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Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien Februar 2026

PwC Immospektive
Immospektive
  • Industry
  • 10 minute read
  • 23/02/26
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Die SNB hält den Leitzins weiterhin bei 0,0 %. Trotz sehr tiefer Inflation und moderater Konjunktur bleibt die Schwelle für eine Rückkehr zu Negativzinsen hoch, womit das Finanzierungsumfeld stabil bleibt. Der Mietwohnungsmarkt zeigt zum Jahresende aufgrund einer sinkenden Bevölkerungszunahme eine leichte Beruhigung, bleibt jedoch strukturell angespannt. Die Mieten bei Neuabschlüssen gingen kurzfristig zurück, liegen im Jahresvergleich aber weiterhin deutlich höher. Insbesondere in urbanen Zentren herrscht weiterhin eine ausgeprägte Angebotsknappheit. Für Zürich dürfte der 14. Juni 2026 zum Schicksalstag werden, da an diesem Datum über die Wohnschutz-Initiative abgestimmt wird, deren Annahme die Angebotsseite zusätzlich belasten und die Investitionsbereitschaft im Mietwohnungssegment nachhaltig dämpfen könnte. Im Büromarkt setzt sich eine moderate Stabilisierung fort. Die Renditeentwicklung spiegelt diese Differenzierung wider: Wohnrenditeliegenschaften erzielen weiterhin hohe Gesamterträge, während Büroimmobilien sich nur selektiv erholen und regional stark divergieren. Beim Wohneigentum verlangsamt sich die Preisdynamik, getragen wird der Markt jedoch von Eigentumswohnungen. Das Finanzierungsumfeld bleibt unterstützend, und die Abschaffung des Eigenmietwerts schafft zusätzliche Nachfrageimpulse, insbesondere im Neubausegment. Trotz moderater Preisentwicklung erreicht die Marktliquidität ein Rekordniveau, was sich in einer aussergewöhnlich hohen Zahl an Transaktionen widerspiegelt, während die Preiserwartungen der Marktteilnehmenden überwiegend positiv bleiben.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet. 

Geldpolitik im Fokus: SNB hält an Nullzinsen fest, Tiefzinsumfeld stützt Marktaktivität

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 11. Dezember 2025 den SNB-Leitzins unverändert bei 0,0 % belassen. Nach den beiden Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte im ersten Halbjahr 2025 bestätigt die Nationalbank damit ihren Kurs einer stabilisierenden Geldpolitik auf einem nominal neutralen Niveau. Die Inflation hat sich zum Jahresende weiter abgeschwächt. Nach 0,2 % im August fiel die Jahresteuerung im November 2025 auf 0,0 %, was insbesondere auf tiefere Preiszuwächse in der Hotellerie, bei den Mieten sowie bei Bekleidung zurückzuführen ist. Trotz der kurzfristig tieferen Teuerung bleibt der mittelfristige Inflationsdruck gegenüber der letzten Lagebeurteilung praktisch unverändert. Die bedingte Inflationsprognose liegt im Jahresdurchschnitt bei 0,2 % für 2025, 0,3 % für 2026 und 0,6 % für 2027 und befindet sich damit über den gesamten Prognosehorizont im Bereich der Preisstabilität.1 Das internationale Umfeld zeigte sich zum Jahresende leicht robuster als noch im Herbst erwartet, bleibt jedoch von erheblichen Unsicherheiten geprägt. Zwar erwies sich die Weltwirtschaft im dritten Quartal als widerstandsfähiger, doch belasten handelspolitische Risiken und geopolitische Spannungen die globale Dynamik weiterhin. Die Senkung der US-Zölle auf 15 %, die Mitte November beschlossen wurde, reduzierte die Abwärtsrisiken für die Schweizer Exportwirtschaft spürbar, insbesondere für zyklische Industrien wie den Maschinen- und Uhrensektor. Negativzinsen gelten vorerst nicht als Basisszenario, da das KOF Institut trotz sehr tiefer Inflation davon ausgeht, dass die SNB den Leitzins über den Prognosehorizont hinweg bei 0,0 % belassen wird. Ein Szenario mit Negativzinsen würde sich erst dann aufdrängen, wenn die Teuerung dauerhaft unter den Preisstabilitätsbereich fällt und sich ein anhaltend deflationäres Umfeld abzeichnet.2

Das internationale Umfeld bleibt von einer unterdurchschnittlichen Wachstumsdynamik geprägt, da sich die Konjunktur im Euroraum nur langsam erholt und die wirtschaftliche Dynamik in den USA durch hohe Inflation, handelspolitische Unsicherheiten und fiskalische Spannungen gedämpft wird. Gleichzeitig sorgen die anhaltende Schwäche der chinesischen Binnennachfrage sowie strukturelle Anpassungen im Welthandel dafür, dass sich die globalen Wachstumsimpulse auch im Jahr 2026 nur schrittweise entfalten dürften.3 Für die Schweiz rechnet die SNB für das Gesamtjahr 2025 mit einem BIP-Wachstum von knapp 1,5 % und für 2026 mit rund 1 %, womit die Wirtschaft unter ihrem langfristigen Potenzial wächst. Die Binnenkonjunktur bleibt dabei der wichtigste Stabilitätsfaktor, gestützt durch steigende Reallöhne, eine stabile Konsumneigung und die gelockerte Geldpolitik. Gleichzeitig dürfte sich der Arbeitsmarkt in diesem Umfeld weiter leicht eintrüben, mit einer moderat steigenden Arbeitslosenquote.4 Eine erneute Einführung von Negativzinsen wird von der SNB zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen, die Schwelle dafür liegt jedoch deutlich höher als in früheren Phasen expansiver Geldpolitik. Die Nationalbank misst den potenziellen Nebenwirkungen negativer Zinsen, etwa auf die Ertragslage der Banken, die Vorsorgeeinrichtungen sowie auf die Risikobereitschaft an den Finanz- und Immobilienmärkten, heute ein grösseres Gewicht bei. Entlastend wirkt zudem der weiterhin bestehende Zinsabstand zur Eurozone, der den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken begrenzt und den geldpolitischen Handlungsspielraum der SNB stabilisiert.5

Insgesamt spricht vieles für eine verlängerte Phase stabiler Nullzinsen, da sich die Inflation im Bereich der Preisstabilität bewegt und die bereits vorgenommenen Zinssenkungen ihre konjunkturstabilisierende Wirkung entfalten. Für den Immobilienmarkt ergibt sich daraus eine hohe Marktaktivität mit einem hohen Transaktionsvolumen, jedoch ohne zusätzliche Impulse durch weitere geldpolitische Lockerungsschritte.

1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 11. Dezember
2 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
3 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 11. Dezember
5 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose Februar 2026

Mietwohnungsmarkt: Kurzfristiger Rückgang der Mieten bei Neuabschlüssen bei abgeschwächter Zuwanderung

Der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz zeigte zum Jahresende 2025 eine leichte Beruhigung auf hohem Niveau. Die Mieten für Neuabschlüsse gaben im vierten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um –1,0 % nach, lagen im Vorjahresvergleich jedoch weiterhin um +3,0 % höher [23]. Damit bleibt die Mietdynamik trotz der kurzfristigen Korrektur deutlich über dem langfristigen Durchschnitt und spiegelt den weiterhin ausgeprägten Nachfrageüberhang wider, insbesondere in urbanen Zentren. In der Region Zürich verzeichneten die Marktmieten im Jahresvergleich erneut einen überdurchschnittlichen Anstieg von +5,4 %, womit die strukturelle Knappheit in den wirtschaftsstarken Zentren und deren Agglomerationen besonders deutlich zum Ausdruck kommt [23].

Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit geprägt. Die fortwährend sinkende Leerstandsquote, zuletzt rund 1,0 % im Juni 2025, spiegelt den anhaltenden Nachfrageüberhang wider, welcher sich in deutlich steigenden Angebots- und Marktmieten manifestiert. Regional zeigen sich dabei grosse Unterschiede. Während periphere Regionen kaum Mietdruck aufweisen, bleiben die Zuwächse in den grossstädtischen Zentren, insbesondere in der Region Zürich, überdurchschnittlich. Gleichzeitig zeichnen sich jedoch im gehobenen Segment erste Sättigungstendenzen ab, ohne dass sich die strukturelle Anspannung des Gesamtmarktes spürbar entschärft.6 Parallel dazu bleibt das Angebot an neuen Mietwohnungen stark eingeschränkt, da die Bautätigkeit weiterhin auf tiefem Niveau verharrt und kurzfristig keine substanzielle Ausweitung des Angebots zu erwarten ist [14]. Insgesamt bleibt der Mietwohnungsmarkt damit strukturell angespannt, auch wenn sich das kurzfristige Wachstumstempo zuletzt aufgrund der geringeren Zuwanderung infolge der Abkühlung des Arbeitsmarktes etwas verlangsamt hat.7

Im vierten Quartal 2025 zeigte sich am Schweizer Mietwohnungsmarkt bei Neuabschlüssen eine spürbare Abschwächung der Wachstumsdynamik. Nach den deutlichen Anstiegen in den Vorquartalen gingen die Mieten bei Neuabschlüssen in vielen Kantonen sowohl im Alt- als auch im Neubausegment leicht zurück. Im Quartalsvergleich (Q3 2025 – Q4 2025) sanken die Mieten bei Neuabschlüssen von Altbauwohnungen im Durchschnitt um –1,3 %, während die Neubaumieten mit –0,7 % ebenfalls rückläufig waren. Damit deutet sich zum Jahresende eine temporäre Entspannung im Marktgeschehen an. Im Jahresvergleich (Q4 2024 – Q4 2025) bleibt die Entwicklung hingegen klar positiv: Die Mieten bei Neuabschlüssen stiegen bei Altbauwohnungen um +3,8 % und bei Neubauwohnungen um +2,3 %. Dies unterstreicht, dass die kurzfristige Abschwächung im Quartalsverlauf die weiterhin hohe Grunddynamik des Schweizer Mietwohnungsmarktes nicht grundlegend in Frage stellt.8

Ein differenzierter Blick auf die kantonale Entwicklung der Mieten bei Neuabschlüssen verdeutlicht jedoch weiterhin erhebliche regionale Unterschiede. In einzelnen, stark nachgefragten Märkten konnten trotz des insgesamt rückläufigen Trends nochmals Zuwächse verzeichnet werden. Besonders hervorzuheben sind der Kanton Zug (Altbau: +1,7 %; Neubau: +0,6 %) sowie Schaffhausen (Altbau: +2,3 %; Neubau: +0,9 %), wo die Angebotsknappheit auch im vierten Quartal spürbar blieb. Auch in Nidwalden (Altbau: +0,7 %) und Uri (Altbau: +0,4 %) zeigten sich im Altbausegment leichte Anstiege. Demgegenüber verzeichneten die grossen urbanen Zentren überwiegend leichte Rückgänge. Im Kanton Zürich gingen die Mieten bei Neuabschlüssen sowohl im Altbau als auch im Neubau um jeweils –0,3 % zurück, während in den Kantonen Bern (Altbau: –0,6 %; Neubau: –0,8 %) und Basel-Stadt (Altbau: –1,0 %; Neubau: –1,2 %) eine ähnliche Entwicklung zu beobachten war. Dies spricht für eine gewisse Normalisierung nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Quartale. In den peripheren Kantonen fiel die Korrektur teilweise deutlicher aus. Insbesondere im Jura (Altbau: –1,6 %; Neubau: –1,8 %), in Graubünden (Altbau: –1,8 %; Neubau: –1,9 %) sowie in Appenzell Innerrhoden (Altbau: –1,8 %; Neubau: –1,9 %) gaben die Mieten bei Neuabschlüssen merklich nach.9

Im Jahresvergleich (Q4 2024 – Q4 2025) bleibt das Bild hingegen klar positiv: Die Mieten bei Neuabschlüssen von Altbauwohnungen stiegen in den meisten Kantonen weiterhin deutlich an, mit besonders starken Zuwächsen in Zug (+12,3 %), Schaffhausen (+11,0 %) und Schwyz (+5,9 %). Auch bei den Neubauwohnungen setzte sich der Aufwärtstrend fort, wenn auch abgeschwächt, mit überdurchschnittlichen Jahreswachstumsraten in Zug (+8,2 %), Zürich (+4,0 %) und Genf (+3,4 %). Insgesamt bestätigt der Jahresvergleich, dass der strukturelle Nachfrageüberhang auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt trotz der kurzfristigen quartalsweisen Korrekturen weiterhin bestehen bleibt.10

Für die Stadt Zürich dürfte der 14. Juni 2026 zum Schicksalstag werden, da an diesem Datum über die Wohnschutz-Initiative abgestimmt wird, deren Annahme die Angebotsseite im Mietwohnungsmarkt erheblich belasten und die Investitionsbereitschaft im Kanton Zürich nachhaltig dämpfen dürfte.11 Sollte die Initiative angenommen werden, könnte der Zürcher Immobilienmarkt dem Beispiel von Basel-Stadt und Genf folgen, wo vergleichbare Regulierungen zu einem deutlichen Rückgang von Neubau- und Sanierungsinvestitionen, einer Verknappung des Angebots sowie langfristig steigenden Mieten bei Neuabschlüssen geführt haben, da regulatorische Eingriffe die Marktmechanismen zunehmend verzerren.12

Die Bautätigkeit in der Schweiz zeigte im Verlauf des Jahres 2025 erste Stabilisierungstendenzen, blieb jedoch insgesamt verhalten. Der Bauindex Schweiz (SBV) lag im dritten Quartal 2025 bei 100 Punkten und verzeichnete damit gegenüber dem Vorjahresquartal im Q4 2025 eine Zunahme von 3,0 %, was auf eine leichte Belebung der Baukonjunktur hindeutet. Besonders ausgeprägt war der Anstieg im Wohnungsbau, der im Jahresvergleich um 7,7 % zulegte. Trotz dieser Erholung gegenüber dem Vorquartal bewegt sich die Bautätigkeit weiterhin auf einem unterdurchschnittlichen Niveau und reicht nicht aus, um den strukturellen Angebotsmangel im Wohnungsmarkt spürbar zu entschärfen. [14, 15]

Mietwohnungsmarkt Veränderung 2025-Q4

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025

6 FPREview, Immobilienmärkte Schweiz 2026, Q1
7 NZZ, Die Wohnungsmieten steigen kaum noch – das liegt auch daran, dass weniger Expats in die Schweiz kommen, 05.02.2026
8 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
10 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
11 Kanton Zürich, Regierungsratsbeschluss Nr. 105/2026, 06.02.2026
12 Baublatt, Studie: Die Auswirkungen der Wohnschutzinitiative im Kanton Basel-Stadt, Januar 2025

Büroflächenmarkt: Moderate Erholung in schwierigem konjunkturellem Umfeld

Im vierten Quartal 2025 setzte sich am Schweizer Büromarkt die im Jahresverlauf beobachtete Stabilisierung fort. Auf nationaler Ebene stiegen die Marktmieten für Büroflächen gegenüber dem Vorquartal um +2,1 %, womit sich die positive Dynamik nach den schwächeren Vorperioden bestätigte. Im Jahresvergleich fiel das Wachstum mit +0,4 % hingegen moderat aus, was auf eine weiterhin verhaltene Gesamtdynamik hindeutet. [35] Der Schweizer Büromarkt präsentiert sich damit zum Jahresende insgesamt stabil, getragen von einer robusten Binnenkonjunktur und einer weiterhin soliden Nachfrage nach zentral gelegenen, qualitativ hochwertigen Büroflächen.

Am Arbeitsmarkt bleibt das Umfeld jedoch herausfordernd. Die konjunkturelle Abschwächung in zyklischen Branchen sowie die gedämpften Beschäftigungsaussichten wirken dämpfend auf die kurzfristige Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen. Gemäss aktueller KOF-Prognose wird für 2026 lediglich ein moderates Beschäftigungswachstum von rund 0,5 % erwartet, bei einem Anstieg der Arbeitslosenquote auf rund 3,1 %. Vor diesem Hintergrund ist kurzfristig von einer seitwärtsgerichteten Entwicklung des Büroflächenbedarfs auszugehen, wobei qualitativ hochwertige Lagen weiterhin überdurchschnittlich nachgefragt bleiben.13

Im vierten Quartal 2025 zeigte sich am Schweizer Büroflächenmarkt weiterhin ein heterogenes und stark regional differenziertes Bild. Während in mehreren Kantonen eine deutliche Erholung der Mieten bei Neuabschlüssen zu beobachten war, blieben andere Märkte klar unter Druck. Im Quartalsvergleich verzeichneten insbesondere die Kantone Zug (+4,9 %), Neuenburg (+4,9 %), Waadt (+4,0 %), Solothurn (+4,4 %) sowie Genf (+4,3 %) kräftige Anstiege, was auf eine robuste Nachfrage in gut angebundenen und wirtschaftlich starken Regionen hindeutet. Auch die Kantone Thurgau (+3,0 %), Aargau (+2,9 %), Bern (+2,8 %) und Zürich (+1,6 %) wiesen positive Entwicklungen auf. Demgegenüber setzten sich in einzelnen Kantonen die Korrekturen der Vorquartale fort. Besonders deutliche Rückgänge im Quartalsvergleich zeigten sich in den Kantonen Schaffhausen (–3,5 %) und Graubünden (–3,4 %), während auch Luzern (–1,4 %) eine negative Entwicklung verzeichnete. Diese Rückgänge reflektieren eine anhaltend schwächere Nachfrage in kleineren und stärker konjunkturabhängigen Büromärkten.14

Ein Blick auf die Jahresentwicklung (Q4 2024 - Q4 2025) unterstreicht die fortgesetzte Segmentierung des Büroflächenmarktes. Insbesondere in den Kantonen Neuenburg (+12,9 %), Thurgau (+11,0 %), Genf (+4,4 %), Waadt (+3,1 %) und Solothurn (+3,0 %), stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen im Jahresvergleich markant an. Die stärksten Jahresrückgänge zeigten sich hingegen in den Kantonen Graubünden (–11,2 %), Schaffhausen (–10,3 %), Freiburg (–6,3 %), Luzern (–5,1 %) und Tessin (–4,6 %). In Zürich (+2,6 %) und Basel-Landschaft (+1,8 %) blieb die Entwicklung im Jahresvergleich hingegen moderat positiv, während Bern (–0,1 %) und Zug (–0,3 %) weitgehend stagnierende Niveaus aufwiesen.15

Strukturell bestätigt sich im vierten Quartal 2025 die zunehmende Präferenz für hochwertige, ESG-konforme Büroflächen in zentralen Lagen. In diesen Segmenten zeigen sich die Mieten vergleichsweise stabil bis steigend, während funktional veraltete oder peripher gelegene Büroflächen weiterhin unter Anpassungsdruck stehen. Die Angebotssituation am Schweizer Büroflächenmarkt zeigte sich im vierten Quartal 2025 insgesamt stabil, wobei weiterhin deutliche regionale Unterschiede bestehen. In den grossen Zentren lagen die Angebotsquoten gemäss JLL bei 3,6 % in Zürich, 4,3 % in Genf und 5,9 % in Basel, womit insbesondere Basel weiterhin ein erhöhtes Angebotsniveau aufweist. Im Quartalsvergleich konnten leicht rückläufige Angebotsquoten beobachtet wurden. Dies deutet auf eine gute Absorption verfügbarer Büroflächen hin, insbesondere in zentralen und nachgefragten Teilmärkten. [40]

Büroflächenmarkt Veränderung 2025-Q4

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025

13 KOF, Konjunkturbericht, Winter 2025
14 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025
15 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2025

Renditeentwicklung: Robuste Wohnrenditen, Büroimmobilien mit erhöhtem Peripherierisiko

Im vierten Quartal 2025 blieb die (rollierte) Gesamtjahresrendite für Mehrfamilienhäuser mit rund 12,2 % weiterhin auf einem hohen Niveau, wenngleich leicht unter dem Wert der Vorquartale. Die Attraktivität von Wohninvestitionen bleibt damit ausgeprägt und wird weiterhin durch die strukturell starke Nachfrage nach Mietwohnungen sowie das begrenzte Angebot gestützt. Die Rendite setzt sich primär aus einer deutlich positiven Wertänderungsrendite zusammen (+ 8,9 %), während die Cashflowrendite mit rund 3,3 % stabil blieb. Damit bestätigt sich, dass die Performance von Mehrfamilienhäusern nach wie vor stärker wertgetrieben ist, während die laufenden Erträge auf einem soliden, aber moderaten Niveau verharren [51].

Bei Büroimmobilien zeigt sich hingegen weiterhin ein verhalteneres und stärker schwankendes Renditebild. Die (rollierte) Gesamtjahresrendite belief sich im vierten Quartal 2025 auf rund 6,0 % und lag damit zwar über dem Niveau der Vorjahresquartale, jedoch weiterhin deutlich unter den Renditen von Wohninvestitionen. Die Cashflowrendite blieb mit rund 3,5 % vergleichsweise stabil und stellt den zentralen Renditetreiber im Bürosegment dar, während die Wertänderungsrendite mit rund 2,6 % zwar positiv ausfiel, jedoch nach wie vor auf moderatem Niveau verharrt. Insbesondere in peripheren und strukturell schwächeren Büromärkten wurden weiterhin unterdurchschnittliche oder negative Wertentwicklungen beobachtet, was die anhaltend anspruchsvolle Marktsituation im Bürosegment und die ausgeprägte Segmentierung nach Lage und Objektqualität widerspiegelt [52].

Ein Blick auf die kantonale Entwicklung der (rollierten) Gesamtjahresrenditen von Mehrfamilienhäusern zeigt auch im Jahr 2025 ein insgesamt hohes und breit abgestütztes Renditeniveau. In nahezu allen Kantonen wurden zweistellige Gesamtrenditen erzielt, wobei die Mehrheit der Regionen ihre Werte gegenüber 2024 deutlich steigern konnte. An der Spitze rangiert der Kanton Schaffhausen mit einer Gesamtrendite von 14,9 % (2024: 14,2 %), gefolgt von Uri (14,7 %), Solothurn (14,2 %) sowie den beiden Appenzell-Kantonen (je 13,9 %). Ebenfalls überdurchschnittliche Renditen wurden unter anderem in Freiburg (13,3 %), Wallis (13,3 %), Aargau (13,2 %) und der Waadt (13,0 %) erzielt. Die tiefste Gesamtrendite wurde erneut in Graubünden mit 8,5 % beobachtet, womit die regionalen Unterschiede bestehen bleiben, insgesamt verbleibt die Gesamtrendite jedoch auf einem hohen Niveau.16 Der durchschnittliche minimale Diskontsatz (netto, real) für Mehrfamilienhäuser belief sich gemäss Einschätzung der führenden Bewertungshäuser der Schweiz per Mitte Februar 2026 auf 1,82 % und ist damit gegenüber dem Vorquartal um 2 Basispunkte gesunken. Diese erneute, wenn auch geringe Absenkung reflektiert das weiterhin hohe Investoreninteresse an Wohnrenditeliegenschaften sowie die ausgeprägte Nachfrage nach stabilen Cashflows in einem von Unsicherheit geprägten gesamtwirtschaftlichen Umfeld. [32]

Die Entwicklung der (rollierten) Gesamtjahresrenditen bei Büroimmobilien zeigt sich demgegenüber deutlich heterogener und volatiler. Während einzelne Kantone im Jahr 2025 sehr hohe Renditen ausweisen, insbesondere das Wallis (24,0 %), Thurgau (19,9 %), St. Gallen (16,0 %), Neuenburg (15,5 %) sowie Genf (14,3 %), verzeichneten andere Regionen weiterhin negative oder schwache Gesamtrenditen. Negativ fielen die (rollierten) Gesamtjahresrenditen in den Kantonen Tessin (–8,6 %), Schwyz (–6,3 %), Freiburg (–4,7 %), Zug (–2,4 %) und Basel-Stadt (–2,1 %) aus.17

Diese Entwicklung deutet auf anhaltende Wertkorrekturen in peripheren und strukturell schwächeren Büromärkten hin, während zentrale und wirtschaftlich robuste Standorte zunehmend von einer selektiven Nachfrage profitieren. Die Cashflowrenditen blieben dabei über viele Kantone hinweg stabil, konnten die teils deutlichen Wertänderungen jedoch nicht überall kompensieren, was die weiterhin erhöhte Unsicherheit im Bürosegment unterstreicht.

Renditeentwicklung 2025-Q4

Quelle Daten: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025

16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025
17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2025

Wohneigentum: Nachlassende Preisdynamik bei aussergewöhnlich hoher Liquidität

Auch im vierten Quartal 2025 setzte sich der Preisauftrieb auf dem Markt für Wohneigentum fort, allerdings mit weiter nachlassender Dynamik. Im Quartalsvergleich legten die Preise insgesamt moderat zu, während sich im Jahresvergleich weiterhin ein solides Wachstum zeigte. Besonders ausgeprägt blieb die Entwicklung bei den Eigentumswohnungen (EWG): Diese verzeichneten im Quartalsvergleich einen Anstieg von +0,5 % und lagen im Jahresvergleich um +6,3 % über dem Vorjahresniveau [62]. Einfamilienhäuser (EFH) entwickelten sich demgegenüber verhaltener. Während die Preise gegenüber dem Vorquartal leicht um –0,1 % zurückgingen, resultierte im Jahresvergleich noch ein moderater Preisanstieg von +1,1 % [56]. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Differenzierung innerhalb des Wohneigentumsmarktes, wobei insbesondere Eigentumswohnungen weiterhin von der strukturell hohen Nachfrage profitieren. Der SARON bleibt mit -0,04 % Anfang Februar unverändert gegenüber dem Vorquartal unter der Nullprozentmarke.18  

Ein Blick auf die Nachfrage deutet darauf hin, dass die im Jahr 2025 beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts einen tiefgreifenden Eingriff in die Besteuerung von Wohneigentum markiert und die wirtschaftliche Abwägung zwischen Kaufen und Mieten verändert. Durch den Wegfall der fiktiven Eigenmiete sinken die laufenden Kosten für Eigentümer deutlich, wodurch Wohneigentum in vielen Schweizer Gemeinden insbesondere in hochpreisigen Mietermärkten finanziell attraktiver wird als das Mieten; diese Entwicklung dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich stützen, insbesondere im Neubausegment.19

Die kantonalen Unterschiede blieben auch im vierten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Bei den Eigentumswohnungen (EWG) zeigten sich im Quartalsvergleich besonders starke Preisanstiege in Schwyz (+3,8 %), Luzern (+3,3 %) und Obwalden (+2,5 %), gefolgt von Jura (+1,9 %), Nidwalden (+1,7 %) sowie Zürich (+1,6 %), Uri und Graubünden (je +1,5 %). Leichte Rückgänge wurden hingegen in Genf (–1,8 %), Appenzell Ausserrhoden (–1,3 %), Tessin (–0,7 %) und St. Gallen (–0,4 %) beobachtet. Im Jahresvergleich (Q4 2024 – Q4 2025) verzeichneten insbesondere Schwyz (+12,8 %), Luzern (+11,2 %) und Basel-Stadt (+11,1 %) die höchsten Wachstumsraten, während Genf (–1,8 %) als einziger Kanton einen Rückgang auswies.20

Bei den Einfamilienhäusern (EFH) zeigte sich im Quartalsvergleich erneut ein deutlich verhalteneres Bild. In mehreren Kantonen kam es zu Preisrückgängen, besonders ausgeprägt in Nidwalden (–1,7 %), Tessin (–1,6 %), Appenzell Ausserrhoden (–2,2 %) und Appenzell Innerrhoden (–2,0 %). Positive Quartalsentwicklungen blieben die Ausnahme und beschränkten sich vor allem auf Zug (+2,7 %), Basel-Stadt (+1,1 %) sowie Waadt und Uri (je +0,9 %). Im Jahresvergleich blieb die Preisentwicklung insgesamt moderat, mit positiven Wachstumsraten in den meisten Kantonen, während Tessin (–4,5 %), Obwalden (–3,5 %) und Nidwalden (–2,3 %) weiterhin rückläufige Tendenzen aufwiesen.21

Das Hypothekarvolumen im Inland ist auch im November 2025 weiter angestiegen und erreichte zuletzt rund 1'241.2 Mrd. CHF, womit erneut ein Höchststand verzeichnet wurde. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Zuwachs von rund +3,2 % [22]. Auf der Zinsseite bewegte sich der SARON zum Jahresende 2025 weiterhin unter der Nullprozentmarke und lag zuletzt leicht im negativen Bereich. Die aktuellen Prognosen gehen davon aus, dass der SARON bis Ende 2027 bei rund 0,0 % verharren dürfte, womit die Finanzierungsbedingungen trotz moderater konjunktureller Erholung weiterhin günstig bleiben. Für die Renditen zehnjähriger Bundesobligationen wird im gleichen Zeitraum weiterhin lediglich ein moderater Anstieg auf rund 0,3 % bis 0,5 % erwartet [18].

Der Preiserwartungsindex blieb im vierten Quartal 2025 sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen  auf einem erhöhten Niveau und signalisiert weiterhin mehrheitlich positive Markterwartungen. [59,65] Gestützt auf die jüngste Auswertung des Swiss Real Estate Datapool (SRED) zeigt sich zum Jahresende 2025 eine markante Belebung des Wohneigentumsmarktes: Mit 4’128 finanzierten Transaktionen im vierten Quartal 2025, deutlich über dem Vorquartals- und Vorjahresniveau, wurde ein neuer Höchststand im Vergleich zu den Vorjahren erreicht, was auf eine aussergewöhnlich hohe Marktliquidität und eine robuste Nachfrage hinweist. Trotz dieser hohen Aktivität blieben die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Schweizer Durchschnitt stabil, wobei der mittlere Transaktionspreis unverändert bei 920’000 Franken lag. Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser stiegen hingegen leicht an, der Median erhöhte sich gegenüber dem Vorquartal von 1’260’000 auf 1’280’000 Franken pro Objekt, was auf eine weiterhin solide Nachfrage im EFH-Segment hindeutet.22

Wohneigentum Preisentwicklung 2025-Q4

Quelle Daten: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025

18 SNB, Current interest rates and exchange rates, Februar 2025
19 Tagesanzeiger, In diesen Gemeinden ist Eigentum Kaufen günstiger als Mieten
20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
21 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2025
22 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 4. Quartal 2025

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