 %), en Thurgovie (+8,8 %), à Zoug (+8,1 %), à Neuchâtel (+6,8 %) et au Tessin (+4,4 %) ; le canton de Vaud (+1,3 %) et celui d’Argovie (+0,6 %) affichaient également une hausse. En revanche, des baisses marquées ont été enregistrées à Schaffhouse (-13,1 %), dans les Grisons (-11,6 %), à Lucerne (-8,7 %), Bâle-Ville (-4,8 %), Schwyz (-4,6 %), Fribourg (-2,8 %) et Bâle-Campagne (-2,6 %). Saint-Gall (-1,6 %), Zurich et Berne (-1,0 % chacun) ainsi que Genève (-0,6 %) se situaient également légèrement en dessous du niveau de l’année précédente15.

Sur le plan structurel, le marché des surfaces de bureaux reste marqué par une nette préférence pour la qualité et l’emplacement. Les surfaces centrales, flexibles et modernes continuent de mieux s’imposer, tandis que les biens moins bien desservis ou fonctionnellement obsolètes sont soumis à une pression accrue. Les taux d’offre dans les grands centres restent à cet égard un indicateur important de la capacité d’absorption : selon JLL, ils s’élevaient à 3,9 % à Zurich et à 3,8 % à Genève au premier trimestre 2026, soit une légère baisse par rapport au trimestre précédent. Wüest Partner fait état d’un taux d’offre de 5,4 % pour l’ensemble de la Suisse au quatrième trimestre 2025 [40]. L’offre reste donc nettement supérieure à celle des marchés immobiliers résidentiels, tandis que la demande continue de se concentrer principalement sur les meilleurs emplacements et objets.

Marché des surfaces de bureaux – évolution T1 2026

Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026

12 Conseil fédéral : Le Conseil fédéral entend restreindre plus fortement l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, 15 avril 2026.
13 KOF, Rapport conjoncturel, printemps 2026.
14 FPRE, Indices de loyers de marché et de terrains à bâtir pour immeubles de rendement en Suisse, 1er trimestre 2026.
15 FPRE, Indices de loyers de marché et de terrains à bâtir pour immeubles de rendement en Suisse, 1er trimestre 2026.

Évolution des rendements : résilience des immeubles résidentiels locatifs, volatilité accrue des immeubles de bureaux

Au premier trimestre 2026, le rendement annuel total (glissant) des immeubles résidentiels locatifs est resté positif dans tous les cantons, mais s’est normalisé par rapport à l’année 2025, qui avait été exceptionnellement forte. La plupart des cantons ont affiché un rendement stable dans une solide fourchette d’environ 6 % à 8 %. L’attrait des investissements immobiliers résidentiels reste donc marqué, avec un rendement annuel total (glissant) de 6,6 % en moyenne pour les immeubles résidentiels locatifs (dont un rendement des flux de trésorerie de 3,1 % et un rendement de la variation de valeur de 3,5 %) et continue d’être soutenue par une forte demande structurelle de logements locatifs, une offre limitée et des revenus courants stables. Cette baisse par rapport à l’année précédente s’explique principalement par une normalisation des rendements liés aux variations de valeur après les fortes réévaluations de 2025, tandis que le rendement des flux de trésorerie continue d’exercer un effet stabilisateur16.

L’immobilier de bureaux continue de présenter des évolutions contrastées. Au premier trimestre 2026, le rendement annuel total (glissant) s’élevait en moyenne cantonale à environ 4,2 % (dont un rendement des flux de trésorerie de 3,1 % et un rendement de la variation de valeur de 0,8 %), soit un niveau inférieur à celui de 2025 (6,0 %). Si les revenus courants restent un pilier important du rendement, ils n’ont toutefois pas toujours permis de compenser les performances parfois négatives observées sur certains marchés. C’est notamment sur les marchés de bureaux périphériques et structurellement plus fragiles que l’on a continué d’observer des rendements annuels négatifs, ce qui reflète la situation toujours difficile du segment des bureaux17.

Un examen de l’évolution cantonale du rendement annuel total (glissant) des immeubles résidentiels locatifs montre qu’au premier trimestre 2026 encore, le niveau des rendements est resté largement positif. En tête du classement figurait le canton de Glaris avec +9,0 %, suivi de Soleure et de la Thurgovie avec +7,7 % chacun, de Nidwald (+7,6 %), de l’Argovie (+7,4 %) ainsi que de Schaffhouse, du Valais et de Neuchâtel avec +7,3 % chacun. Obwald (+7,2 %), Saint-Gall et le Tessin (+7,0 % chacun), Zoug et le canton de Vaud (+6,9 % chacun) ainsi que Lucerne et Fribourg (+6,7 % chacun) ont également enregistré des résultats solides. C’est à Bâle-Ville (+4,8 %), dans le Jura (+5,0 %) et à Uri (+5,6 %) que l’on a observé les rendements totaux les plus faibles, mais toujours positifs. Par rapport à 2025, le niveau des rendements est certes plus bas, mais il reste clairement stable dans le segment résidentiel18. Selon les estimations des principaux cabinets d’expertise immobilière en Suisse, le taux d’actualisation minimal moyen (net, réel) pour les immeubles résidentiels locatifs s’élevait à 1,86 % en Mai 2026, se maintenant ainsi à un niveau bas [32].

En revanche, l’évolution du rendement annuel total (glissant) de l’immobilier de bureau s’avère nettement plus hétérogène et volatile. Des taux très élevés ont été enregistrés au premier trimestre 2026 à Soleure (+16,9 %), à Zoug (+15,6 %), au Tessin (+12,0 %), dans le canton de Thurgovie (+11,0 %) et à Neuchâtel (+8,7 %). Les cantons de Vaud (+6,3 %), d’Argovie (+5,5 %), de Berne (+5,4 %) et de Fribourg (+5,1 %) ont également affiché une solide évolution. En revanche, les rendements totaux des bureaux ont affiché une baisse à Schaffhouse (-7,0 %), dans les Grisons (-3,3 %), à Lucerne (-2,7 %), à Bâle-Ville (-1,3 %) et en Valais (-1,2 %). Le décalage par rapport à 2025 est frappant : alors qu’en 2025, le Valais (+24,0 %), la Thurgovie (+19,9 %), Saint-Gall (+16,0 %), Neuchâtel (+15,5 %) et Genève (+14,3 %) notamment affichaient des rendements totaux de bureaux très élevés, ce sont surtout Soleure, Zoug et le Tessin qui ont nettement progressé au premier trimestre 202619.

Cette évolution continue d’indiquer une hausse des risques liés à l’immobilier de bureau en dehors des emplacements les plus prisés. Alors que les immeubles résidentiels bénéficient de la pénurie structurelle de logements et de revenus courants stables, les immeubles de bureaux restent davantage tributaires de la demande régionale, des risques de vacance et de la qualité des biens. Les rendements des flux de trésorerie ne parviennent pas toujours à compenser les variations de valeur parfois importantes, ce qui souligne l’incertitude toujours élevée qui règne dans le segment des bureaux.

Évolution des rendements T1 2026

Source: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2026

16 FPRE, Indices de marché pour l’immobilier de rendement, 1er trimestre 2026.
17 FPRE, Indices de marché pour l’immobilier de rendement, 1er trimestre 2026.
18 FPRE, Indices de marché pour l’immobilier de rendement, 1er trimestre 2026.
19 FPRE, Indices de marché pour l’immobilier de rendement, 1er trimestre 2026.

Logements en propriété : la hausse des prix s’accélère à nouveau, dans un contexte d’anticipations inflationnistes croissantes

La hausse des prix sur le marché suisse du logement en copropriété s’est poursuivie au premier trimestre 2026. Contrairement au trimestre précédent, la dynamique a retrouvé une assise nettement plus large. Les appartements en copropriété (PPE) ont continué d’afficher une progression particulièrement forte : Les prix ont augmenté de +2,1 % par rapport au trimestre précédent et de +6,0 % en comparaison annuelle [62]. Les PPE restent donc le segment le plus dynamique du logement en copropriété. Les maisons individuelles (MI) ont également enregistré une nette remontée de leurs prix. Par rapport au trimestre précédent, elles ont augmenté de +1,9 %, tandis qu’en glissement annuel, on observe une hausse modérée de +1,1 % [56]. Cette évolution montre que la demande de logements en propriété reste soutenue malgré le niveau élevé des prix, les appartements en copropriété continuant à profiter davantage de leur accessibilité financière par rapports aux maisons individuelles. En avril 2026, le SARON s’établissait à -0,05 %,  restant ainsi légèrement en territoire négatif [19].

Un examen de la demande semble indiquer que la décision d’abolir l’imposition de la valeur locative renforce globalement l’attrait fiscal de la propriété immobilière à usage personnel. Le 1er avril, le Conseil fédéral a décidé que la réforme entrerait en vigueur le 1er janvier 202920. Le débat qui a suivi la votation porte désormais sur sa mise en œuvre : alors que les représentants des propriétaires réclament une mise en œuvre anticipée, les cantons de montagne, en particulier, demandent plus de temps pour mettre au point une éventuelle taxe foncière sur les résidences secondaires21,22. Dans le contexte actuel de taux bas, la réforme devrait, en principe, soutenir la demande sur le marché immobilier résidentiel, même si son impact variera considérablement en fonction du niveau d’endettement, de l’état des biens immobiliers et de la mise en œuvre au niveau cantonal. En particulier, les modalités cantonales de la nouvelle réglementation restent pour l’instant à définir et pourraient, dans certains cas, insuffler un nouvel élan au marché du logement en propriété

Les disparités entre cantons sont restées très marquées au premier trimestre 2026. En ce qui concerne les appartements en copropriété, des hausses de prix particulièrement marquées ont été observées d’un trimestre à l’autre à Schaffhouse (+3,7 %), Fribourg (+3,2 %), Neuchâtel et dans le Jura (+3,0 % chacun) ainsi qu’à Zoug (+2,9 %). Les cantons d’Obwald (+2,6 %), de Zurich (+2,5 %) et de Berne (+2,4 %) ont également affiché une croissance supérieure à la moyenne. Schwyz, avec -0,4 %, a été le seul canton à enregistrer une légère baisse par rapport au trimestre précédent. Par rapport à l’année précédente, la tendance est restée très soutenue pour les appartements en copropriété : les plus fortes hausses ont été enregistrées dans les cantons de Lucerne (+10,5 %),  Obwald (+10,0 %), Bâle-Ville (+9,0 %), Uri (+8,6 %), Appenzell Rhodes-Intérieures (+8,5 %) et en Thurgovie (+8,5 %). Zurich (+8,1 %), Berne (+8,3 %) et Zoug (+8,2 %) se situaient également nettement au-dessus de la moyenne suisse. Seul le Tessin a enregistré une croissance annuelle très modérée (+0,7 %)23.

En ce qui concerne les maisons individuelles, on a également observé une reprise généralisée d’un trimestre à l’autre. Les prix ont particulièrement augmenté à Schaffhouse et à Genève (+3,4 % chacun), suivis de Zoug (+2,7 %), d’Appenzell Rhodes-Intérieures (+2,5 %), d’Appenzell Rhodes-Extérieures (+2,2 %) ainsi que d’Uri et de Nidwald (+2,1 % chacun). Les cantons de Lucerne (+2,0 %) et d’Argovie (+1,9 %) ont également enregistré de solides progressions. En comparaison annuelle, la situation est toutefois restée nettement plus hétérogène que pour les appartements en copropriété. Les plus fortes hausses ont été observées à Zoug (+7,3 %), Bâle-Ville (+6,6 %), Genève (+5,3 %) et Lucerne (+4,7 %). En revanche, les prix ont reculé au Tessin (-4,3 %), dans les cantons d’Obwald (-2,0 %), de Nidwald (-0,5 %) et des Grisons (-0,1 %). Cela montre que si la demande de maisons individuelles a repris à court terme, les tendances à long terme varient davantage d’une région à l’autre que pour les PPE24.

Parenthèse - Évolution des prix dans le canton du Tessin : la baisse enregistrée cette année pour les maisons individuelles au Tessin ne semble pas tant indiquer un nouvel affaiblissement du marché au cours du trimestre actuel, mais plutôt une correction tardive après les chiffres élevés de l’année précédente. Dans le même temps, la demande dans le segment des maisons individuelles reste structurellement moins diversifiée que dans les centres à forte croissance de Suisse alémanique. La dynamique démographique moins favorable au Tessin ainsi que l’exode des jeunes adultes pour des raisons liées à la formation ou au marché du travail ont également un effet modérateur. Dans l’ensemble, cela laisse présager une normalisation limitée à certaines régions, qui pèse particulièrement sur les maisons familiales traditionnelles situées en dehors des principaux pôles d’emploi25.

Le volume des hypothèques en Suisse a continué d’augmenter pour atteindre environ 1249,7 milliards de francs en février 2026. En comparaison annuelle, cela correspond à une augmentation d’environ +3,2 % [22]. En mai 2026, le taux de l’hypothèque SARON s’établissait à 0,74 %, tandis que les taux des hypothèques à taux fixe à trois ans s’élevaient à 1,48 %, à cinq ans à 1,59 % et à dix ans à 1,84 % [21]. Les prévisions actuelles en matière de taux d’intérêt tablent en outre sur le fait que le SARON reste proche de 0,0 % jusqu’en 2027 et que les rendements des obligations de la Confédération à dix ans se situent dans une fourchette d’environ 0,4 % à 0,5 % [18].

Les anticipations de prix restent également positives. Tant pour les maisons individuelles que pour les appartements en copropriété, l’indice des anticipations de prix continue de signaler, dans l’ensemble, une hausse des prix attendue pour les douze prochains mois [59, 65]. Sur la base de l’évaluation récente du Swiss Real Estate Datapool (SRED), on constate en ce début d’année une normalisation de la liquidité du marché après un trimestre précédent très dynamique. Le nombre d’objets financés était certes inférieur au trimestre antérieur, mais il est resté supérieur au niveau de l’année précédente, ce qui indique que la demande sur le marché de la propriété reste soutenue. Concernant les appartements en copropriété, les prix des transactions sont restés stables en moyenne suisse, le prix moyen des transactions s’établissant à CHF 940 000. Pour les maisons individuelles, une légère hausse des prix s’est poursuivie, avec un prix de transaction moyen de CHF 1 280 000. Dans l’ensemble, l’évaluation du SRED indique donc que le marché du logement en propriété reste liquide, mais avec une dynamique un peu moins forte qu’en fin d’année26.

Évolution des prix – logements en propriété T1 2026

Source: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2026

20 Conseil fédéral : Le Conseil fédéral met en vigueur l’abolition de l’imposition de la valeur locative, 1er avril 2026.
21 HEV, Inakzeptabler Bundesrats-Entscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts, 15 avril 2026.
22 SRF, Gebirgskantone wollen Eigenmietwert nicht vor 2030 abschaffen, 7 février 2026. 
23 FPRE, Indices des prix de transaction et des terrains à bâtir pour le logement en propriété, 1er trimestre 2026.
24 FPRE, Indices des prix de transaction et des terrains à bâtir pour le logement en propriété, 1er trimestre 2026.
25 SRF, Abwanderung im Tessin: Warum die Jugend den Kanton verlässt, 21 février 2026.
26 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 1er trimestre 2026.

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