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Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien August 2026

PwC Immospektive
Immospektive
  • Industry
  • 10 minute read
  • 18/08/26
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Die Schweizerische Nationalbank hält den Leitzins weiterhin bei 0,0 %. Das tiefe Zinsumfeld bleibt für den Immobilienmarkt grundsätzlich unterstützend, während geopolitische Spannungen, handelspolitische Unsicherheiten und steigende langfristige Kapitalmarktzinsen die grössten Risiken für den Konjunkturausblick darstellen. Am Mietwohnungsmarkt hat die zu Jahresbeginn beobachtete Seitwärts- einer breit abgestützten Aufwärtsbewegung Platz gemacht. Trotz einer abgeschwächten Zuwanderung bleibt die strukturelle Angebotsknappheit bestehen, während die Ablehnung der Zürcher Wohnschutz-Initiative die Planungs- und Investitionssicherheit für Sanierungen und Ersatzneubauten erhöht. Der Büroflächenmarkt bleibt von rückläufigen Neuabschlussmieten und einer regional stark differenzierten Nachfrage geprägt, während die geplante Verschärfung der Lex Koller zusätzliche Unsicherheit auf der Investitionsseite schafft. Die Renditeentwicklung bestätigt die unterschiedliche Marktverfassung: Mehrfamilienhäuser erzielen weiterhin stabile und breit abgestützte Gesamtrenditen, während Büroimmobilien deutlich höhere regionale Ausschläge aufweisen. Beim Wohneigentum setzte sich der Preisauftrieb fort, getragen von tiefen Finanzierungskosten, einem knappen Angebot und positiven Preiserwartungen.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

Geldpolitik im Fokus: Nullzinsumfeld bleibt bestehen, Konjunkturrisiken dämpfen den Ausblick

An ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 beliess die Schweizerische Nationalbank den SNB-Leitzins bei 0,0 %. Damit verharrt er seit der letzten Zinssenkung im Juni 2025 auf dem Nullniveau. Gleichzeitig bleibt die Bereitschaft der Nationalbank erhöht, bei Bedarf am Devisenmarkt zu intervenieren und einer raschen und übermässigen Aufwertung des Frankens entgegenzuwirken. Die Inflation stieg seit der März-Lagebeurteilung zunächst von 0,1 % im Februar auf 0,6 % im Mai. Dieser Anstieg war hauptsächlich auf höhere Preise für Erdölprodukte zurückzuführen, während die übrigen Waren und Dienstleistungen nur wenig zur höheren Teuerung beitrugen.1 Im Juli lag die Jahresteuerung wieder bei 0,4 %, womit der allgemeine Preisdruck weiterhin moderat blieb.² Gemäss der bedingten Inflationsprognose dürfte die Teuerung in den nächsten Quartalen zunächst noch leicht zunehmen und in der ersten Jahreshälfte 2027 wieder etwas zurückgehen.3 Im Jahresdurchschnitt erwartet die SNB eine Inflation von 0,6 % für 2026, 0,6 % für 2027 und 0,7 % für 2028 [9]. Die Prognose befindet sich damit über den gesamten Horizont im Bereich der Preisstabilität. Die globalen Inflationserwartungen bleiben erhöht, und die Märkte stellten sich auf eine etwas restriktivere Geldpolitik im Ausland ein. In der Schweiz verschob sich die Renditekurve der Bundesobligationen leicht nach oben, während sich der Franken gegenüber Euro und US-Dollar etwas abschwächte. Die monetären Bedingungen lockerten sich dadurch trotz des unveränderten Leitzinses geringfügig.4 Die Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass die SNB auch bei den kommenden geldpolitischen Lagebeurteilungen an ihrer Nullzinspolitik festhalten wird.

Für die Schweizer Realwirtschaft zeichnet das KOF ein verhaltenes und sektoral uneinheitliches Bild. Der private Konsum stagnierte im ersten Quartal 2026, eine höhere Sparneigung und die schwache Arbeitsmarktlage dürften seine Erholung weiterhin begrenzen. Auch die Ausrüstungsinvestitionen bleiben aufgrund eingetrübter Ertragsaussichten und einer geringen Kapazitätsauslastung schwach. In der Exportindustrie setzt sich die Zweiteilung fort: Während die Pharma- und Chemieindustrie positive Impulse liefert, bleiben die Uhren- und Maschinenindustrie unter Druck. Vor diesem Hintergrund hat das KOF seine Prognose für das sportbereinigte BIP-Wachstum auf 0,8 % für 2026 und 1,5 % für 2027 gesenkt. Die Bauinvestitionen dürften sich dagegen weiterhin moderat entwickeln, eine breitere Belebung der Investitionstätigkeit erwartet das Institut erst im kommenden Jahr. Zusätzliche Wachstumsimpulse könnten von den europäischen Infrastruktur- und Rüstungsprogrammen sowie von Produktivitätsfortschritten durch den Einsatz künstlicher Intelligenz ausgehen.⁵

Seit dem ersten Quartal 2026 hat sich die Stimmung an den Finanzmärkten verbessert. Hoffnungen auf eine Wiederöffnung der Strasse von Hormus liessen die Energiepreise und die Marktvolatilität zurückgehen. Starke US-Konjunkturdaten und der anhaltende Optimismus rund um künstliche Intelligenz trugen zudem zu höheren langfristigen US-Zinsen bei. Die Reaktion der internationalen Kapitalmärkte auf den Konflikt im Nahen Osten fiel insgesamt dennoch verhalten aus. Eine erneute Eskalation im Nahen Osten könnte die Energiepreise, die Inflation und die langfristigen Zinsen wieder steigen lassen und im ungünstigen Fall eine Phase schwachen Wachstums bei gleichzeitig erhöhter Teuerung auslösen.6

Insgesamt spricht die aktuelle Datenlage derzeit für eine Fortsetzung der Nullzinspolitik. Der Ausblick bleibt jedoch anfällig für eine erneute Zuspitzung im Nahen Osten, länger anhaltende Störungen der Energieversorgung, Änderungen der US-Zollpolitik, hohe globale Staatsschulden und Korrekturen an den Finanzmärkten. Für den Schweizer Immobilienmarkt bleibt das tiefe Zinsumfeld grundsätzlich unterstützend. Es hält die kurzfristigen Finanzierungskosten tief, stärkt die relative Attraktivität von Immobilienanlagen und stützt die Nachfrage sowie die Marktaktivität. Zusätzliche geldpolitische Impulse sind vorerst jedoch nicht zu erwarten. Gleichzeitig zeigt die Entwicklung seit März, dass langfristige Kapitalmarktzinsen trotz eines unveränderten SNB-Leitzinses steigen können. Höhere langfristige Zinsen oder Risikoprämien würden sich auf die Refinanzierungskosten und Diskontsätze auswirken und könnten insbesondere hoch bewertete sowie kapitalmarktsensitive Immobilienanlagen unter Druck setzen.

1 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026.
2 Bundesamt für Statistik, Landesindex der Konsumentenpreise im Juli 2026, 3. August 2026.
3 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026.
4 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung Juni 2026: Zusammenfassung der Diskussion, 16. Juli 2026.
5 KOF Institut, KOF Konjunkturprognose Sommer 2026: Erdölpreisschock bremst Schweizer Wirtschaft, 17. Juni 2026.
6 Schweizerische Nationalbank, Geldpolitische Lagebeurteilung Juni 2026: Zusammenfassung der Diskussion, 16. Juli 2026.

Mietwohnungsmarkt: Neuabschlussmieten ziehen breit an, Angebotsengpässe verlagern die Nachfrage

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt hat im zweiten Quartal 2026 wieder deutlich an Dynamik gewonnen. Die Mieten für Neuabschlüsse stiegen schweizweit um 2,4 % gegenüber dem Vorquartal und lagen damit 2,0 % über dem Vorjahresniveau [23]. Die verhaltene Entwicklung zu Jahresbeginn erwies sich somit als vorübergehend. Der Anstieg erfasste sämtliche Regionen und deutet darauf hin, dass der Nachfrageüberhang trotz der zuletzt schwächeren demografischen Impulse fortbesteht.⁷

Die Zuwanderung bleibt ein wichtiger Nachfragetreiber, fiel im ersten Quartal 2026 mit einem Saldo von 18’800 Personen jedoch deutlich geringer aus als in den jeweiligen ersten Quartalen der Vorjahre [10]. Dass die Neuabschlussmieten trotz dieser Abschwächung wieder kräftiger steigen, spricht dafür, dass die Mietentwicklung zunehmend durch ein begrenztes Angebots bestimmt wird. Das Bundesamt für Wohnungswesen rechnet zudem damit, dass die Leerwohnungsquote nach ihrem Rückgang auf 1,0 % im Jahr 2025 im laufenden Jahr weiter sinkt. Eine breite Entspannung des Mietwohnungsmarkts ist damit nicht absehbar.⁸

Auf der Angebotsseite mehren sich zwar die Hinweise auf eine Belebung. Das BAK Economics erwartet für den Wohnbau 2026 ein Wachstum von 3,8 % und für 2027 von 2,0 % [14]. Der Bauindex des Schweizerischen Baumeisterverbands stieg im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr im Hochbau um 3,2 % und im Wohnungsbau um 4,3 % [15]. Gleichzeitig zogen die Produktionskosten für Mehrfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 1,0 % und gegenüber dem Vorjahr um 1,1 % an [16]. Die höhere Bautätigkeit verbessert den mittelfristigen Angebotsausblick, dürfte den bestehenden Nachfrageüberhang wegen der langen Planungs- und Realisierungszeiten jedoch nur schrittweise abbauen.

Von Bedeutung ist die Ablehnung der Zürcher Wohnschutz-Initiative durch die Stimmbevölkerung am 14. Juni 2026. Damit wurde auf ein Instrument verzichtet, das Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt befristete Mietpreisbegrenzungen nach Ersatzneubauten, Umbauten und Renovationen sowie Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ermöglicht und so die Bautätigkeit im Raum Zürich nachhaltig gebremst hätte. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht vermindert der Entscheid das regulatorische Risiko und erhöht die Planungs- und Investitionssicherheit für Sanierungen, Ersatzneubauten und Verdichtungsprojekte. Gleichzeitig nahm die Bevölkerung den moderateren Gegenvorschlag an, der bei grösseren Bauvorhaben Leerkündigungen nach Möglichkeit vermeiden und betroffene Mieterinnen und Mieter durch Informations- und Unterstützungsauflagen besser schützen soll.9

Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Neuabschlussmieten sowohl im Alt- als auch im Neubausegment deutlich. Bei Altbauwohnungen erhöhten sie sich gegenüber dem Vorquartal um 2,2 % und gegenüber dem Vorjahr um 2,7 %. Die Neubaumieten legten im Quartalsvergleich mit 2,6 % noch etwas stärker zu, lagen im Jahresvergleich jedoch lediglich 1,4 % über dem Vorjahresniveau [23]. Die kurzfristig stärkere Entwicklung im Neubau ist damit eher als Gegenbewegung zur schwachen Entwicklung zu Jahresbeginn zu verstehen. Über einen längeren Zeitraum bleibt der Mietdruck im Altbaubestand ausgeprägter.

Die kantonale Auswertung bestätigt, dass der Mietanstieg im Altbaubereich breit abgestützt ist. In sämtlichen Kantonen lagen die Neuabschlussmieten über dem Niveau des Vorquartals. Die stärksten Zuwächse verzeichneten Glarus und Neuenburg mit jeweils 2,4 %, gefolgt von Jura mit 2,3 % sowie Luzern und Appenzell Innerrhoden mit jeweils 2,2 %. Am schwächsten fiel die Quartalsdynamik in Zürich und Genf mit jeweils 1,0 % sowie in Basel-Stadt mit 1,2 % aus. Im Jahresvergleich zeigen sich jedoch erhebliche Unterschiede: Besonders kräftig stiegen die Altbaumieten in Schaffhausen mit 8,3 %, in Zug mit 7,5 %, in Nidwalden mit 5,0 % und in St. Gallen mit 4,9 %. Nahezu stabil blieben sie dagegen in Graubünden mit 0,1 %; auch in Genf mit 1,0 % und Basel-Stadt mit 1,4 % war die Jahresdynamik vergleichsweise gering.10

Auch bei Neubauwohnungen wurden im Quartalsvergleich in allen Kantonen steigende Neuabschlussmieten registriert. Den höchsten Zuwachs wies Glarus mit 2,7 % auf. Dahinter folgten Schwyz und Appenzell Innerrhoden mit jeweils 2,4 % sowie Basel-Landschaft und Neuenburg mit jeweils 2,3 %. Zürich verzeichnete mit 1,0 % den geringsten Quartalsanstieg, gefolgt von Appenzell Ausserrhoden und Genf mit jeweils 1,1 %. Im Jahresvergleich führten Zug mit 5,7 % und Schaffhausen mit 5,2 % die Rangliste an. Ebenfalls deutlich erhöhten sich die Neubaumieten in Solothurn mit 3,7 % und Glarus mit 3,5 %. Graubünden war mit einem Rückgang von 1,4 % der einzige Kanton mit einer negativen Jahresentwicklung; in Basel-Stadt und Jura blieben die Werte mit jeweils 0,1 % nahezu unverändert.11

Die vergleichsweise moderate Mietentwicklung im Kanton Zürich sollte nicht mit einer strukturellen Entspannung gleichgesetzt werden. Im Altbau lagen die Neuabschlussmieten 2,0 % und im Neubau 1,2 % über dem Vorjahresniveau. Gleichzeitig weist FPRE für den Grossraum Zürich auf unzureichende bauliche Reserven und eine zunehmende Verlagerung der Nachfrage in die Agglomeration hin. Neben der Baukonjunktur bestimmen zunehmend die verfügbaren Flächen und die raumplanerischen Rahmenbedingungen, wo neuer Wohnraum entstehen kann. Das Prospektivmodell von FPRE zeigt, dass die zusätzliche Wohnraumnachfrage unter der gegenwärtigen Raumplanungspraxis in zahlreichen wirtschaftlich dynamischen Gebieten nicht vollständig innerhalb der bestehenden Bauzonen gedeckt werden kann. Besonders ausgeprägt ist dieser Effekt in Genf und Zürich. Damit weitet sich der Nachfragedruck auf gut erschlossene Agglomerationsgemeinden aus, während die langen und risikobehafteten Verfahren der Innenverdichtung eine rasche Angebotsausweitung erschweren.12

Die beschriebenen Angebotsrestriktionen prägen zunehmend auch die politische Debatte darüber, wie die Schweiz mit dem weiteren Bevölkerungswachstum und der daraus resultierenden Wohnraumnachfrage umgehen soll. Vor diesem Hintergrund kam am 14. Juni 2026 die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)» zur Abstimmung, welche abgelehnt wurde. Die Vorlage hätte verlangt, dass die ständige Wohnbevölkerung vor 2050 die Schwelle von 10 Millionen Menschen nicht überschreitet. Bereits beim Überschreiten von 9,5 Millionen Personen hätten Bundesrat und Parlament Massnahmen ergreifen müssen.13 Die künftige Wohnraumnachfrage bleibt somit vor allem von der tatsächlichen Zuwanderung sowie von der Arbeitsmarkt- und Konjunkturentwicklung abhängig. Die Abstimmung verdeutlicht zugleich den politischen Druck, das Bevölkerungswachstum mit einem ausreichenden Wohnungsangebot und einer leistungsfähigen Infrastruktur zu begleiten.

Insgesamt hat die zu Jahresbeginn beobachtete Beruhigung der Neuabschlussmieten im zweiten Quartal einer breit abgestützten Aufwärtsbewegung Platz gemacht. Die höhere Bautätigkeit dürfte das Angebot mittelfristig erweitern, reicht aber voraussichtlich nicht aus, um die strukturelle Knappheit kurzfristig zu beseitigen. Steigende Produktionskosten, begrenzte Bauzonenreserven und aufwendige Verdichtungsverfahren bremsen die Angebotsreaktion zusätzlich. Entsprechend ist in den kommenden Quartalen weiterhin mit steigenden Neuabschlussmieten zu rechnen, wobei die Dynamik je nach Lage, Marktsegment und lokalen Entwicklungsmöglichkeiten deutlich unterschiedlich ausfallen dürfte.

Mietwohnungsmarkt Veränderung 2026-Q2

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026

7 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026.
8 Bundesamt für Wohnungswesen, Der Wohnungsmarkt auf einen Blick 2/2026.
9 NZZ, «Kantonale Wohnvorlagen: Stadtteile von Winterthur und Zürich sagen Ja, die SP gesteht Nein zur Wohnschutzinitiative ein», 14. Juni 2026.
10 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026.
11 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026.
12 FPRE, FPREview Q2 2026: Raumentwicklung zwischen Anspruch und Realität.
13 NZZ, Die 10-Millionen-Initiative ist gescheitert, der Kampf um die Zuwanderung geht nahtlos weiter, 15. Juni 2026.

Büroflächenmarkt: Neuabschlussmieten bleiben unter Druck, Lex-Koller-Revision schafft zusätzliche Unsicherheit

Nach dem deutlichen Rückgang zu Jahresbeginn setzte sich die Abwärtsbewegung der Schweizer Büromieten bei Neuabschlüssen im zweiten Quartal 2026 in abgeschwächter Form fort. Die Vertragsmieten bei Neuabschlüssen sanken gegenüber dem Vorquartal schweizweit um 1,1 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen sie hingegen leicht um 0,3 % höher [35]. Damit bewegt sich der Büroflächenmarkt insgesamt weiterhin seitwärts, wobei der stabilen gesamtschweizerischen Entwicklung erhebliche regionale Unterschiede zugrunde liegen. Die Entwicklung lässt auf eine selektive und gegenüber konjunkturellen Veränderungen empfindliche Nachfrage schliessen.

Das konjunkturelle Umfeld bietet der Nachfrage auf dem Büroflächenmarkt nur begrenzten Rückenwind. Die Prognosen gehen für 2026 im Durchschnitt von einem realen BIP-Wachstum von 0,8 % und einer Arbeitslosenquote von 3,1 % aus [6, 7]. Auch die Entwicklung der offenen Stellen zeigt ein uneinheitliches Bild: Während der Stellenindex im Grundstücks- und Wohnungswesen im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 7,5 % zunahm, ging er bei den Finanz- und Versicherungsdienstleistungen um 15,6 % und bei den Informations- und Technologiedienstleistungen um 12,5 % zurück [8]. Gerade diese bürointensiven Branchen liefern damit vorerst keine breit abgestützten Nachfrageimpulse.

Die geplante Revision der Lex Koller hat mit dem Abschluss der Vernehmlassung am 15. Juli 2026 einen weiteren Verfahrensschritt durchlaufen. Ende Juli veröffentlichte das Bundesamt für Justiz die eingegangenen Stellungnahmen. Diese zeigen erhebliche Differenzen zwischen Politik, Behörden und Wirtschaft. Während einzelne Parteien und Städte die Vorlage grundsätzlich unterstützen, lehnen andere Parteien sowie zahlreiche Kapitalmarktakteure insbesondere die Einschränkungen für börsengehandelte indirekte Immobilienanlagen ab. SIX warnt vor einer geringeren Marktliquidität, einer schlechteren Preisbildung und steigenden Kapitalkosten. Für den Büroimmobilienmarkt bleibt damit insbesondere die geplante Bewilligungspflicht für den Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken als reine Kapitalanlage ein regulatorisches Risiko, ob und in welcher Form sie umgesetzt wird, ist jedoch weiterhin offen.14

Die kantonale Auswertung zeigt im zweiten Quartal 2026 überwiegend rückläufige Büro Neuabschlussmieten. Von den 18 Kantonen mit verfügbaren Quartalswerten verzeichneten elf einen Rückgang. Am stärksten fielen die Korrekturen in Bern mit –3,6 %, Zürich und Aargau mit jeweils –3,3 % sowie Basel-Stadt mit –2,8 % aus. Ebenfalls deutlich sanken die Neuabschlussmieten in Neuenburg mit –2,4 %, Zug mit –2,3 % und Thurgau mit –1,9 %. Positive Entwicklungen konzentrierten sich dagegen auf wenige Kantone: Freiburg verzeichnete mit +2,2 % den stärksten Anstieg, gefolgt vom Tessin mit +1,6 % sowie Solothurn und Waadt mit jeweils +0,9 %. In Schwyz (+0,6 %), St. Gallen und Genf (je +0,4 %) fiel das Mietwachstum der Neuabschlussmieten moderater aus.15

Auch im Jahresvergleich bleibt die Entwicklung stark zweigeteilt. Die höchsten Zuwächse zwischen dem zweiten Quartal 2025 und dem zweiten Quartal 2026 wurden in Solothurn mit +10,6 %, im Tessin mit +7,4 % und in der Waadt mit +5,3 % registriert. Ebenfalls deutlich über dem Vorjahresniveau lagen die Neuabschlussmieten in Zug mit +4,6 %, Freiburg und Neuenburg mit jeweils +3,9 % sowie Genf mit +3,3 %. Demgegenüber verzeichneten Graubünden mit –10,5 % und Schaffhausen mit –10,1 % zweistellige Rückgänge. Auch in Luzern (–6,2 %), Basel-Stadt (–5,6 %), Zürich (–3,9 %) und Bern (–3,7 %) lagen die Mieten deutlich unter dem Vorjahresniveau. Insgesamt verdeutlichen die Daten, dass sich der Schweizer Büroflächenmarkt nach wie vor nicht einheitlich entwickelt.16

Die Nachfrage nach Geschäftsflächen hängt demnach hauptsächlich von der regionalen Beschäftigungsentwicklung, dem Branchenmix und dem branchenspezifischen Flächenbedarf je Beschäftigten ab. Anders als im Wohnungsmarkt spielen räumliche Verlagerungen der Nachfrage bei Geschäftsflächen eine untergeordnete Rolle, da gemäss FPRE in den meisten Gemeinden ausreichende Flächenreserven vorhanden sind. Die Mietentwicklung wird deshalb weniger durch eine allgemeine strukturelle Knappheit als durch die konkrete Nachfrage am jeweiligen Standort bestimmt.17

Insgesamt setzte sich die Schwäche der Neuabschlussmieten im zweiten Quartal fort, ohne dass ein flächendeckender Einbruch erkennbar wäre. Das unterdurchschnittliche Wirtschaftswachstum, die verhaltenen Unternehmensinvestitionen und die schwache Stellendynamik in mehreren bürointensiven Branchen begrenzen das kurzfristige Erholungspotenzial. Gleichzeitig zeigen die positiven Ergebnisse in der Genferseeregion und in einzelnen Kantonen, dass nachfragestarke Teilmärkte weiterhin Mietwachstum ermöglichen. Für die kommenden Quartale ist daher mit einer seitwärtsgerichteten, stark differenzierten Entwicklung zu rechnen. Eine Umsetzung der vorgeschlagenen Lex-Koller-Verschärfung würde zusätzlich die Investitionsseite belasten, dürfte die Nutzernachfrage nach Büroflächen jedoch nicht unmittelbar verändern.

Büroflächenmarkt Veränderung 2026-Q2

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 2. Quartal 2026

14 Bundesamt für Justiz, Stellungsnahmen des Vernehmlassungsverfahrens (der Kantone, politischer Parteien, Organisationen und Private), 27. Juli 2026.
15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
17 FPRE, FPREview Q2 2026: Raumentwicklung zwischen Anspruch und Realität.

Renditeentwicklung: Wohninvestitionen bleiben robust, Büroimmobilien mit ausgeprägten regionalen Ausschlägen

Die rollierte Gesamtjahresrendite von Mehrfamilienhäusern blieb im zweiten Quartal 2026 in sämtlichen Kantonen positiv. Schweizweit belief sie sich auf rund 8,4 % und lag damit unter dem Wert von 12,2 % im Jahr 2025. Die Entwicklung entspricht einer breiten Normalisierung nach den starken Aufwertungen des Vorjahres. Mit Ausnahme von Glarus lagen die provisorischen Renditen 2026 in allen Kantonen unter den jeweiligen Vorjahreswerten. Die laufenden Erträge leisten weiterhin einen stabilen Renditebeitrag, während die Wertänderungsrendite zwar positiv bleibt, aber geringer ausfällt als 2025 [51]. Unterstützt wird das Wohnsegment durch den anhaltenden Nachfrageüberhang am Mietwohnungsmarkt und die weiterhin steigenden Marktwerte von Mehrfamilienhäusern. Diese lagen im zweiten Quartal 6,9 % über dem Vorjahresniveau und 3,5 % über dem Vorquartal.18

Bei Büroimmobilien fällt das Renditebild deutlich heterogener aus. Die rollierte Gesamtjahresrendite lag 2026 bei rund 4,4% und damit unter dem Vorjahreswert von 6,0 %. Die kantonalen Gesamtrenditen reichten von –5,8 % bis +17,0 %. Während die laufenden Mieterträge weiterhin als Renditeanker wirken, wird die Gesamtperformance durch die Wertänderungen geprägt. Die Marktwerte von Büroimmobilien lagen schweizweit zwar 4,2 % über dem Vorjahresniveau und 0,5 % über dem Vorquartal. Gleichzeitig gingen die Neuabschlussmieten gegenüber dem Vorquartal zurück. Die Kombination aus steigenden Marktwerten und rückläufigen Mieten bei Neuabschlüssen unterstreicht, dass die Renditeentwicklung derzeit stark von Standort, Objektqualität, Leerstandsrisiken und den jeweils zugrunde liegenden Bewertungserwartungen abhängt.19

Die kantonale Auswertung der Mehrfamilienhäuser zeigt ein breit abgestütztes positives Renditeniveau. An der Spitze lag Glarus mit einer rollierten Gesamtjahresrendite von 12,3 %. Es folgten Solothurn mit 9,8 %, Obwalden mit 9,7 % sowie Nidwalden, Aargau und Wallis mit jeweils 9,6 %. Auch Thurgau und Neuenburg mit je 9,5 %, Schaffhausen mit 9,4 % und St. Gallen mit 9,3 % erzielten überdurchschnittliche Werte. Die tiefsten, aber weiterhin klar positiven Renditen wurden in Basel-Stadt mit 6,0 %, im Jura mit 6,6 %, in Graubünden mit 7,1 %, in Uri mit 7,5 % und in Zürich mit 7,7 % registriert. Die vergleichsweise geringe Streuung und das Fehlen negativer Ergebnisse sprechen für die weiterhin hohe Stabilität des Wohnsegments.20

Der durchschnittliche minimale Diskontierungssatz für ein neuwertiges Mehrfamilienhaus an einer Zürcher Toplage lag per 15. Juli 2026 unverändert bei 1,86 %. Die Einschätzungen ausgewählter Bewertungshäuser bewegten sich zwischen 1,75 % und 2,00 %. Gegenüber dem Vormonat nahm keines der Institute eine Anpassung vor [32]. Das stabile und historisch tiefe Diskontierungsumfeld unterstützt die Bewertungen, begrenzt bei einem späteren Anstieg der Kapitalmarkt- oder Risikoprämien jedoch zugleich den weiteren Spielraum für renditegetriebene Aufwertungen

Bei Büroimmobilien lagen 2026 die Kantone Solothurn mit 17,0 %, das Tessin mit 13,9 % und Zug mit 12,6 % an der Spitze. Ebenfalls hohe rollierte Gesamtjahresrenditen erzielten Thurgau mit 10,4 %, die Waadt mit 9,2 %, Neuenburg mit 8,8 %, Freiburg mit 8,3 % und Genf mit 7,6 %. Negative Ergebnisse wurden dagegen in Schaffhausen mit –5,8 %, Graubünden mit –3,4 % und Luzern mit –0,3 % verzeichnet. In Basel-Stadt mit 0,8 %, Zürich mit 1,4 %, Wallis mit 2,4 % und Bern mit 3,1 % blieben die Renditen ebenfalls deutlich unter dem kantonalen Durchschnitt.20

Besonders deutlich wird die Volatilität beim Vergleich mit den Vorjahreswerten. Im Tessin verbesserte sich die Gesamtrendite von –8,6 % im Jahr 2025 auf 13,9 % im Jahr 2026. Auch Solothurn verzeichnete einen Anstieg von –0,9 % auf 17,0 %, Zug von –2,4 % auf 12,6 % und Freiburg von –4,7 % auf 8,3 %. In anderen Kantonen verlief die Entwicklung in die entgegengesetzte Richtung: Im Wallis fiel die Rendite von 24,0 % auf 2,4 %, in Schaffhausen von 7,6 % auf –5,8 % und in Graubünden von 5,2 % auf –3,4 %. Auch in St. Gallen, Thurgau, Genf und Neuenburg lagen die Werte deutlich unter dem Vorjahr. Diese starken Verschiebungen zeigen, dass hohe Renditen im Bürosegment nicht zwingend auf eine dauerhaft verbesserte Ertragslage hinweisen, sondern häufig von kurzfristigen Wertänderungen und regionalen Basiseffekten geprägt sind.21

Insgesamt bleiben Mehrfamilienhäuser das stabilere der beiden Segmente. Die laufenden Erträge sind breit abgestützt, die Wertentwicklung bleibt positiv und sämtliche Kantone weisen positive Gesamtjahresrenditen aus. Büroimmobilien bieten in einzelnen Märkten zwar ein erhebliches Renditepotenzial, sind jedoch stärker von regionalen Beschäftigungstrends, Flächenangebot, Vermietbarkeit und Bewertungsschwankungen abhängig. Das tiefe Zins- und Diskontierungsumfeld wirkt für beide Segmente unterstützend. Die grosse Spannweite der Büroergebnisse zeigt jedoch, dass Objektselektion und Standortqualität weiterhin entscheidend bleiben.

Renditeentwicklung 2026-Q2

Quelle Daten: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026

18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026.
19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026
20 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026
21 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2026

Wohneigentum: Preisauftrieb hält an, Einfamilienhäuser gewinnen an Dynamik

Auch im zweiten Quartal 2026 setzte sich der Preisauftrieb am Schweizer Wohneigentumsmarkt fort. Der Preis für Eigentumswohnungen stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,5 % und lag 4,7 % über dem Vorjahresniveau [62]. Bei Einfamilienhäusern fiel die Dynamik mit einem Quartalsanstieg von 2,6 % deutlich stärker aus, gegenüber dem zweiten Quartal 2025 erhöhten sich die Preise um 4,4 % [56]. Damit verzeichneten beide Eigentumssegmente weiterhin steigende Preise, wobei Einfamilienhäuser im Berichtsquartal kräftiger zulegten, während sich die kurzfristige Dynamik bei Eigentumswohnungen abschwächte. Die Entwicklung verdeutlicht, dass die Nachfrage nach Wohneigentum trotz der bereits hohen Preisniveaus robust bleibt. Unterstützend wirken weiterhin das tiefe Zinsniveau, die begrenzte Neubautätigkeit und das knappe Angebot an verfügbaren Objekten. Sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser werden in den kommenden 12 Monaten steigende Preise erwartet [59, 65]. Der SARON lag im Juni 2026 bei –0,04 % [19]. Auch die Zinsprognosen deuten darauf hin, dass die kurzfristigen Zinsen vorerst nahe null bleiben dürften [18]. Gleichzeitig belief sich das inländische Hypothekarvolumen im Mai 2026 auf CHF 1’239,7 Mrd. und lag 1,4 % über dem Vorjahresniveau [22].

Der steuerpolitische Rahmen ist inzwischen zeitlich geklärt. Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab diesem Zeitpunkt entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum. Gleichzeitig können die Kantone zur Kompensation eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Der Entscheid schafft Planungssicherheit, dürfte den Markt kurzfristig aber nur begrenzt beeinflussen. Die Reform bleibt vorerst eher ein mittelfristiger Einflussfaktor, dessen Wirkung je nach Verschuldungsgrad, Objektzustand und kantonaler Umsetzung unterschiedlich ausfallen wird.22

Die kantonale Entwicklung der Eigentumswohnungspreise blieb im zweiten Quartal 2026 deutlich differenziert. Den stärksten Quartalsanstieg verzeichnete Genf mit 4,4 %, gefolgt von Zug mit 4,1 %, Neuenburg mit 2,7 % und Appenzell Innerrhoden mit 2,3 %. Ebenfalls überdurchschnittlich entwickelten sich Bern, Uri und St. Gallen mit jeweils 1,9 % sowie Glarus, Schaffhausen und Wallis mit jeweils 1,8 %. Rückläufig waren die Preise dagegen in Basel-Stadt mit –1,8 %, in Nidwalden und im Jura mit jeweils –1,5 %, im Tessin mit –1,3 %, in Luzern mit –0,6 %, im Thurgau mit –0,5 % und in Graubünden mit –0,4 %. Schwyz verzeichnete gegenüber dem Vorquartal keine Veränderung.23

Im Jahresvergleich blieb der Preisauftrieb bei Eigentumswohnungen in nahezu allen Kantonen positiv. Besonders kräftig stiegen die Preise in Zug mit 11,3 %, in Uri mit 8,8 %, in Appenzell Innerrhoden mit 7,8 % sowie in Bern und Obwalden mit jeweils 7,7 %. Auch Neuenburg mit 7,2 %, Wallis mit 7,1 %, Luzern mit 6,7 % und Genf mit 6,4 % wiesen deutliche Zuwächse auf. Das Tessin bildete mit einem Rückgang von 2,4 % die einzige Ausnahme.24

Bei Einfamilienhäusern war der Quartalsanstieg noch breiter abgestützt. Mit Ausnahme von Basel-Stadt, wo die Preise um 0,4 % zurückgingen, verzeichneten sämtliche Kantone höhere Transaktionspreise. Die stärksten Zuwächse wurden in Zug mit 3,6 %, in Appenzell Ausserrhoden mit 3,4 % und in Bern mit 3,3 % registriert. Es folgten Nidwalden und Appenzell Innerrhoden mit jeweils 3,1 %, Wallis mit 3,0 % sowie Basel-Landschaft und St. Gallen mit jeweils 2,8 %. Auch Luzern und Solothurn legten mit jeweils 2,7 % deutlich zu.²³

Im Jahresvergleich lag der Kanton Zug mit einem Anstieg von 11,4 % klar an der Spitze. Dahinter folgten Luzern und Genf mit jeweils 6,0 %, Waadt mit 5,8 %, Solothurn mit 5,5 % und Wallis mit 5,4 %. Auch Bern mit 4,9 %, Basel-Landschaft mit 4,6 % und St. Gallen mit 4,5 % verzeichneten solide Preissteigerungen. Das Tessin war mit –0,3 % wiederum der einzige Kanton mit einer negativen Jahresrate. Obwalden bewegte sich mit einem Anstieg von lediglich 0,1 % praktisch seitwärts. Die Daten zeigen damit, dass sich die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im zweiten Quartal nicht nur verstärkt, sondern auch regional deutlich verbreitert hat.24

Seit der Einführung von Basel III Final im Januar 2025 werden Hypothekarkredite risikosensitiver mit Eigenmitteln unterlegt. Nach Einschätzung der Schweizerischen Nationalbank hatte die Reform bislang jedoch keinen wesentlichen Einfluss auf die Dynamik des inländischen Kreditmarkts für Wohneigentum. Zwar ermöglichen die neuen Eigenmittelvorschriften eine stärkere risikobasierte Differenzierung bei der Kreditvergabe und der Preisgestaltung einzelner Banken, eine allgemeine Verknappung der Hypothekarfinanzierung ist bisher jedoch nicht zu beobachten.25

Der Swiss Real Estate Datapool erfasste im zweiten Quartal 2026 insgesamt 3’631 finanzierte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Damit lag die Zahl der Transaktionen praktisch auf dem Niveau des Vorquartals, jedoch um 258 Objekte unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig sanken die mittleren Transaktionspreise leicht gegenüber dem Vorquartal bei Eigentumswohnungen von CHF 940’000 auf CHF 920’000 und bei Einfamilienhäusern von CHF 1,28 Mio. auf CHF 1,26 Mio.26 Insgesamt bleibt der Schweizer Wohneigentumsmarkt robust. Die tiefen Finanzierungskosten, das knappe Angebot und die positiven Preiserwartungen sprechen für eine Fortsetzung des Preisauftriebs. Für die kommenden Quartale ist deshalb weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen, wobei Erschwinglichkeit, Objektqualität und regionale Angebotsverhältnisse stärker über die jeweilige Marktdynamik entscheiden dürften.

Wohneigentum Preisentwicklung 2026-Q2

Quelle Daten: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2026

22 RAIFFEISEN, Immobilien Schweiz, 2Q 2026.
23 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2026.
24 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2026.
25 SNB, Financial Stability Report 2026.
26 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 2. Quartal 2026.

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