Durcissement en vue de l'acquisition immobilière par des personnes à l’étranger

En vigueur depuis le 1^er janvier 1985, la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), plus connue sous le nom de « lex Koller », a pour objectif de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse en soumettant à un régime d'autorisation l'acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes, aussi bien physiques que morales, qualifiées de « personnes à l’étranger ».

Cette notion de « personne à l’étranger », définie à l'art. 5 LFAIE, englobe non seulement les personnes physiques et morales domiciliées ou ayant leur siège à l'étranger, mais également les ressortissants d'États tiers (hors UE/AELE) résidant en Suisse avec une simple autorisation de séjour (permis B), ainsi que les personnes morales ayant leur siège en Suisse mais dans lesquelles des personnes à l'étranger occupent une position dominante.

La lex Koller a toutefois fait l’objet de plusieurs assouplissements successifs au cours des dernières décennies. A titre d’exemple, depuis 2002, les ressortissants de l'UE et de l'AELE domiciliés en Suisse sont exemptés du régime de l'autorisation pour toute acquisition d'immeuble. De la même manière, sont également dispensés de l’obtention de toute autorisation les ressortissants d'États tiers titulaires d'une autorisation d’établissement (permis C).

Par ailleurs, les personnes à l'étranger peuvent à l’heure actuelle acquérir, sans avoir à obtenir quelconque autorisation préalable, des immeubles permettant l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou libérale, y compris à des fins de pur placement de capitaux, et détenir sans restriction des parts de sociétés immobilières cotées en bourse ou de fonds immobiliers.

Le Conseil fédéral estime désormais que ces assouplissements sont allés trop loin. Le 15 avril 2026, le Département fédéral de justice et police (DFJP) a ouvert la procédure de consultation sur un avant-projet de révision visant à durcir significativement les conditions d'acquisition d'immeubles par des « personnes à l'étranger ».

Ce projet de révision s'inscrit dans le cadre des mesures d'accompagnement décidées par le Conseil fédéral le 29 janvier 2025 en lien avec l'initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! » (dite « initiative pour la durabilité »).

Cette initiative vise à limiter la croissance démographique de la Suisse. Le Conseil fédéral recommande toutefois de la rejeter, estimant que son adoption serait néfaste pour l'économie, la prospérité, la sécurité et le fonctionnement de la société. Il reconnaît cependant que l'immigration et la croissance démographique posent des défis réels, notamment sur le marché du logement. C'est pourquoi, plutôt que d'accepter l'initiative, le Conseil fédéral propose un ensemble de mesures d'accompagnement dans les domaines du marché du travail, du logement et de l'asile, le durcissement de la lex Koller constituant l'une de ces mesures.

L'objectif de ce texte est clair : dans un marché du logement extrêmement tendu, le Conseil fédéral souhaite que les immeubles et les sociétés immobilières soient davantage disponibles pour la population résidente et les investisseurs suisses, réduisant ainsi l'attrait de la Suisse pour les investisseurs immobiliers étrangers.

Le texte est actuellement au stade d'avant-projet mis en consultation. Les milieux intéressés (cantons, partis politiques, associations professionnelles et autres acteurs concernés) ont jusqu'au 15 juillet 2026 pour faire part de leurs observations au Conseil fédéral.

À l'issue de la consultation, le Conseil fédéral analysera les résultats et élaborera un message accompagné d'un projet de loi qu'il soumettra à l'Assemblée fédérale (Conseil national et Conseil des États). Les modifications devant être édictées sous la forme d'une loi fédérale (conformément à l'art. 164 al. 1 Cst.), elles devront être approuvées par les deux chambres du Parlement. Une fois adoptée, la modification sera, le cas échéant, sujette à la procédure de référendum facultatif.

Enfin, le Conseil fédéral fixera la date d'entrée en vigueur des modifications et coordonnera les travaux d'adaptation de l'ordonnance d'exécution (OAIE). Les cantons pourront alors adapter leurs propres législations en conséquence.

Bien que le chemin précédant l’éventuelle entrée en vigueur du texte soit encore long, il s’avère nécessaire, pour les différents acteurs du marché immobilier suisse, de suivre avec intérêt l'évolution de ce dossier et d’anticiper les conséquences potentielles de ce texte sur leurs activités.