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Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien Mai 2026

PwC Immospektive
Immospektive
  • Industry
  • 10 minute read
  • 13/05/26
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Die SNB hält den Leitzins weiterhin bei 0,0 %. Trotz sehr tiefer Inflation und moderater Konjunktur bleibt eine Rückkehr zu Negativzinsen vorerst nicht das Basisszenario, womit das geldpolitische Umfeld stabil und für Immobilien grundsätzlich unterstützend bleibt. Gleichzeitig haben die externen Risiken zugenommen: Eine weitere Aufwertung des Schweizer Frankens, geopolitische Spannungen sowie eine länger andauernde Blockade der Strasse von Hormus könnten die Weltwirtschaft und damit auch die Schweizer Konjunktur belasten. Der Mietwohnungsmarkt zeigt im ersten Quartal 2026 nach dem Rückgang im Vorquartal eine Stabilisierung, bleibt jedoch strukturell angespannt. Die abgeschwächte Zuwanderung dämpft zwar das kurzfristige Mietwachstum, die Angebotsknappheit in urbanen Zentren bleibt aber bestehen. Zusätzlich erhöhen die Zürcher Wohnvorlagen vom 14. Juni 2026, insbesondere die Wohnschutz-Initiative, die regulatorischen Risiken für Investitionen, Sanierungen und die künftige Angebotsausweitung. Im Büromarkt hat die Stabilisierung wieder an Kraft verloren, die Mieten bei Neuabschlüssen gingen zurück und die Entwicklung bleibt regional stark differenziert. Die Renditeentwicklung spiegelt diese Segmentierung wider: Mehrfamilienhäuser erzielen weiterhin robuste, breit abgestützt positive Gesamtjahresrenditen, während Büroimmobilien volatiler bleiben und ausserhalb der stärksten Lagen erhöhte Wertänderungsrisiken aufweisen. Beim Wohneigentum zieht der Preisauftrieb wieder an, getragen vor allem von Eigentumswohnungen. Das tiefe Zinsumfeld, positive Preiserwartungen und die Abschaffung des Eigenmietwerts stützen die Nachfrage, während die kantonale Umsetzung der Reform weiterhin Unsicherheit schafft.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

Geldpolitik im Fokus: SNB hält an Nullzinsen fest, Optimismus an den Kapitalmärkten trotz erheblicher Konjunkturrisiken

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 19. März 2026 den SNB-Leitzins unverändert bei 0,0 % belassen. Seit der letzten Zinssenkung im Juni 2025 verharrt der Leitzins damit bei null. Die Nationalbank bestätigt damit ihren Kurs einer stabilisierenden Geldpolitik in einem weiterhin sehr tiefen Zinsumfeld. Die Inflation stieg seit der letzten Lagebeurteilung wie erwartet leicht an. Nach 0,0 % im November 2025 lag die Jahresteuerung im Februar 2026 bei 0,1 %, was insbesondere auf eine höhere Warenteuerung zurückzuführen ist. Aufgrund der gestiegenen Energiepreise dürfte die Inflation in den nächsten Quartalen stärker zunehmen.1 Der mittelfristige Inflationsdruck hat sich gegenüber der letzten Lagebeurteilung jedoch kaum verändert. Die bedingte Inflationsprognose liegt im Jahresdurchschnitt bei 0,5 % für 2026, 0,5 % für 2027 und 0,6 % für 2028 [9] und befindet sich damit über den gesamten Prognosehorizont im Bereich der Preisstabilität. Das internationale Umfeld zeigte sich im vierten Quartal zwar solide, bleibt jedoch von erheblichen Unsicherheiten geprägt. Die Inflation blieb in den USA erhöht, während sie in der Eurozone weiterhin nahe am Zielwert von 2,0% lag. Gleichzeitig hat die Unsicherheit bezüglich des Wirtschaftsausblicks mit dem Konflikt im Nahen Osten deutlich zugenommen. Höhere Energiepreise, mögliche Lieferkettenprobleme, sowie eine weitere Aufwertung des Schweizer Frankens könnten die Schweizer Wirtschaft belasten.2 Das Basisszenario sieht keine Abweichung von der Nullzinspolitik vor, das KOF Institut geht trotz sehr tiefer Inflation davon aus, dass die SNB den Leitzins über den gesamten Prognosezeitraum bei 0,0 % belassen wird.3

Das internationale Umfeld bleibt von einer moderaten Wachstumsdynamik und erheblichen handels- sowie geopolitischen Unsicherheiten geprägt. Im Zentrum stehen die Neuordnung der US-Zollpolitik sowie das deutlich verschärfte geopolitische Umfeld durch den Krieg der USA und Israel gegen den Iran. In der Basisprognose des KOF Instituts bleiben die wirtschaftlichen Folgen für die Schweiz begrenzt, da sich die Energiepreise nach einem anfänglichen Schock wieder normalisieren dürften. Die Weltwirtschaft expandiert weiterhin moderat. Im Euroraum entwickelte sich die wirtschaftliche Aktivität im Schlussquartal etwas günstiger als erwartet, während die USA zuletzt an Schwung verloren. In China blieb das Wachstum stabil, wobei die Expansion weiterhin vor allem von Investitionen und Aussenhandel getragen wird. Seit Jahresbeginn hat der Schweizer Franken stark und breit abgestützt an Wert gewonnen. Neben der handelspolitischen Unsicherheit verstärkt der geopolitische Konflikt im Nahen Osten den «sicheren Hafen»-Effekt. Die Aufwertung dämpft zwar die Importpreise und damit den Inflationsdruck, belastet aber zugleich die Wettbewerbsfähigkeit exportorientierter Unternehmen.4

Für die Schweiz rechnet die SNB für 2026 mit einem BIP-Wachstum von rund 1 % und für 2027 mit rund 1,5 %. Die Wirtschaftsaussichten bleiben kurzfristig unsicher, mittelfristig erwartet die Nationalbank jedoch eine gewisse Belebung. Das Hauptrisiko für die Schweizer Wirtschaft bleibt die Entwicklung der Weltwirtschaft, insbesondere falls die Situation im Nahen Osten die globale Wirtschaftsaktivität stärker bremst oder eine weitere Aufwertung des Frankens auslöst.5 Gemäss der Raiffeisen-Zinsprognose Mai 2026 dürfte die Schweiz zudem aufgrund ihrer vergleichsweise geringen Energieabhängigkeit nur begrenzt von einem energiepreisgetriebenen Inflationsanstieg betroffen sein.6

Insgesamt spricht vieles für eine verlängerte Phase stabiler Nullzinsen, da sich die Inflation weiterhin im Bereich der Preisstabilität bewegt und die Geldpolitik die Wirtschaftsentwicklung stützt. Gleichzeitig bleibt der Ausblick anfällig für externe Schocks. Die Basisprognosen gehen davon aus, dass sich die Energiepreise nach dem anfänglichen Anstieg wieder normalisieren, eine länger andauernde Blockade der Strasse von Hormus ist entsprechend an den Kapitalmärkten nicht abgebildet und würde ein wesentliches Abwärtsrisiko für die Weltwirtschaft und damit auch für die Schweizer Konjunktur darstellen. Für den Immobilienmarkt bleibt das Tiefzinsumfeld damit grundsätzlich unterstützend und stabilisiert die Marktaktivität, zusätzliche geldpolitische Impulse sind jedoch vorerst nicht zu erwarten.

1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 19. März
2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 19. März
3 KOF, Konjunkturbericht, Frühjahr 2026
4 KOF, Konjunkturbericht, Frühjahr 2026
5 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 19. März
6 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose Mai 2026

Mietwohnungsmarkt: Beruhigende Mietdynamik, regulatorische Risiken für den Zürcher Wohnungsmarkt

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt zeigte im ersten Quartal 2026 eine Seitwärtsbewegung auf weiterhin angespanntem Niveau. Nachdem die Mieten für Neuabschlüsse im Vorquartal noch leicht rückläufig waren, stabilisierten sie sich nun wieder und stiegen gegenüber dem Vorquartal geringfügig um +0,1 %. Im Jahresvergleich lagen sie um +1,3 % höher [23]. Damit hat sich die Mietdynamik gegenüber den starken Anstiegen der Vorjahre deutlich abgeschwächt, ohne dass sich die strukturelle Knappheit im Markt aufgelöst hätte.

Die Zuwanderung bleibt zwar ein wichtiger Nachfragefaktor, fällt jedoch mit einem Zuwanderungssaldo von 18'800 Personen im ersten Quartal 2026 weniger ausserordentlich aus als in den Vorquartalen. Dadurch hat sich das kurzfristige Wachstumstempo bei den neu abgeschlossenen Mieten etwas beruhigt [10, 11]. Auf der Angebotsseite mehren sich erste Erholungssignale: Für den Wohnbau wird 2026 wieder ein Wachstum erwartet, und der Bauindex des Schweizerischen Baumeisterverbands weist im ersten Quartal 2026 insbesondere im Wohnungsbau eine positive Entwicklung aus [14, 15].

Auch auf regulatorischer Ebene nimmt der Handlungsdruck zu. Die drei Zürcher Wohnvorlagen vom 14. Juni sind Ausdruck der zunehmenden politischen Reaktion auf die Wohnungsnot in Zürich und stehen beispielhaft für die schweizweite Angebotsknappheit in den urbanen Zentren.7 Einen potenziell grossen Einfluss auf den Zürcher Wohnungsmarkt hätte insbesondere die Wohnschutz-Initiative. Sie nähert sich Regulierungsmodellen an, wie sie in den Kantonen Basel-Stadt, Genf und Waadt bereits bestehen. Erfahrungen aus Basel-Stadt zeigen, dass solche Eingriffe Baugesuche und Sanierungstätigkeit bremsen und damit das Angebot zusätzlich verknappen. Eine Annahme der Initiative dürfte weitreichende negative Folgen für Immobilieninvestitionen, die Erneuerung des Wohnungsbestands, die langfristige Qualität der Wohnungen und nicht zuletzt die Attraktivität von Zürich und Winterthur haben. Wenn Sanierungen, Umbauten und Ersatzneubauten regulatorisch weniger planbar und wirtschaftlich unattraktiver werden, könnten Projekte zurückgestellt oder ganz aufgegeben werden. Neben einer Schwächung des künftigen Wohnungsangebots wären auch lokale Handwerksbetriebe betroffen, da weniger Bau- und Sanierungsaufträge ausgelöst würden.8

Im ersten Quartal 2026 stabilisierte sich der Schweizer Mietwohnungsmarkt bei Neuabschlüssen nach der rückläufigen Entwicklung im Vorquartal. Im Quartalsvergleich stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen von Altbauwohnungen im Durchschnitt um +0,4 %, während die Neubaumieten mit –0,2 % weiterhin leicht rückläufig waren. Damit deutet sich keine breite Entspannung, sondern vielmehr eine Stabilisierung nach der vorangegangenen Korrektur an. Im Jahresvergleich bleibt die Entwicklung insbesondere im Altbausegment positiv: Die Mieten bei Neuabschlüssen von Altbauwohnungen lagen um +2,6 % über dem Vorjahresniveau, während Neubauwohnungen mit +0,2 % nahezu stabil blieben. Dies unterstreicht, dass sich die Mietdynamik zwar deutlich abgeschwächt hat, der Nachfrageüberhang im Bestand jedoch weiterhin spürbar bleibt.9

Ein Blick auf die kantonalen Daten verdeutlicht die weiterhin hohe regionale Differenzierung. Im Altbausegment verzeichneten im Quartalsvergleich insbesondere die Kantone Glarus (+1,8 %), Appenzell Ausserrhoden (+1,7 %), Nidwalden und Thurgau (je +1,1 %) sowie Solothurn (+0,9 %) steigende Neuabschlussmieten. Rückgänge zeigten sich dagegen unter anderem in den Kantonen Schaffhausen (–1,1 %), Zürich (–1,0 %), Genf (–0,6 %) sowie Bern, Basel-Stadt und Basel-Landschaft (je –0,4 %). Im Jahresvergleich blieb die Entwicklung bei Altbauwohnungen in den meisten Kantonen positiv. Besonders starke Zuwächse wurden in Zug (+9,4 %), Schaffhausen (+7,9 %), Nidwalden (+5,0 %) und Schwyz (+4,9 %) registriert, während Jura (–2,0 %) und Graubünden (–0,6 %) eine rückläufige Entwicklung aufwiesen.10

Bei Neubauwohnungen war die kantonale Entwicklung verhaltener. Positive Quartalswerte zeigten sich vor allem in Glarus (+1,6 %), Solothurn und Thurgau (je +0,9 %) sowie Wallis (+0,5 %). Gleichzeitig gaben die Neubaumieten in mehreren grösseren Märkten nach, darunter die Kantone Zürich (–1,1 %), Basel-Stadt (–1,0 %), Basel-Landschaft (–0,8 %) sowie Bern, Uri, Genf und Jura (je –0,6 %). Im Jahresvergleich bleibt das Bild gemischt: die Kantone Zug (+5,8 %) und Schaffhausen (+2,6 %) lagen deutlich im Plus, während insbesondere Jura (–4,4 %), Graubünden (–3,5 %), Neuenburg (–2,1 %) sowie Basel-Stadt, Basel-Landschaft und Uri (je –1,7 %) rückläufige Jahreswerte auswiesen. Insgesamt bestätigt dies, dass die kurzfristige Beruhigung nicht flächendeckend einer Entspannung gleichkommt, sondern stark von Lage, Segment und Ausgangsniveau abhängt.11

Die Bautätigkeit zeigt zwar erste Anzeichen einer Belebung, bleibt aber ein verzögerter Entlastungsfaktor. Für den Wohnbau wird 2026 ein Wachstum von +3,8 % erwartet, für 2027 liegt die Prognose bei +2,0 % [14]. Der Bauindex Schweiz stieg im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um +2,5 %, wobei der Hochbau um +3,9 % und der Wohnungsbau um +6,0 % zulegte [15]. Diese Erholung verbessert den mittelfristigen Angebotsausblick, dürfte den bestehenden Nachfrageüberhang jedoch kurzfristig nur begrenzt entschärfen.

Mietwohnungsmarkt Veränderung 2026-Q1

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026

7 Kanton Zürich, Regierungsratsbeschluss Nr. 105/2026, 06.02.2026
8 Baublatt, Studie: Die Auswirkungen der Wohnschutzinitiative im Kanton Basel-Stadt, Januar 2025
9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026
10 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026
11 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026

Büroflächenmarkt: Rückgang der Neuabschlussmieten in verhaltenem konjunkturellem Umfeld und drohende Lex Koller Verschärfung

Im ersten Quartal 2026 verlor die zum Jahresende 2025 beobachtete Stabilisierung am Schweizer Büroflächenmarkt wieder an Kraft. Die Vertragsmieten für Büroflächen bei Neuabschlüssen gingen gegenüber dem Vorquartal um –3,0 % zurück und lagen im Jahresvergleich um –0,6 % tiefer [35]. Damit zeigt sich der Büromarkt deutlich schwächer als im Vorquartal und bleibt von einer verhaltenen Nachfrage nach zusätzlichen Flächen geprägt. Zudem rücken regulatorische Risiken stärker in den Vordergrund. Der Bundesrat hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Vorgesehen ist unter anderem, ausländischen Personen den Erwerb von Geschäftsimmobilien zur reinen Kapitalanlage zu untersagen. Zusätzlich sollen börsenkotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften sowie regelmässig gehandelte Anteile an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV grundsätzlich wieder unter die Lex Koller fallen. Für den Immobilienmarkt würde eine solche Verschärfung die regulatorische Komplexität erhöhen, den Kreis potenzieller Investoren einschränken und insbesondere bei indirekten Immobilienanlagen sowie kommerziellen Renditeobjekten die Liquidität und Investitionsbereitschaft belasten.12

Am Arbeitsmarkt bleibt das Umfeld für den Büroflächenbedarf nur moderat unterstützend. Das KOF Institut erwartet für 2026 zwar eine Erholung der Beschäftigung, die Wachstumsraten bleiben jedoch unter den historischen Durchschnittswerten. Die vollzeitäquivalente Beschäftigung dürfte um +0,6 % und die Zahl der Erwerbstätigen um +0,5 % steigen, während die Prognose der SECO-Arbeitslosenquote im Jahresmittel 2026 bei 3,1 % liegt. Vor diesem Hintergrund ist weiterhin von einer seitwärtsgerichteten bis leicht gedämpften Büroflächennachfrage auszugehen. Hinzu kommt, dass die Investitionstätigkeit trotz erster Aufwärtstendenzen verhalten bleibt und Unsicherheit weiterhin auf Expansions- und Standortentscheiden lastet.13

Im ersten Quartal 2026 zeigte sich am Schweizer Büroflächenmarkt bei Neuabschlüssen weiterhin ein stark heterogenes Bild. Positive Quartalsentwicklungen wurden nur in wenigen Kantonen verzeichnet. Besonders stark stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen im Tessin (+4,6 %), in Solothurn (+4,1 %) und in Zug (+3,8 %), während Thurgau (+0,8 %) ebenfalls leicht zulegte. In den meisten übrigen Kantonen gingen die Mieten bei Neuabschlüssen hingegen zurück. Besonders deutliche Korrekturen zeigten sich in Basel-Stadt (–3,3 %), Schaffhausen (–3,1 %), Luzern (–3,0 %), Basel-Landschaft (–2,8 %), Graubünden (–2,3 %) und Zürich (–2,2 %). Moderatere Rückgänge wurden in Genf (–1,9 %), Schwyz und Neuenburg (je –1,5 %), Waadt (–1,1 %), Aargau (–0,6 %), Freiburg (–0,5 %) sowie Bern und St. Gallen (je –0,3 %) verzeichnet.14

Ein Blick auf die Jahresentwicklung (Q1 2025 – Q1 2026) unterstreicht die starke Segmentierung des Büroflächenmarktes. Deutlich positive Jahresraten zeigten sich in Solothurn (+10,6 %), Thurgau (+8,8 %), Zug (+8,1 %), Neuenburg (+6,8 %) und Tessin (+4,4 %), auch Waadt (+1,3 %) und Aargau (+0,6 %) lagen noch im Plus. Demgegenüber standen markante Rückgänge in Schaffhausen (–13,1 %), Graubünden (–11,6 %), Luzern (–8,7 %), Basel-Stadt (–4,8 %), Schwyz (–4,6 %), Freiburg (–2,8 %) und Basel-Landschaft (–2,6 %). St. Gallen (–1,6 %), Zürich und Bern (je –1,0 %) sowie Genf (–0,6 %) lagen ebenfalls leicht unter dem Vorjahresniveau.15

Strukturell bleibt der Büroflächenmarkt von einer klaren Qualitäts- und Lagepräferenz geprägt. Zentrale, flexible und moderne Flächen können sich weiterhin besser behaupten, während weniger gut angebundene oder funktional veraltete Objekte stärker unter Druck stehen. Die Angebotsquoten in den Grosszentren bleiben dabei ein wichtiger Indikator für die Absorptionsfähigkeit: Gemäss JLL lagen sie im ersten Quartal 2026 bei 3,9 % in Zürich und 3,8 % in Genf, was einer leichten Reduktion gegenüber dem Vorquartal entspricht. Wüest Partner weist für das vierte Quartal 2025 eine schweizweite Angebotsquote von 5,4 % aus [40]. Damit bleibt das Angebot im Vergleich zu den Wohnungsmärkten deutlich höher, während sich die Nachfrage weiterhin vor allem auf die besten Lagen und Objekte konzentriert.

Büroflächenmarkt Veränderung 2026-Q1

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026

12 Bundesrat, Bundesrat will den Grundstückerwerb für Personen im Ausland weiter beschränken, 15.  April 2026
13 KOF, Konjunkturbericht, Frühjahr 2026
14 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026
15 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2026

Renditeentwicklung: Robuste Mehrfamilienhäuser, Büroimmobilien mit erhöhter Volatilität

Im ersten Quartal 2026 blieb die (rollierte) Gesamtjahresrendite von Mehrfamilienhäusern in allen Kantonen positiv, normalisierte sich jedoch gegenüber dem aussergewöhnlich starken Jahr 2025. Der Grossteil der Kantone bewegte sich in einem soliden Renditeband von rund 6 % bis 8 %. Die Attraktivität von Wohninvestitionen bleibt damit mit einer (rollierten) Gesamtjahresrendite für Mehrfamilienhäuser mit durchschnittlich 6,6 % (davon Cashflowrendite: 3,1 % und Wertänderungsrendite: 3,5 %) ausgeprägt und wird weiterhin durch die strukturell starke Nachfrage nach Mietwohnungen, das begrenzte Angebot und stabile laufende Erträge gestützt. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist vor allem auf eine Normalisierung der Wertänderungsrenditen nach den starken Aufwertungen im Jahr 2025 zurückzuführen, während die Cashflowrendite weiterhin stabilisierend wirkt.16

Bei Büroimmobilien zeigt sich weiterhin ein uneinheitliches Bild. Die (rollierte) Gesamtjahresrendite lag im ersten Quartal 2026 im kantonalen Durchschnitt bei rund 4,2 % (davon Cashflowrendite: 3,4 % und Wertänderungsrendite: 0,8 %) und damit unter dem Wert des Jahres 2025 von 6,0 %. Die laufenden Erträge bleiben zwar ein wichtiger Renditeanker, konnten die teils negativen Wertentwicklungen in einzelnen Märkten jedoch nicht überall kompensieren. Insbesondere in peripheren und strukturell schwächeren Büromärkten wurden weiterhin negative Gesamtjahresrenditen beobachtet, was die anhaltend anspruchsvolle Marktsituation im Bürosegment widerspiegelt.17

Ein Blick auf die kantonale Entwicklung der (rollierten) Gesamtjahresrendite von Mehrfamilienhäusern zeigt auch im ersten Quartal 2026 ein breit abgestützt positives Renditeniveau. An der Spitze lag der Kanton Glarus mit +9,0 %, gefolgt von Solothurn und Thurgau mit je +7,7 %, Nidwalden (+7,6 %), Aargau (+7,4 %) sowie Schaffhausen, Wallis und Neuenburg mit je +7,3 %. Ebenfalls robuste Werte erzielten Obwalden (+7,2 %), St. Gallen und Tessin (je +7,0 %), Zug und Waadt (je +6,9 %) sowie Luzern und Freiburg (je +6,7 %). Die tiefsten, aber weiterhin positiven Gesamtrenditen wurden in Basel-Stadt (+4,8 %), Jura (+5,0 %) und Uri (+5,6 %) beobachtet. Gegenüber 2025 fällt das Renditeniveau zwar tiefer aus, bleibt im Wohnsegment jedoch klar stabil.18 Der durchschnittliche minimale Diskontsatz (netto, real) für Mehrfamilienhäuser belief sich gemäss Einschätzung der führenden Bewertungshäuser der Schweiz per Mitte Mai 2026 auf 1,86 % und blieb damit weiterhin auf tiefem Niveau [32].

Die Entwicklung der (rollierten) Gesamtjahresrendite von Büroliegenschaften zeigt sich demgegenüber deutlich heterogener und volatiler. Sehr hohe Werte wurden im ersten Quartal 2026 in Solothurn (+16,9 %), Zug (+15,6 %), Tessin (+12,0 %), Thurgau (+11,0 %) und Neuenburg (+8,7 %) erzielt. Ebenfalls solide entwickelten sich Waadt (+6,3 %), Aargau (+5,5 %), Bern (+5,4 %) und Freiburg (+5,1 %). Negativ fielen die Büro-Gesamtrenditen hingegen in Schaffhausen (–7,0 %), Graubünden (–3,3 %), Luzern (–2,7 %), Basel-Stadt (–1,3 %) und Wallis (–1,2 %) aus. Auffällig ist die Verschiebung gegenüber 2025: Während im 2025 insbesondere Wallis (+24,0 %), Thurgau (+19,9 %), St. Gallen (+16,0 %), Neuenburg (+15,5 %) und Genf (+14,3 %) sehr hohe Büro-Gesamtrenditen auswiesen, konnten im ersten Quartal 2026 vor allem Solothurn, Zug und Tessin deutlich zulegen.19

Diese Entwicklung deutet weiterhin auf erhöhte Risiken bei Büroimmobilien ausserhalb der stärksten Lagen hin. Während Mehrfamilienhäuser von der strukturellen Wohnungsknappheit und stabilen laufenden Erträgen profitieren, bleiben Büroimmobilien stärker von regionaler Nachfrage, Leerstandsrisiken und Objektqualität abhängig. Die Cashflowrenditen können die teils deutlichen Wertänderungen nicht überall kompensieren, was die weiterhin erhöhte Unsicherheit im Bürosegment unterstreicht.

Renditeentwicklung 2026-Q1

Quelle Daten: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2026

16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2026
17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2026
18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2026
19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2026

Wohneigentum: Preisauftrieb zieht wieder an bei steigenden Preiserwartungen

Auch im ersten Quartal 2026 setzte sich der Preisauftrieb am Schweizer Wohneigentumsmarkt fort. Im Unterschied zum Vorquartal fiel die Dynamik wieder deutlich breiter aus. Besonders stark entwickelten sich weiterhin die Eigentumswohnungen (EWG): Die Preise stiegen gegenüber dem Vorquartal um +2,1 % und lagen im Jahresvergleich um +6,0 % höher [62]. Damit bleiben EWG der dynamischere Teilmarkt des Wohneigentums. Einfamilienhäuser (EFH) verzeichneten ebenfalls wieder klar steigende Preise. Gegenüber dem Vorquartal legten sie um +1,9 % zu, während im Jahresvergleich ein moderater Anstieg von +1,1 % resultierte [56]. Die Entwicklung verdeutlicht, dass die Nachfrage nach Wohneigentum trotz hoher Preisniveaus robust bleibt, wobei Eigentumswohnungen weiterhin stärker von der relativen Erschwinglichkeit gegenüber Einfamilienhäusern profitieren. Der SARON lag im April 2026 bei –0,05 % und bewegte sich damit weiterhin leicht im negativen Bereich [19].

Ein Blick auf die Nachfrage deutet darauf hin, dass die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts die steuerliche Attraktivität von selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich erhöht. Der Bundesrat hat am 1. April entschieden, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen.20 Die Debatte seit der Abstimmung wandelt sich folglich auf deren Umsetzung: Während Eigentümervertreter eine frühere Einführung fordern, verlangten insbesondere Gebirgskantone mehr Zeit zur Ausgestaltung einer möglichen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften.21,22 Für den Wohneigentumsmarkt dürfte die Reform im aktuellen Tiefzinsumfeld die Nachfrage grundsätzlich stützen, wobei die Wirkung je nach Verschuldungsgrad, Objektzustand und kantonaler Umsetzung stark unterschiedlich ausfallen wird. Insbesondere die kantonale Ausgestaltung der neuen Regelung bleibt derzeit noch offen und könnte punktuell eine zusätzliche Dynamik im Wohneigentumsmarkt auslösen.

Die kantonalen Unterschiede blieben auch im ersten Quartal 2026 deutlich ausgeprägt. Bei den Eigentumswohnungen zeigten sich im Quartalsvergleich besonders starke Preisanstiege in Schaffhausen (+3,7 %), Freiburg (+3,2 %), Neuenburg und Jura (je +3,0 %) sowie Zug (+2,9 %). Ebenfalls überdurchschnittlich entwickelten sich Obwalden (+2,6 %), Zürich (+2,5 %) und Bern (+2,4 %). Schwyz war mit –0,4 % der einzige Kanton mit einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich blieb die Entwicklung bei Eigentumswohnungen sehr kräftig: Die höchsten Zuwächse verzeichneten Luzern (+10,5 %), Obwalden (+10,0 %), Basel-Stadt (+9,0 %), Uri (+8,6 %), Appenzell Innerrhoden (+8,5  %)  sowie Thurgau (+8,5 %). Auch Zürich (+8,1 %), Bern (+8,3 %) und Zug (+8,2 %) lagen deutlich über dem Schweizer Durchschnitt. Lediglich im Tessin fiel das Jahreswachstum mit +0,7 % noch sehr verhalten aus.23

Bei den Einfamilienhäusern zeigte sich im Quartalsvergleich ebenfalls eine breite Erholung. Besonders stark stiegen die Preise in Schaffhausen und Genf mit jeweils +3,4 %, gefolgt von Zug (+2,7 %), Appenzell Innerrhoden (+2,5 %), Appenzell Ausserrhoden (+2,2 %) sowie Uri und Nidwalden mit je +2,1 %. Auch Luzern (+2,0 %) und Aargau (+1,9 %) verzeichneten solide Zuwächse. Im Jahresvergleich blieb das Bild jedoch deutlich heterogener als bei Eigentumswohnungen. Die stärksten Anstiege wurden in Zug (+7,3 %), Basel-Stadt (+6,6 %), Genf (+5,3 %) und Luzern (+4,7 %) beobachtet. Rückläufig blieben die Preise hingegen im Tessin (–4,3 %), in Obwalden (–2,0 %), Nidwalden (–0,5 %) und Graubünden (–0,1 %). Dies unterstreicht, dass EFH zwar kurzfristig wieder stärker nachgefragt wurden, die langfristige Dynamik aber regional stärker auseinanderläuft als bei EWG.24

Exkurs Preisentwicklung Kanton Tessin: Der negative Jahreswert bei Einfamilienhäusern im Tessin dürfte weniger auf eine neue Marktschwäche im laufenden Quartal hindeuten, sondern eher auf eine nachlaufende Korrektur nach hohen Vorjahreswerten. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage im EFH-Segment strukturell weniger breit abgestützt als in wachstumsstarken Zentren der Deutschschweiz. Dämpfend wirkt zudem die schwächere Bevölkerungsdynamik im Tessin sowie die Abwanderung junger Erwachsener aus Ausbildungs- oder Arbeitsmarktgründen aus. Insgesamt spricht dies für eine regional begrenzte Normalisierung, die besonders klassische Familienhäuser ausserhalb der stärksten Arbeitsmarktzentren belastet.25

Das Hypothekarvolumen im Inland stieg weiter an und erreichte im Februar 2026 rund 1’249,7 Mrd. CHF. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Zuwachs von +3,2 % [22]. Im Mai 2026 lag die SARON-Hypothek bei 0,74 %, während Festhypotheken mit drei Jahren bei 1,48 %, mit fünf Jahren bei 1,59 % und mit zehn Jahren bei 1,84 % notierten [21]. Die aktuellen Zinsprognosen gehen zudem davon aus, dass der SARON bis 2027 nahe bei 0,0 % verharrt und die Renditen zehnjähriger Bundesobligationen im Bereich von rund 0,4 % bis 0,5 % liegen dürften [18].

Die Preiserwartungen bleiben ebenfalls positiv. Sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen signalisiert der Preiserwartungsindex weiterhin mehrheitlich steigende Erwartungen für die kommenden zwölf Monate [59, 65]. Gestützt auf die aktuelle Auswertung des Swiss Real Estate Datapool (SRED) zeigt sich zum Jahresauftakt eine Normalisierung der Marktliquidität nach dem sehr starken Vorquartal. Die Zahl finanzierter Objekte lag zwar unter dem Vorquartalswert, blieb jedoch über dem Niveau des Vorjahres, was weiterhin auf eine robuste Nachfrage im Wohneigentumsmarkt hindeutet. Bei Eigentumswohnungen blieben die Transaktionspreise im Schweizer Durchschnitt stabil, der mittlere Transaktionspreis lag bei 940’000 CHF. Bei Einfamilienhäusern setzte sich ein leichter Preisauftrieb fort, mit einem mittleren Transaktionspreis von 1’280’000 CHF. Insgesamt spricht die SRED-Auswertung damit für einen weiterhin liquiden Wohneigentumsmarkt, jedoch mit etwas geringerer Dynamik als zum Jahresende.26

Wohneigentum Preisentwicklung 2026-Q1

Quelle Daten: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2026

20 Bundesrat: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft, 1. April 2026.
21 HEV, Inakzeptabler Bundesrats-Entscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts, 15. April 2026.
22 SRF, Gebirgskantone wollen Eigenmietwert nicht vor 2030 abschaffen, 7. Februar 2026. 
23 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2026
24 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2026
25 SRF, Abwanderung im Tessin: Warum die Jugend den Kanton verlässt, 21. Februar 2026
26 Swiss Real Estate Datapool (SRED), SRED Newsletter, 1. Quartal 2026

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