Umwelttransparenz in Immobilienfonds

Selbstregulierung zur Nachhaltigkeit und Transparenz

Die AMAS strebt danach, Anreize in der Asset-Management-Branche zu schaffen, um den CO2-Fußabdruck von Immobilienfonds zu reduzieren und Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz zu fördern. Die Schweiz soll sich als führenden Hub für nachhaltige Finanzen positionieren.

Bereits in der Vergangenheit hat sich die AMAS eingesetzt, für Nachhaltigkeit und Transparenz in der Asset-Management-Branche zu sorgen. Am 30. September 2023 tritt ihre neueste Selbstregulierung zu Transparenz und Offenlegung bei Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug in Kraft. Ein entscheidender Schritt in diese Richtung war die Veröffentlichung des Zirkular 04/2022 «umweltrelevanter Kennzahlen für Immobilienfonds» am 31. Mai 2022, welches in Zusammenarbeit mit dem Fachausschuss Immobilienfonds erarbeitet wurde. Die umweltrelevanten Kennzahlen sind Teil der freien Selbstregulierung der AMAS im Bereich Nachhaltigkeit, welche für die Mitgliedsinstitute der AMAS sowie weitere beigetretene Institute verpflichtend ist. Dementsprechend sind sie in einem separaten Kapitel der «Fachinformation Kennzahlen von Immobilienfonds» geregelt. Die Erläuterungen zu den Kennzahlen finden sich im Anhang zum Zirkular 04/2022. Die am 11. September 2023 mittels Zirkular 06/2023 publizierte Best Practices präzisieren diese Vorgaben.

Zunehmende Dynamik bei der Umsetzung der umweltrelevanten Kennzahlen

Einige Fondsleitungen haben die umweltrelevanten Kennzahlen in den Jahresberichten 2022 und 2023 ihrer Immobilienfonds bereits publiziert («early adoption»). Die Dynamik der Umsetzung durch die Institute sowie die daraus erhaltenen Rückmeldungen nahm die AMAS zum Anlass, die bestehenden Bestimmungen und Ausführungen mit neuen Hinweisen zu ergänzen. Die AMAS betont das die «Best Practice» keine Überarbeitung oder Neuausgabe der am 31. Mai 2022 veröffentlichten Dokumente zu den umweltrelevanten Kennzahlen darstellen soll, sondern vorhandene Wahlrechte und punktuellen Interpretationsspielraum präzisiert.

Diskrepanzen bei der Datenerhebung und Offenlegung

Die Analyse der in den Jahresberichten 2022 publizierten umweltrelevanten Kennzahlen zeigen einige Diskrepanzen in Bezug auf die angewandten methodischen Grundlagen, Flächendefinitionen und Differenzierung der Emissionen gemäss Greenhousegas Protocol (GHGP) auf:

• Es werden verschiedene Arten der Datenerhebung verwendet. Die Erhebung der Verbräuche kann mittels Zähler, Erfassung durch Belege und Berechnungen erfolgen.
• Die Herausforderung dabei ist, dass viele Liegenschaften heute noch nicht mit automatischen Zählern ausgestattet sind und dementsprechend erheblicher zeitlicher und personeller Aufwand entsteht. Weiter erhalten die Eigentümer bei der Berechnung einen gewissen Ermessensspielraum.
• Im Bereich der Methodik fehlten klare Definitionen zu massgeblichen Flächen, Klimakorrekturen (Heizgradtage) und Emissionsfaktoren sowie der Nachvollzug bei Veränderungen dergleichen.
• Die unterschiedlichen Ansätze sowie Differenzierung bei der Datentiefe (Scope 1 bis 3) werden häufig nicht transparent ausgewiesen.

Das Fehlen der Offenlegung der oben beschriebenen Bemessungsgrundlagen und Informationen zum Abdeckungsgrad, zur Art der Datenerhebung, zur Wahl der Methode und zu den Scopes erschwert die Vergleichbarkeit der umweltrelevanten Kennzahlen.

Einheitliche Standards mittels Best Practice

Um diese Herausforderungen anzugehen, hat die AMAS ihre Best Practices präzisiert um einheitliche und robuste Standards für die Umwelttransparenz und Vergleichbarkeit sicherzustellen. Sie empfiehlt Anbietern von Schweizer Immobilienfonds, sich stets am aktuellen CO2-Report "Methodische Grundlagen" der Real Estate Investment Data Association (REIDA) zu orientieren. Diese Grundlagen sind breit akzeptiert und gelten als einheitliche Methode für die Datenerhebung und Vergleichbarkeit in der Schweizer Immobilienbranche.

Adrian Schatzmann, CEO der AMAS, betont die Bedeutung einer standardisierten Datenerhebung, um die Umwelt- und Klimaverträglichkeit von Immobilienfonds vergleichbar zu machen.