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Interprétation de la méta-analyse immobilière FPRE août 2026

PwC Immospective
Immospektive
  • Industry
  • 10 minute read
  • 18/08/26
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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La Banque nationale suisse maintient son taux directeur à 0,0 %. Le faible niveau des taux d’intérêt reste globalement favorable au marché immobilier, tandis que les tensions géopolitiques, les incertitudes liées à la politique commerciale et la hausse des taux d’intérêt à long terme sur les marchés des capitaux constituent les principaux risques pour les perspectives conjoncturelles. Sur le marché locatif résidentiel, la phase de stagnation observée en début d’année a laissé place à une hausse largement généralisée. Malgré un ralentissement de l’immigration, la pénurie structurelle de l’offre persiste, tandis que le rejet de l’initiative zurichoise sur la protection du logement renforce la sécurité de planification et d’investissement pour les rénovations et les constructions de remplacement. Le marché des surfaces de bureaux reste marqué par le recul des loyers des nouvelles locations et par une demande fortement différenciée selon les régions, tandis que le durcissement prévu de la Lex Koller crée une incertitude supplémentaire du côté des investissements. L’évolution des rendements confirme les différences de situation entre les segments de marché : les immeubles résidentiels collectifs continuent d’afficher des rendements globaux stables et largement soutenus, tandis que les immeubles de bureaux présentent des variations régionales nettement plus marquées. Dans la propriété du logement, la hausse des prix s’est poursuivie, portée par de faibles coûts de financement, une offre limitée et des anticipations de prix positives.

Les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles repose l’Immospektive figurent dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les renvois aux graphiques de FPRE sont indiqués dans notre texte par « [1] », etc.

Politique monétaire au premier plan : le contexte de taux zéro persiste, les risques conjoncturels pèsent sur les perspectives

Lors de son examen de la situation économique et monétaire du 18 juin 2026, la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0,0 %. Celui-ci reste ainsi à zéro depuis la dernière baisse de taux intervenue en juin 2025. Parallèlement, la BNS reste disposée à intervenir si nécessaire sur le marché des changes afin de contrer une appréciation rapide et excessive du franc. Depuis l’examen de mars, l’inflation est d’abord passée de 0,1 % en février à 0,6 % en mai. Cette hausse s’explique principalement par l’augmentation des prix des produits pétroliers, tandis que les autres biens et services n’ont que faiblement contribué à l’accélération du renchérissement.¹ En juillet, l’inflation annuelle est redescendue à 0,4 %, ce qui indique que les pressions générales sur les prix restent modérées.² Selon la prévision conditionnelle d’inflation, le renchérissement devrait encore légèrement augmenter au cours des prochains trimestres avant de reculer quelque peu durant le premier semestre 2027.³ En moyenne annuelle, la BNS prévoit une inflation de 0,6 % en 2026, de 0,6 % en 2027 et de 0,7 % en 2028 [9]. La prévision reste ainsi, sur l’ensemble de l’horizon, dans la zone compatible avec la stabilité des prix.

Les anticipations d’inflation à l’échelle mondiale restent élevées et les marchés se sont ajustés à une politique monétaire quelque peu plus restrictive à l’étranger. En Suisse, la courbe des rendements des emprunts de la Confédération s’est légèrement déplacée vers le haut, tandis que le franc s’est quelque peu affaibli face à l’euro et au dollar américain. Les conditions monétaires se sont ainsi légèrement assouplies malgré le maintien du taux directeur.⁴ Le contexte actuel laisse penser que la BNS maintiendra également sa politique de taux zéro lors de ses prochains examens de la situation économique et monétaire.

Pour l’économie réelle suisse, le KOF dresse un tableau modéré et contrasté selon les secteurs. La consommation privée a stagné au premier trimestre 2026, tandis qu’une propension accrue à épargner et la faiblesse du marché du travail devraient continuer de limiter sa reprise. Les investissements en biens d’équipement restent eux aussi faibles en raison de perspectives de rendement assombries et d’un faible taux d’utilisation des capacités. Dans l’industrie d’exportation, la dichotomie persiste : tandis que les industries pharmaceutique et chimique apportent des impulsions positives, l’horlogerie et l’industrie des machines restent sous pression. Dans ce contexte, le KOF a abaissé sa prévision de croissance du PIB corrigée des effets des manifestations sportives à 0,8 % pour 2026 et 1,5 % pour 2027. Les investissements dans la construction devraient en revanche continuer d’évoluer modérément, l’institut n’anticipant une reprise plus large de l’activité d’investissement qu’à partir de l’année prochaine. Des impulsions de croissance supplémentaires pourraient provenir des programmes européens d’infrastructure et de défense ainsi que des gains de productivité liés à l’utilisation de l’intelligence artificielle.⁵

Depuis le premier trimestre 2026, le climat sur les marchés financiers s’est amélioré. Les espoirs d’une réouverture du détroit d’Ormuz ont contribué à faire reculer les prix de l’énergie et la volatilité des marchés. La vigueur des données conjoncturelles américaines et l’optimisme persistant autour de l’intelligence artificielle ont par ailleurs favorisé une hausse des taux d’intérêt américains à long terme. Dans l’ensemble, la réaction des marchés internationaux des capitaux au conflit au Moyen-Orient est toutefois restée mesurée. Une nouvelle escalade au Moyen-Orient pourrait de nouveau faire augmenter les prix de l’énergie, l’inflation et les taux d’intérêt à long terme et, dans un scénario défavorable, déclencher une période de faible croissance accompagnée d’un renchérissement élevé.⁶

Dans l’ensemble, les données actuelles plaident pour le moment en faveur d’une poursuite de la politique de taux zéro. Les perspectives restent toutefois vulnérables à une nouvelle aggravation de la situation au Moyen-Orient, à des perturbations prolongées de l’approvisionnement énergétique, à des changements de la politique douanière américaine, à des niveaux élevés de dette publique mondiale et à des corrections sur les marchés financiers. Pour le marché immobilier suisse, le faible niveau des taux d’intérêt reste globalement favorable. Il maintient les coûts de financement à court terme à un niveau bas, renforce l’attrait relatif des placements immobiliers et soutient la demande ainsi que l’activité du marché. De nouvelles impulsions de politique monétaire ne sont toutefois pas attendues dans l’immédiat.

Dans le même temps, l’évolution observée depuis mars montre que les taux d’intérêt à long terme sur les marchés des capitaux peuvent augmenter malgré un taux directeur de la BNS inchangé. Une hausse des taux à long terme ou des primes de risque aurait une incidence sur les coûts de refinancement et les taux d’actualisation et pourrait exercer une pression en particulier sur les placements immobiliers fortement valorisés et sensibles aux marchés des capitaux.

1 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026.
2 Bundesamt für Statistik, Landesindex der Konsumentenpreise im Juli 2026, 3. August 2026.
3 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026.
4 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung Juni 2026: Zusammenfassung der Diskussion, 16. Juli 2026.
5 KOF Institut, KOF Konjunkturprognose Sommer 2026: Erdölpreisschock bremst Schweizer Wirtschaft, 17. Juni 2026.
6 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung Juni 2026: Zusammenfassung der Diskussion, 16. Juli 2026. 

Marché locatif résidentiel : hausse généralisée des loyers des nouvelles locations, les contraintes d’offre déplacent la demande

Le marché locatif résidentiel suisse a de nouveau nettement gagné en dynamisme au deuxième trimestre 2026. À l’échelle nationale, les loyers des nouvelles locations ont augmenté de 2,4 % par rapport au trimestre précédent et se situaient ainsi 2,0 % au-dessus de leur niveau de l’année précédente [23]. La modération observée en début d’année s’est donc révélée temporaire. La hausse a concerné toutes les régions et indique que l’excédent de demande persiste malgré des impulsions démographiques récemment plus faibles.⁷

L’immigration reste un important moteur de la demande, même si son solde, à 18’800 personnes au premier trimestre 2026, a été nettement inférieur à celui des premiers trimestres des années précédentes [10]. Le fait que les loyers des nouvelles locations repartent néanmoins plus fortement à la hausse suggère que leur évolution est de plus en plus déterminée par une offre limitée. L’Office fédéral du logement prévoit par ailleurs que le taux de logements vacants, après être tombé à 1,0 % en 2025, reculera encore cette année. Une détente généralisée du marché locatif résidentiel n’est donc pas en vue.⁸

Du côté de l’offre, les signes d’une reprise se multiplient certes. BAK Economics prévoit une croissance de la construction de logements de 3,8 % en 2026 et de 2,0 % en 2027 [14]. L’indice de la construction de la Société Suisse des Entrepreneurs a progressé au deuxième trimestre de 3,2 % sur un an dans le bâtiment et de 4,3 % dans la construction de logements [15]. Parallèlement, les coûts de production des immeubles résidentiels collectifs ont augmenté de 1,0 % par rapport au trimestre précédent et de 1,1 % sur un an [16]. La hausse de l’activité de construction améliore les perspectives d’offre à moyen terme, mais, compte tenu des longs délais de planification et de réalisation, elle ne devrait réduire que progressivement l’excédent de demande existant.

Le rejet par les électeurs de l’initiative zurichoise sur la protection du logement le 14 juin 2026 revêt également une importance particulière. Il a permis d’écarter un dispositif qui aurait autorisé les communes connaissant un marché du logement tendu à imposer temporairement des limitations de loyers après des constructions de remplacement, des transformations et des rénovations, ainsi que des restrictions à la conversion de logements locatifs en logements en propriété, ce qui aurait durablement freiné l’activité de construction dans la région zurichoise. Du point de vue de l’économie immobilière, cette décision réduit le risque réglementaire et renforce la sécurité de planification et d’investissement pour les rénovations, les constructions de remplacement et les projets de densification. Dans le même temps, la population a accepté le contre-projet plus modéré, qui vise, dans la mesure du possible, à éviter les résiliations de baux dans le cadre de grands projets de construction et à mieux protéger les locataires concernés grâce à des obligations d’information et de soutien.⁹

Au deuxième trimestre 2026, les loyers des nouvelles locations ont sensiblement augmenté tant dans le parc existant que dans le segment des constructions neuves. Pour les logements anciens, ils ont progressé de 2,2 % par rapport au trimestre précédent et de 2,7 % sur un an. Les loyers des logements neufs ont augmenté encore un peu plus fortement sur le trimestre, de 2,6 %, mais ne dépassaient que de 1,4 % leur niveau de l’année précédente [23]. La dynamique plus marquée à court terme dans le neuf doit donc plutôt être interprétée comme un mouvement de rattrapage après la faible évolution observée en début d’année. Sur une période plus longue, la pression sur les loyers reste plus prononcée dans le parc existant.

L’analyse cantonale confirme que la hausse des loyers dans le parc existant est largement généralisée. Dans tous les cantons, les loyers des nouvelles locations étaient supérieurs à ceux du trimestre précédent. Les plus fortes hausses ont été enregistrées à Glaris et Neuchâtel, avec 2,4 % chacune, suivies du Jura avec 2,3 %, ainsi que de Lucerne et Appenzell Rhodes-Intérieures avec 2,2 % chacune. La dynamique trimestrielle a été la plus faible à Zurich et Genève, avec 1,0 % chacune, ainsi qu’à Bâle-Ville, avec 1,2 %. En comparaison annuelle, les écarts restent toutefois considérables : les loyers des logements anciens ont particulièrement fortement augmenté à Schaffhouse, de 8,3 %, à Zoug, de 7,5 %, à Nidwald, de 5,0 %, et à Saint-Gall, de 4,9 %. Ils sont en revanche restés pratiquement stables dans les Grisons, avec 0,1 % ; la dynamique annuelle a également été relativement faible à Genève, avec 1,0 %, et à Bâle-Ville, avec 1,4 %.¹⁰

Dans le segment des logements neufs également, les loyers des nouvelles locations ont augmenté sur un trimestre dans tous les cantons. Glaris a enregistré la plus forte hausse, avec 2,7 %. Viennent ensuite Schwytz et Appenzell Rhodes-Intérieures, avec 2,4 % chacune, ainsi que Bâle-Campagne et Neuchâtel, avec 2,3 % chacune. Zurich a affiché la plus faible progression trimestrielle, à 1,0 %, suivie d’Appenzell Rhodes-Extérieures et Genève, à 1,1 % chacune. En comparaison annuelle, Zoug, avec 5,7 %, et Schaffhouse, avec 5,2 %, arrivent en tête. Les loyers des logements neufs ont également fortement augmenté à Soleure, de 3,7 %, et à Glaris, de 3,5 %. Les Grisons ont été le seul canton à enregistrer une évolution annuelle négative, avec un recul de 1,4 % ; à Bâle-Ville et dans le Jura, les valeurs sont restées pratiquement inchangées, à 0,1 % chacune.¹¹

L’évolution relativement modérée des loyers dans le canton de Zurich ne doit pas être interprétée comme une détente structurelle. Les loyers des nouvelles locations se situaient 2,0 % au-dessus de leur niveau de l’année précédente dans le parc existant et 1,2 % dans le neuf. Parallèlement, FPRE souligne l’insuffisance des réserves constructibles dans le Grand Zurich et un déplacement croissant de la demande vers l’agglomération. Outre la conjoncture de la construction, la disponibilité des terrains et les conditions-cadres de l’aménagement du territoire déterminent de plus en plus où de nouveaux logements peuvent être créés. Le modèle prospectif de FPRE montre que, dans de nombreuses régions économiquement dynamiques, la demande supplémentaire de logements ne peut pas être entièrement satisfaite à l’intérieur des zones à bâtir existantes dans le cadre des pratiques actuelles d’aménagement du territoire. Cet effet est particulièrement marqué à Genève et à Zurich. La pression de la demande s’étend ainsi aux communes d’agglomération bien desservies, tandis que les procédures longues et risquées liées à la densification du tissu bâti compliquent une expansion rapide de l’offre.¹²

Les contraintes d’offre décrites influencent également de plus en plus le débat politique sur la manière dont la Suisse doit faire face à la poursuite de la croissance démographique et à la demande de logements qui en résulte. C’est dans ce contexte que l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! (initiative pour la durabilité) » a été soumise au vote le 14 juin 2026 et rejetée. Le texte aurait exigé que la population résidente permanente ne dépasse pas le seuil de 10 millions de personnes avant 2050. Dès le franchissement de 9,5 millions d’habitants, le Conseil fédéral et le Parlement auraient dû prendre des mesures.¹³ La demande future de logements continuera donc de dépendre avant tout de l’immigration effective ainsi que de l’évolution du marché du travail et de la conjoncture. Le vote souligne en même temps la pression politique visant à accompagner la croissance démographique d’une offre de logements suffisante et d’infrastructures performantes.

Dans l’ensemble, l’accalmie des loyers des nouvelles locations observée en début d’année a laissé place, au deuxième trimestre, à une hausse largement généralisée. L’augmentation de l’activité de construction devrait élargir l’offre à moyen terme, mais ne suffira vraisemblablement pas à éliminer la pénurie structurelle à court terme. La hausse des coûts de production, les réserves limitées de zones à bâtir et la complexité des procédures de densification freinent en outre la réaction de l’offre. Les loyers des nouvelles locations devraient donc continuer à augmenter au cours des prochains trimestres, même si la dynamique pourrait varier sensiblement selon l’emplacement, le segment de marché et les possibilités locales de développement.

Marché du logement locatif – évolution T2 2026

Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026

7 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026.
8 Bundesamt für Wohnungswesen, Der Wohnungsmarkt auf einen Blick 2/2026.
9 «Kantonale Wohnvorlagen: Stadtteile von Winterthur und Zürich sagen Ja, die SP gesteht Nein zur Wohnschutzinitiative ein», 14. Juni 2026.
10 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026.
11 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026.
12 FPRE, FPREview Q2 2026: Raumentwicklung zwischen Anspruch und Realität.
13 NZZ, Die 10-Millionen-Initiative ist gescheitert, der Kampf um die Zuwanderung geht nahtlos weiter, 15. Juni 2026.

Marché des surfaces de bureaux : les loyers des nouvelles locations restent sous pression, la révision de la Lex Koller crée une incertitude supplémentaire

Après le net recul observé en début d’année, la baisse des loyers des nouvelles locations de bureaux en Suisse s’est poursuivie au deuxième trimestre 2026, mais de manière plus modérée. À l’échelle nationale, les loyers contractuels des nouvelles locations ont diminué de 1,1 % par rapport au trimestre précédent. Ils se situaient toutefois légèrement, de 0,3 %, au-dessus du niveau du même trimestre de l’année précédente [35]. Dans l’ensemble, le marché des surfaces de bureaux continue ainsi d’évoluer latéralement, même si cette stabilité à l’échelle nationale masque d’importantes disparités régionales. Cette évolution suggère une demande sélective et sensible aux changements conjoncturels.

L’environnement économique n’apporte qu’un soutien limité à la demande sur le marché des bureaux. Pour 2026, les prévisions tablent en moyenne sur une croissance réelle du PIB de 0,8 % et un taux de chômage de 3,1 % [6, 7]. L’évolution des postes vacants reste également contrastée : alors que l’indice des postes vacants dans les activités immobilières a augmenté de 7,5 % sur un an au premier trimestre, il a reculé de 15,6 % dans les services financiers et d’assurance et de 12,5 % dans les services d’information et de technologie [8]. Ces secteurs à forte intensité de bureaux ne fournissent donc pour l’instant aucune impulsion largement généralisée à la demande.

La révision prévue de la Lex Koller a franchi une nouvelle étape de la procédure avec la clôture de la consultation le 15 juillet 2026. À la fin du mois de juillet, l’Office fédéral de la justice a publié les prises de position reçues. Celles-ci font apparaître d’importantes divergences entre les milieux politiques, les autorités et l’économie. Alors que certains partis et certaines villes soutiennent globalement le projet, d’autres partis ainsi que de nombreux acteurs des marchés des capitaux s’opposent notamment aux restrictions visant les placements immobiliers indirects cotés en bourse. SIX met en garde contre une diminution de la liquidité du marché, une détérioration de la formation des prix et une hausse des coûts du capital. Pour le marché des bureaux, l’obligation d’autorisation prévue pour l’acquisition d’immeubles servant d’établissement lorsqu’ils sont détenus à titre de pur placement reste donc un risque réglementaire. Il demeure toutefois incertain si, et sous quelle forme, cette mesure sera mise en œuvre.¹⁴

L’analyse cantonale montre qu’au deuxième trimestre 2026, les loyers des nouvelles locations de bureaux ont majoritairement reculé. Sur les 18 cantons pour lesquels des données trimestrielles sont disponibles, onze ont enregistré une baisse. Les corrections les plus marquées ont été observées à Berne, avec -3,6 %, à Zurich et en Argovie, avec -3,3 % chacune, ainsi qu’à Bâle-Ville, avec -2,8 %. Les loyers des nouvelles locations ont également sensiblement diminué à Neuchâtel (-2,4 %), Zoug (-2,3 %) et en Thurgovie (-1,9 %). Les évolutions positives se sont en revanche concentrées sur quelques cantons : Fribourg a enregistré la plus forte hausse, avec +2,2 %, suivi du Tessin avec +1,6 %, ainsi que de Soleure et Vaud avec +0,9 % chacune. La croissance des loyers des nouvelles locations a été plus modérée à Schwytz (+0,6 %), à Saint-Gall et à Genève (+0,4 % chacune).¹⁵

En comparaison annuelle également, l’évolution reste très contrastée. Les plus fortes hausses entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026 ont été enregistrées à Soleure, avec +10,6 %, au Tessin, avec +7,4 %, et dans le canton de Vaud, avec +5,3 %. Les loyers des nouvelles locations se situaient également nettement au-dessus de leur niveau de l’année précédente à Zoug (+4,6 %), Fribourg et Neuchâtel (+3,9 % chacune), ainsi qu’à Genève (+3,3 %). À l’inverse, les Grisons (-10,5 %) et Schaffhouse (-10,1 %) ont enregistré des baisses à deux chiffres. Les loyers étaient également nettement inférieurs à leur niveau de l’année précédente à Lucerne (-6,2 %), Bâle-Ville (-5,6 %), Zurich (-3,9 %) et Berne (-3,7 %). Dans l’ensemble, les données montrent que l’évolution du marché suisse des surfaces de bureaux reste très hétérogène.¹⁶

La demande de surfaces commerciales dépend ainsi principalement de l’évolution régionale de l’emploi, de la structure sectorielle et des besoins en surfaces par employé propres à chaque branche. Contrairement au marché résidentiel, les déplacements géographiques de la demande jouent un rôle secondaire pour les surfaces commerciales, car, selon FPRE, des réserves de surfaces suffisantes sont disponibles dans la plupart des communes. L’évolution des loyers est donc moins déterminée par une pénurie structurelle générale que par la demande concrète au niveau de chaque site.¹⁷

Dans l’ensemble, la faiblesse des loyers des nouvelles locations s’est poursuivie au deuxième trimestre, sans qu’un effondrement généralisé soit perceptible. La croissance économique inférieure à la moyenne, la modération des investissements des entreprises et la faible dynamique de l’emploi dans plusieurs secteurs à forte intensité de bureaux limitent le potentiel de reprise à court terme. Dans le même temps, les résultats positifs observés dans la région lémanique et dans certains cantons montrent que les sous-marchés bénéficiant d’une forte demande peuvent encore enregistrer une croissance des loyers. Pour les prochains trimestres, une évolution globalement latérale mais fortement différenciée est donc à prévoir. La mise en œuvre du durcissement proposé de la Lex Koller pèserait en outre sur le marché de l’investissement, sans toutefois modifier directement la demande des utilisateurs pour les surfaces de bureaux.

Marché des surfaces de bureaux – évolution T2 2026

Source: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026

14 Bundesamt für Justiz, Stellungsnahmen des Vernehmlassungsverfahrens (der Kantone, politischer Parteien, Organisationen und Private), 27. Juli 2026.
15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
17 FPRE, FPREview Q2 2026: Raumentwicklung zwischen Anspruch und Realität.

Évolution des rendements : les investissements résidentiels restent robustes, les immeubles de bureaux affichent de fortes disparités régionales

Le rendement total annualisé glissant des immeubles résidentiels collectifs est resté positif dans tous les cantons au deuxième trimestre 2026. À l’échelle suisse, il s’est établi à environ 8,4 %, contre 12,2 % en 2025. Cette évolution correspond à une normalisation généralisée après les fortes revalorisations de l’année précédente. À l’exception de Glaris, les rendements provisoires de 2026 étaient inférieurs à ceux de l’année précédente dans tous les cantons. Les revenus courants continuent d’apporter une contribution stable au rendement, tandis que le rendement lié aux variations de valeur reste positif, mais à un niveau inférieur à celui de 2025 [51]. Le segment résidentiel bénéficie toujours de l’excédent de demande sur le marché locatif et de la poursuite de la hausse des valeurs de marché des immeubles résidentiels collectifs. Au deuxième trimestre, celles-ci se situaient 6,9 % au-dessus de leur niveau de l’année précédente et 3,5 % au-dessus de celui du trimestre précédent.¹⁸

Pour les immeubles de bureaux, le tableau des rendements est nettement plus hétérogène. Le rendement total annualisé glissant s’est établi à environ 4,4 % en 2026, contre 6,0 % l’année précédente. Les rendements totaux cantonaux s’échelonnaient de -5,8 % à +17,0 %. Si les revenus locatifs courants continuent de jouer un rôle stabilisateur, la performance globale est largement déterminée par les variations de valeur. À l’échelle suisse, les valeurs de marché des immeubles de bureaux se situaient certes 4,2 % au-dessus du niveau de l’année précédente et 0,5 % au-dessus de celui du trimestre précédent. Dans le même temps, les loyers des nouvelles locations ont reculé par rapport au trimestre précédent. La combinaison de valeurs de marché en hausse et de loyers de nouvelles locations en baisse souligne que l’évolution des rendements dépend actuellement fortement de l’emplacement, de la qualité des biens, des risques de vacance et des hypothèses d’évaluation sous-jacentes.¹⁹

L’analyse cantonale des immeubles résidentiels collectifs montre un niveau de rendement positif largement généralisé. Glaris arrive en tête avec un rendement total annualisé glissant de 12,3 %. Suivent Soleure avec 9,8 %, Obwald avec 9,7 %, ainsi que Nidwald, l’Argovie et le Valais avec 9,6 % chacun. La Thurgovie et Neuchâtel, avec 9,5 % chacun, Schaffhouse avec 9,4 % et Saint-Gall avec 9,3 % ont également affiché des rendements supérieurs à la moyenne. Les rendements les plus faibles, tout en restant clairement positifs, ont été enregistrés à Bâle-Ville avec 6,0 %, dans le Jura avec 6,6 %, dans les Grisons avec 7,1 %, à Uri avec 7,5 % et à Zurich avec 7,7 %. La dispersion relativement faible des résultats et l’absence de rendements négatifs témoignent de la stabilité persistante du segment résidentiel.²⁰

Au 15 juillet 2026, le taux d’actualisation minimal moyen pour un immeuble résidentiel collectif à l’état neuf situé dans un emplacement de premier ordre à Zurich est resté inchangé à 1,86 %. Les estimations de plusieurs sociétés d’évaluation se situaient entre 1,75 % et 2,00 %. Aucun institut n’a procédé à un ajustement par rapport au mois précédent [32]. Le contexte de taux d’actualisation stable et historiquement bas continue de soutenir les valorisations, mais limite en même temps le potentiel de nouvelles revalorisations induites par les rendements en cas de hausse ultérieure des taux sur les marchés des capitaux ou des primes de risque.

Pour les immeubles de bureaux, Soleure arrive en tête en 2026 avec 17,0 %, suivie du Tessin avec 13,9 % et de Zoug avec 12,6 %. La Thurgovie avec 10,4 %, Vaud avec 9,2 %, Neuchâtel avec 8,8 %, Fribourg avec 8,3 % et Genève avec 7,6 % ont également enregistré des rendements totaux annualisés glissants élevés. Des résultats négatifs ont en revanche été enregistrés à Schaffhouse avec -5,8 %, dans les Grisons avec -3,4 % et à Lucerne avec -0,3 %. À Bâle-Ville avec 0,8 %, Zurich avec 1,4 %, le Valais avec 2,4 % et Berne avec 3,1 %, les rendements sont également restés nettement inférieurs à la moyenne cantonale.²⁰

La volatilité apparaît particulièrement clairement dans la comparaison avec les valeurs de l’année précédente. Au Tessin, le rendement total s’est amélioré, passant de -8,6 % en 2025 à 13,9 % en 2026. Soleure a également enregistré une forte progression, de -0,9 % à 17,0 %, Zoug de -2,4 % à 12,6 % et Fribourg de -4,7 % à 8,3 %. Dans d’autres cantons, l’évolution a suivi la direction inverse : dans le Valais, le rendement est passé de 24,0 % à 2,4 %, à Schaffhouse de 7,6 % à -5,8 % et dans les Grisons de 5,2 % à -3,4 %. À Saint-Gall, en Thurgovie, à Genève et à Neuchâtel, les valeurs sont également restées nettement inférieures à celles de l’année précédente. Ces fortes variations montrent que des rendements élevés dans le segment des bureaux ne traduisent pas nécessairement une amélioration durable de la situation bénéficiaire, mais sont souvent influencés par des variations de valeur à court terme et par des effets de base régionaux.²¹

Dans l’ensemble, les immeubles résidentiels collectifs restent le plus stable des deux segments. Les revenus courants reposent sur une large base, l’évolution des valeurs reste positive et tous les cantons affichent des rendements totaux annuels positifs. Les immeubles de bureaux peuvent certes offrir un potentiel de rendement important sur certains marchés, mais ils dépendent davantage des tendances régionales de l’emploi, de l’offre de surfaces, de la facilité de location et des fluctuations de valorisation. Le faible niveau des taux d’intérêt et des taux d’actualisation soutient les deux segments. La forte dispersion des résultats dans le segment des bureaux montre toutefois que la sélection des biens et la qualité de l’emplacement restent déterminantes.

Évolution des rendements T2 2026

Source: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026

18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
20 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
21 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.

Propriété du logement : la hausse des prix se poursuit, les maisons in-dividuelles gagnent en dynamisme

Au deuxième trimestre 2026, la hausse des prix sur le marché suisse de la propriété du logement s’est poursuivie. Les prix des appartements en propriété ont progressé de 0,5 % par rapport au trimestre précédent et se situaient 4,7 % au-dessus de leur niveau de l’année précédente [62]. Pour les maisons individuelles, la dynamique a été nettement plus forte, avec une hausse trimestrielle de 2,6 % et une progression de 4,4 % par rapport au deuxième trimestre 2025 [56]. Les deux segments de la propriété du logement ont ainsi continué d’enregistrer des hausses de prix, les maisons individuelles ayant affiché une progression plus marquée durant le trimestre sous revue, tandis que la dynamique à court terme s’est atténuée pour les appartements en propriété. Cette évolution montre que la demande de logements en propriété reste robuste malgré des niveaux de prix déjà élevés. Le faible niveau des taux d’intérêt, la construction neuve limitée et la rareté de l’offre disponible continuent de soutenir le marché. Des hausses de prix sont attendues au cours des douze prochains mois tant pour les appartements en propriété que pour les maisons individuelles [59, 65]. Le SARON s’établissait à -0,04 % en juin 2026 [19]. Les prévisions de taux indiquent également que les taux à court terme devraient rester proches de zéro dans l’immédiat [18]. Parallèlement, le volume des hypothèques domestiques atteignait CHF 1’239,7 milliards en mai 2026, soit 1,4 % de plus qu’un an auparavant [22].

Le calendrier de la réforme fiscale est désormais clarifié. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l’entrée en vigueur de la réforme de l’imposition de la propriété du logement. À compter de cette date, la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée. En contrepartie, les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires. Cette décision renforce la sécurité de planification, mais ne devrait avoir qu’un impact limité sur le marché à court terme. Pour l’heure, la réforme constitue principalement un facteur d’influence à moyen terme, dont les effets varieront selon le niveau d’endettement, l’état du bien et la mise en œuvre cantonale.²²

L’évolution cantonale des prix des appartements en propriété est restée très contrastée au deuxième trimestre 2026. Genève a enregistré la plus forte hausse trimestrielle, avec 4,4 %, suivie de Zoug avec 4,1 %, Neuchâtel avec 2,7 % et Appenzell Rhodes-Intérieures avec 2,3 %. Berne, Uri et Saint-Gall ont également affiché des progressions supérieures à la moyenne, de 1,9 % chacune, tandis que Glaris, Schaffhouse et le Valais ont enregistré une hausse de 1,8 % chacun. À l’inverse, les prix ont reculé de 1,8 % à Bâle-Ville, de 1,5 % à Nidwald et dans le Jura, de 1,3 % au Tessin, de 0,6 % à Lucerne, de 0,5 % en Thurgovie et de 0,4 % dans les Grisons. Schwytz n’a enregistré aucune variation par rapport au trimestre précédent.²³

En comparaison annuelle, la hausse des prix des appartements en propriété est restée positive dans presque tous les cantons. Les progressions les plus marquées ont été observées à Zoug avec 11,3 %, à Uri avec 8,8 %, à Appenzell Rhodes-Intérieures avec 7,8 %, ainsi qu’à Berne et Obwald avec 7,7 % chacun. Neuchâtel avec 7,2 %, le Valais avec 7,1 %, Lucerne avec 6,7 % et Genève avec 6,4 % ont également enregistré de nettes hausses. Le Tessin a constitué la seule exception, avec un recul de 2,4 %.²⁴

Pour les maisons individuelles, la hausse trimestrielle a été encore plus largement généralisée. À l’exception de Bâle-Ville, où les prix ont reculé de 0,4 %, tous les cantons ont enregistré des prix de transaction plus élevés. Les plus fortes progressions ont été observées à Zoug avec 3,6 %, à Appenzell Rhodes-Extérieures avec 3,4 % et à Berne avec 3,3 %. Viennent ensuite Nidwald et Appenzell Rhodes-Intérieures avec 3,1 % chacun, le Valais avec 3,0 %, ainsi que Bâle-Campagne et Saint-Gall avec 2,8 % chacun. Lucerne et Soleure ont également enregistré de nettes hausses, de 2,7 % chacune.²³

En comparaison annuelle, le canton de Zoug arrive nettement en tête avec une hausse de 11,4 %. Il est suivi par Lucerne et Genève avec 6,0 % chacune, Vaud avec 5,8 %, Soleure avec 5,5 % et le Valais avec 5,4 %. Berne avec 4,9 %, Bâle-Campagne avec 4,6 % et Saint-Gall avec 4,5 % ont également enregistré de solides hausses de prix. Le Tessin a de nouveau été le seul canton à afficher un taux annuel négatif, à -0,3 %. Obwald est resté pratiquement stable, avec une hausse de seulement 0,1 %. Les données montrent ainsi que la demande de maisons individuelles s’est non seulement renforcée au deuxième trimestre, mais qu’elle s’est également diffusée nettement plus largement sur le plan régional.²⁴

Depuis l’introduction de Bâle III Final en janvier 2025, les crédits hypothécaires sont soumis à des exigences de fonds propres davantage sensibles au risque. Selon la Banque nationale suisse, la réforme n’a toutefois jusqu’ici eu aucun impact significatif sur la dynamique du marché domestique du crédit hypothécaire destiné à la propriété du logement. Si les nouvelles exigences de fonds propres permettent une différenciation plus poussée selon le risque dans l’octroi et la tarification des crédits par les banques, aucun resserrement généralisé du financement hypothécaire n’est jusqu’à présent observable.²⁵

Le Swiss Real Estate Datapool a recensé au deuxième trimestre 2026 un total de 3’631 appartements en propriété et maisons individuelles financés. Le nombre de transactions est ainsi resté pratiquement au niveau du trimestre précédent, tout en étant inférieur de 258 objets à celui de l’année précédente. Dans le même temps, les prix de transaction moyens ont légèrement reculé par rapport au trimestre précédent, passant de CHF 940’000 à CHF 920’000 pour les appartements en propriété et de CHF 1,28 million à CHF 1,26 million pour les maisons individuelles.²⁶

Dans l’ensemble, le marché suisse de la propriété du logement reste robuste. Les faibles coûts de financement, la rareté de l’offre et les anticipations positives en matière de prix plaident en faveur d’une poursuite de la hausse. Les prix devraient donc continuer à progresser au cours des prochains trimestres, même si l’accessibilité financière, la qualité des biens et les conditions régionales d’offre devraient jouer un rôle croissant dans la dynamique des différents marchés.

Évolution des prix – logements en propriété T2 2026

Source: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2026

22 RAIFFEISEN, Immobilien Schweiz, 2Q 2026
23 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2026.
24 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2026. 
25 SNB, Financial Stability Report 2026.
26 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 2. Quartal 2026.

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