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Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien November 2025

PwC Immospektive
Immospektive
  • Industry
  • 10 minute read
  • 21/11/25
Sebastian Zollinger

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Die SNB belässt den Leitzins am 25. September 2025 bei 0,0 %. Trotz niedriger Inflation und eingetrübter Weltkonjunktur bleibt die Hürde für Negativzinsen vorerst hoch. Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin angespannt. Die Mieten bei Neuabschlüssen steigen moderat weiter, getrieben von knappem Angebot, besonders in urbanen Zentren. Die Zürcher Wohnschutz-Initiative gilt als signifikanter Risikofaktor für die Angebotsseite und dürfte bei Annahme den Zürcher Immobilienmarkt erschüttern. Im Büromarkt zeigt sich nach schwachen Quartalen eine leichte Stabilisierung: Zentrale, ESG-konforme Flächen bleiben gesucht, während periphere Lagen weiter unter Druck stehen und die Segmentierung zunimmt. Die Renditen spiegeln dieses Bild: Mehrfamilienhäuser liefern weiterhin hohe Gesamterträge, Büroimmobilien erholen sich punktuell, bleiben aber regional heterogen. Beim Wohneigentum setzt sich der Preisanstieg fort, getragen von Eigentumswohnungen. Auf der Finanzierungsseite bleibt das Umfeld anspruchsvoll. Zugleich schafft die Abschaffung des Eigenmietwerts neue Marktdynamik über veränderte Finanzierungsstrategien und Investitionsanreize. Trotz strengerer Vergabepolitik bleiben die Preiserwartungen der Marktteilnehmenden für Wohneigentum überwiegend positiv.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet. 

Geldpolitik im Fokus: SNB hält an Nullzinspolitik fest, Hürden für Negativzinsen noch zu gross

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 25. September 2025 den SNB-Leitzins unverändert bei 0,0 % belassen. Nach zwei Zinssenkungen im ersten Halbjahr 2025 markiert dies eine Stabilisierung auf einem nominal neutralen Niveau. Die SNB reagiert damit auf eine verhaltene globale Konjunkturentwicklung und eine nur leicht steigende Inflation. Diese lag im August 2025 bei 0,2 % nach –0,1 % im Mai, was insbesondere auf höhere Preise im Tourismus und bei importierten Waren zurückzuführen ist.¹ Die bedingte Inflationsprognose bleibt gegenüber dem Vorquartal unverändert: Für 2025 wird mit einer durchschnittlichen Inflation von 0,2 %, für 2026 von 0,5 % und für 2027 von 0,7 % gerechnet. Die geopolitischen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der US-Handelspolitik belasten die weltwirtschaftliche Dynamik weiterhin erheblich.2 Die von den USA verhängten Strafzölle von bis zu 39 % auf Schweizer Exportgüter haben die Aussichten insbesondere in der Maschinen- und Uhrenindustrie spürbar eingetrübt.3 Die Nachricht vom 14. November über die Senkung der US-Zölle auf 15 % dürfte neue Hoffnung auf eine baldige Erholung der Schweizer Exportwirtschaft wecken. Die Hürde für eine erneute Einführung von Negativzinsen durch die SNB dürfte aber aufgrund der damit verbundenen Folgen für Banken, Pensionskassen und den Immobilienmarkt deutlich höher liegen als in früheren Phasen expansiver Geldpolitik.4 Zum einen führt ein starker Franken zwar zu tieferer importierter Inflation, was den Preisdruck dämpft, zum anderen betont die SNB, dass die negativen Nebenwirkungen von Negativzinsen, etwa auf die Ertragslage der Finanzinstitute und auf die Risikobereitschaft der Investoren, künftig stärker zu gewichten sind. Da die Inflation derzeit stabil bleibt und die bisherigen Zinssenkungen die Konjunktur stützen, besteht laut SNB und Raiffeisen derzeit kein zusätzlicher geldpolitischer Lockerungsbedarf.5

Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz fiel im zweiten Quartal 2025 deutlich schwächer aus als zu Jahresbeginn, nachdem die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal noch durch vorgezogene Exporte in die USA überdurchschnittlich stark gestiegen war. Bereinigt um diese Sondereffekte zeigt sich eine verhaltene, dem globalen Konjunkturbild entsprechende Wachstumsdynamik. Die SNB rechnet für das Gesamtjahr 2025 weiterhin mit einem BIP-Wachstum zwischen 1,0 % und 1,5 %, getragen vor allem von einer robusten Binnenkonjunktur, die dank steigender Reallöhne, der Lockerung der Geldpolitik und einer stabilen Konsumneigung unterstützt wird. Gleichzeitig haben sich die Aussichten für die Weltwirtschaft im Zuge der hohen US-Zölle und der anhaltenden geopolitischen Unsicherheit eingetrübt, wodurch das globale Wachstum laut SNB-Basisszenario in den kommenden Quartalen weiter an Schwung verlieren dürfte. In den USA bleibt der Preisdruck aufgrund der fiskalpolitischen Impulse hoch, während sich die Inflation in der Eurozone nahe dem Zielwert stabilisiert. Für das Jahr 2026 erwartet die SNB ein BIP-Wachstum von rund 1 %, was einer leichten Abkühlung entspricht. Der Arbeitsmarkt dürfte sich in diesem Umfeld etwas eintrüben, bei einer moderat steigenden Arbeitslosenquote.6 Die durchschnittlichen Prognosen des realen Schweizer BIP-Wachstums liegen gemäss der aktuellen Prognose für das Jahr 2025 bei 1,4 % und für das Jahr 2026 bei 0,9 %. Damit haben sich die Erwartungen gegenüber dem Vorquartal für das Jahr 2025 um 0,2 % erhöht. Für das Jahr 2026 wurden die Erwartungen jedoch um 0,3 % gesenkt. [6]

1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 25. September
2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 25. September
3 KOF, Konjunkturbericht, Herbst 2025
4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 25. September
5 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose November 2025
6 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 25. September

Mietwohnungsmarkt: Wachstum der Mieten bei Neuabschlüssen leicht abgeschwächt, Wohnschutz-Initiative als potenzieller «Schwarzer Schwan» für den Zürcher Immobilienmarkt?

Der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz setzte seinen Aufwärtstrend im dritten Quartal 2025 fort. Die Mieten bei Neuabschlüssen stiegen gegenüber dem Vorquartal um +0,4 %, was einem Jahreszuwachs von +3,6 % entspricht. Damit hat sich die Dynamik gegenüber dem Vorquartal leicht abgeschwächt, bleibt aber deutlich über dem langfristigen Durchschnitt. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Nachfrageüberhang, insbesondere in grossstädtischen Zentren. Besonders stark fiel der Anstieg in Zürich aus, wo die Marktmieten bei Neuabschlüssen im Jahresvergleich um +6,2 % zulegten [23]. Nach einer kurzen Beruhigung Anfang 2025 machen sich erneut die Auswirkungen des äusserst knappen Angebots an Mietwohnungen bemerkbar. Eine Obergrenze der Mieten scheint jedoch insbesondere im oberen Preissegment erreicht: Hier gestaltet sich die Vermietung weiterhin schwierig, da potenzielle Mieter preissensitiver reagieren und bereit sind, länger nach Alternativen zu suchen. Die Bautätigkeit bleibt weiterhin tief [14]. Die Zürcher Wohnschutz-Initiative, über die im Jahr 2026 abgestimmt wird, gilt als potenzieller «Schwarzer Schwan» für den Zürcher Immobilienmarkt, da ihre Annahme zu einer deutlichen Verlangsamung der Bautätigkeit und einer weiteren strukturellen Angebotsverknappung führen würde.7

Im dritten Quartal 2025 stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen für Mietwohnungen in vielen Kantonen weiter an und setzten damit den im Vorquartal beobachteten Aufwärtstrend fort. Mit einem durchschnittlichen Wachstum von +1,3 % stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen von Altbauwohnungen gegenüber dem Vorquartal erneut an. Ein anderes Bild zeigt sich hingegen bei den Neubauwohnungen: Hier gingen die Mieten bei Neuabschlüssen im Durchschnitt um –0,3 % gegenüber dem Vorquartal leicht zurück. Ein Blick auf die kantonale Veränderung der Mieten bei Neuabschlüssen von Neu- und Altbauwohnungen im Quartalsvergleich zeigt erneut eine deutliche Differenzierung zwischen den städtischen Zentren und den peripheren Regionen. Besonders stark fiel der Anstieg in Zug (Altbau: +4,8 %; Neubau: +2,6 %), Schaffhausen (Altbau: +5,9 %; Neubau: +1,7 %) und Zürich (Altbau: +2,4 %; Neubau: +1,1 %) aus. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Nachfrageüberhang in den urbanen Zentren, wo das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen weiterhin äusserst knapp bleibt. In Genf setzte sich das Mietwachstum auf moderatem Niveau fort (Altbau: +1,2 %; Neubau: +0,3 %), während in Basel-Stadt leichte Rückgänge zu verzeichnen waren (Altbau: +0,2 %; Neubau: –0,9 %). In den peripheren Kantonen wie dem Jura (Altbau: –0,1 %; Neubau: –1,1 %) und Graubünden (Altbau: –0,5 %; Neubau: –2,0 %) blieben die Mieten dagegen stabil oder gaben leicht nach. Im Jahresvergleich (Q3 2024 – Q3 2025) zeigt sich über alle Kantone hinweg ein Anstieg der Altbaumieten um durchschnittlich +5,0 % sowie der Neubaumieten um +2,4 %, womit sich die hohe Dynamik des Schweizer Mietwohnungsmarktes auch 2025 fortsetzt.8

Mietwohnungsmarkt Veränderung 2025-Q3

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 3. Quartal 2025

Die Bautätigkeit in der Schweiz stieg im dritten Quartal 2025 leicht an. Der Bauindex Schweiz (SBV) liegt aktuell bei 99 Punkten, was einer jährlichen Zunahme von 0,6 % entspricht. Besonders stark fiel der Anstieg der Bautätigkeit im Bereich Wohnungsbau mit einem Plus von 3,2 % gegenüber dem Vorjahreswert aus. Damit hat sich die Bautätigkeit gegenüber dem Vorquartal erholt, bleibt aber insgesamt auf einem unterdurchschnittlichen Niveau [14, 15]. Auf der Nachfrageseite steigt die Wohnbevölkerung weiter an und hat per Ende 2024 die Marke von 9,1 Millionen Personen überschritten [12]. Die Zuwanderung bleibt ein zentraler Wachstumstreiber, wobei insbesondere die urbanen Regionen Zürich, Zug und Genf überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen [13].

Die 2026 zur Abstimmung stehende Zürcher Wohnschutz-Initiative dürfte bei einer Annahme erhebliche Auswirkungen auf den Zürcher Immobilienmarkt haben. Die Initiative will Mietzinserhöhungen nach Sanierungen und Ersatzneubauten stark einschränken und die Eigentümer verpflichten, Gewinne und künftige Mieten behördlich bewilligen zu lassen. Ein solcher Eingriff in die Eigentums- und Wirtschaftsfreiheit dürfte den Anreiz für Investitionen und Neubauten verringern und somit die Wohnraumknappheit weiter verschärfen. Erfahrungen aus Basel-Stadt und Genf zeigen, dass vergleichbare Regelungen dort zu einem massiven Rückgang der Baugesuche und Sanierungen geführt haben, was langfristig zu einer weiteren Angebotsverknappung und Marktverzerrung führen würde.9

7 NZZ, Der grosse Wohn-Showdown: Vier Initiativen spalten Zürichs Politik vom 10. Oktober 2025
8 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 3. Quartal 2025
9 NZZ, Der grosse Wohn-Showdown: Vier Initiativen spalten Zürichs Politik vom 10. Oktober 2025

Büroflächenmarkt: Stabilisierung im dritten Quartal, zentrale Lagen bleiben gefragt

Im dritten Quartal 2025 setzte am Büromarkt nach den schwachen Vorquartalen eine leichte Gegenbewegung ein. Auf nationaler Ebene stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen zum Vorquartal um +2,3 %, lagen jedoch auf Jahressicht bei −1,0 % [35]. Der Schweizer Büromarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 trotz geopolitischer Unsicherheiten insgesamt stabil, getragen von einer robusten Binnenkonjunktur und einer anhaltend hohen Nachfrage nach zentral gelegenen, hochwertigen Büroflächen. Während die Digitalisierung und Homeoffice-Trends an Dynamik verloren haben, steigt das Interesse an modernen Arbeitsumgebungen, die soziale Interaktion und Flexibilität ermöglichen. Zugleich eröffnen sich durch Umnutzungen und Konversionen von Büro- zu Wohnflächen neue Chancen, um Leerstände zu reduzieren und zusätzlichen Wohnraum in angespannten Märkten zu schaffen.10 Am Arbeitsmarkt bleibt das Bild verhalten; in zyklischen Branchen zeigt sich Zurückhaltung, während Reallohnsteigerungen die binnenorientierten Dienstleistungsstandorte etwas stützen. Strukturelle Impulse sind kurzfristig nicht zu erwarten, zumal die KOF in ihrer Herbstprognose 2025 von einem verhaltenen Beschäftigungswachstum von 0,6 % und einem leichten Anstieg der Arbeitslosenquote auf 2,4 % im Jahr 2026 ausgeht. Diese Entwicklung deutet auf eine seitwärts tendierende Arbeitsmarktdynamik hin, was Büroflächenbedarf nur bedingt anregen dürfte.11

Im dritten Quartal 2025 zeigte sich am Schweizer Büroflächenmarkt ein heterogenes Bild. Während sich in einigen Kantonen eine Stabilisierung der Mieten bei Neuabschlüssen abzeichnete, setzten andere Regionen den Abwärtstrend der Vorquartale fort. Im kantonalen Durchschnitt stagnierten die Mieten weitgehend, wobei die grössten Rückgänge in Schaffhausen (–5,1 %), Graubünden (–5,0 %) und Luzern (–3,4 %) zu beobachten waren. Demgegenüber verzeichneten mehrere Kantone eine positive Entwicklung, insbesondere Neuenburg (+4,9 %), Thurgau (+2,7 %), Zürich (+2,0 %) und Solothurn (+2,0 %), was auf eine regional robuste Nachfrage in gut angebundenen Märkten hindeutet.12

Ein Blick auf die Jahresentwicklung (Q3 2024 – Q3 2025) verdeutlicht, dass die Mieten in einzelnen Regionen weiterhin rückläufig bleiben. Besonders starke Rückgänge zeigten sich in Freiburg (–12 %), Schwyz (–10,7 %) und Tessin (–11,6 %), während sich in Zug (–7,7 %) und Graubünden (–8,2 %) ebenfalls spürbare Korrekturen ergaben. In den grossen Zentren wie Zürich (+0,9 %) und Genf (+2,9 %) hingegen blieben die Mieten im Jahresvergleich stabil bis leicht steigend, was die fortgesetzte Segmentierung zwischen zentralen und peripheren Büromärkten unterstreicht.13

Büroflächenmarkt Veränderung 2025-Q3

Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 3. Quartal 2025

Im dritten Quartal 2025 zeigt sich eine weiter zunehmende Präferenz für ESG-konforme Büroflächen, insbesondere in zentralen Lagen. Institutionelle Investoren beobachten eine anhaltend hohe Nachfrage und geringere Preisabschläge bei zertifizierten Objekten, während konventionelle Flächen in peripheren Teilmärkten unter Druck stehen. ESG-Kriterien wirken dabei nicht nur reputationsfördernd, sondern auch wertstabilisierend in einem zunehmend segmentierten Marktumfeld. Zürich, Genf und andere zentrale Standorte zeigen sich trotz gesamtwirtschaftlicher Abschwächung widerstandsfähig, während wirtschaftlich exponierte Regionen mit rückläufigen Mieten konfrontiert sind. Nachhaltige, modern ausgestattete Büroflächen bleiben klar nachgefragt und preisstabil, während ältere Bestandsobjekte ohne ESG-Standard an Wert verlieren.

10 Swiss Life, Five theses on the Swiss commercial real estate market, 18. September 2025
11 KOF, Konjunkturbericht, Herbst 2025
12 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 3. Quartal 2025
13 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 3. Quartal 2025

Renditeentwicklung: Mehrfamilienhäuser weiter auf Erfolgskurs, leichte Erholung bei Büroimmobilien, Peripherie bleibt problematisch

Im dritten Quartal 2025 blieb die (rollierte) Gesamtjahresrendite für Mehrfamilienhäuser mit durchschnittlich 12,0 % auf einem weiterhin hohen Niveau und liegt damit leicht über dem Wert des Vorquartals (Q2 2025: 11,5 %). Der Trend bestätigt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohninvestitionen in einem Umfeld tiefer Zinsen und stabiler Nachfrage. Der Anstieg ist vor allem auf eine positive Wertänderungsrendite zurückzuführen, während die Cashflowrendite mit durchschnittlich 3,3 % unverändert blieb [51].

Bei Büroimmobilien zeigt sich weiterhin ein uneinheitliches Bild. Die (rollierte) Gesamtjahresrendite erhöhte sich im dritten Quartal auf 5,2 % (nach 4,8 % im Vorquartal) und liegt damit weiterhin unter dem Vorjahreswert von 8,1 %. Die Cashflowrendite stieg leicht auf 3,5 % (Q2 2025: 3,4 %), während die Wertänderungsrendite mit 1,7 % zwar weiterhin tief bleibt, sich jedoch gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 1,3 %) leicht erholen konnte. In mehreren Kantonen, insbesondere in peripheren Büromärkten, wurden erneut negative Wertänderungsrenditen beobachtet, was die anhaltend angespannte Marktsituation im Bürosegment widerspiegelt [52].

Ein Blick auf die kantonale Entwicklung der (rollierten) Gesamtjahresrenditen von Mehrfamilienhäusern zeigt auch im dritten Quartal 2025 ein insgesamt stabiles und hohes Renditeniveau. In den meisten Kantonen wurden erneut zweistellige Renditen erzielt, wobei zahlreiche Regionen ihre Werte gegenüber 2024 nochmals steigern konnten. An der Spitze rangiert wie bereits im Vorjahr der Kanton Uri mit einer Gesamtrendite von 14,7 % (2024: 14,2 %), gefolgt von Schaffhausen (14,3 %) und den beiden Appenzell-Kantonen (je 13,9 %). Die tiefste Rendite wurde erneut in Graubünden (8,6 %) beobachtet.14 Der durchschnittliche minimale Diskontsatz (netto, real) für Mehrfamilienhäuser belief sich gemäss Einschätzung der führenden Bewertungshäuser der Schweiz per Oktober 2025 auf 1,84 % und sank damit im Vergleich zum Vorquartal leicht um 2 Basispunkte [32].

Die Gesamtrenditeentwicklung bei Büroimmobilien bleibt hingegen deutlich heterogener. Während einige Kantone erneut sehr hohe Renditen ausweisen, etwa Wallis (24,2 %), Thurgau (17,7 %), St. Gallen (16,4 %) und Genf (12,7 %), verzeichneten andere Regionen weiterhin negative oder schwache Entwicklungen. Besonders deutlich fallen die Rückgänge in Tessin (–8,7 %), Schwyz (–6,8 %), Freiburg (–5,1 %) und Zug (–4,3 %) aus, was auf anhaltende Wertkorrekturen in den peripheren und strukturell schwächeren Büromärkten hinweist.15 Die Cashflowrenditen blieben dabei über die meisten Kantone hinweg stabil bis leicht rückläufig, was die fortbestehende Unsicherheit im gewerblichen Immobiliensegment unterstreicht [52].

Renditeentwicklung 2025-Q3

Quelle Daten: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 3. Quartal 2025

Die Daten des dritten Quartals 2025 bestätigen die anhaltend hohe Attraktivität von Mehrfamilienhäusern als stabile und renditestarke Anlageklasse in einem nach wie vor durch tiefe Zinsen und eine anhaltend hohe Nachfrage getragenen positiven Marktumfeld.16 Die Daten des dritten Quartals 2025 zeigen, dass sich der Büromarkt weiter zweigeteilt präsentiert. Während zentrale Lagen und moderne, ESG-konforme Büroflächen von einer stabilen Nachfrage profitieren, stehen periphere Standorte mit älteren Bestandsobjekten weiterhin unter Druck. Steigende Leerstände, veränderte Nutzungsanforderungen und eine zurückhaltende Flächennachfrage in zyklischen Branchen dämpfen die Ertragsaussichten.

14 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 3. Quartal 2025
15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 2. Quartal 2025
16 Julius Bär Real Estate, Immobilienmarkt-Bericht Schweiz 4.Quartal 2025, 10. Oktober 2025

Wohneigentum: Preiswachstum hält an, die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt Dynamik in den Markt

Auch im dritten Quartal 2025 setzte sich der Preisauftrieb auf dem Markt für Wohneigentum fort, wenn auch mit weiter nachlassender Dynamik. Insgesamt legten die Preise gegenüber dem Vorquartal um 0,6 % zu, während im Jahresvergleich ein Anstieg von +4,5 % verzeichnet wurde.17 Besonders ausgeprägt war das Wachstum bei den Eigentumswohnungen (EWG), deren Preise im Quartalsvergleich um 1,6 % zulegten und auf Jahressicht ein Plus von 7,1 % erreichten [62]. Die Einfamilienhäuser (EFH) entwickelten sich dagegen verhaltener: Sie blieben zum Vorquartal weitgehend stabil (-0,1 %), stiegen im Jahresvergleich jedoch um 2,6 % [56]. Auf der Finanzierungsseite bleibt das Umfeld anspruchsvoll. Der SARON bleibt Anfangs November 2025 mit -0,04 % weiter unter der Nullprozentmarke.18 Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen und damit einen grundlegenden Systemwechsel in der Immobilienbesteuerung eingeleitet. Insgesamt ist zu erwarten, dass die Reform eine neue Dynamik am Wohneigentumsmarkt auslösen wird, insbesondere durch veränderte Finanzierungsstrategien und verschobene Investitionsanreize.19

Die kantonalen Unterschiede blieben auch im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Besonders stark entwickelten sich die Preise für Eigentumswohnungen in Basel-Stadt (+4,0 %), Luzern (+3,8 %), Uri (+3,9 %) und Schwyz (+2,9 %). Auch in Bern (+2,2 %), Aargau (+2,9 %) und Graubünden (+2,5 %) legten die Preise gegenüber dem Vorquartal spürbar zu. Am unteren Ende der Entwicklung standen Schaffhausen (–1,4 %), Neuenburg (–0,5 %) und Jura (–0,8 %), welche leichte Rückgänge verzeichneten. Im Jahresvergleich (Q3 2024 – Q3 2025) zeigen sich die höchsten Wachstumsraten in Schwyz (+11,8 %), Basel-Stadt (+13,9 %) und Aargau (+10,6 %).20

Bei den Einfamilienhäusern (EFH) zeigten sich dagegen in mehreren Kantonen spürbare Preisrückgänge. Am deutlichsten fiel dieser im Tessin (–3,2 %) aus. Doch auch in Nidwalden (–2,6 %), Obwalden (–2,5 %), Schaffhausen (–2,2 %), Appenzell Innerrhoden (–1,4 %), Appenzell Ausserrhoden (–1,2 %), Uri (–1,0 %), Basel-Landschaft (–0,5 %) und Graubünden (–0,8 %).21

Diese Entwicklung verdeutlicht eine zunehmend regional differenzierte Marktdynamik. Eigentumswohnungen profitieren weiterhin von der hohen Nachfrage nach kompaktem, energieeffizientem Wohnraum in zentralen und gut erschlossenen Lagen. Im Segment der Einfamilienhäuser mehren sich dagegen die Anzeichen einer Konsolidierung, da die Nachfrage in peripheren Regionen leicht nachlässt und sich die Preisentwicklung auf stabilem Niveau einpendelt.

Wohneigentum Preisentwicklung 2025-Q3

Quelle Daten: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 3. Quartal 2025

Das Hypothekarvolumen im Inland hat sich auch im August 2025 weiter erhöht und erreichte mit 1’232,0 Mrd. CHF einen neuen Höchststand. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem jährlichen Wachstum von +3,2 %, womit sich der Zuwachs auf hohem Niveau fortsetzt [22]. Die aktuellen Zinsprognosen von SECO, KOF, UBS und Raiffeisen gehen davon aus, dass der SARON bis Ende 2026 auf 0,0 % bleiben dürfte. Für die Renditen zehnjähriger Bundesobligationen wird im gleichen Zeitraum ein moderater Anstieg auf 0,4 % bis 0,5 % erwartet [18].

Der Preiserwartungsindex für Einfamilienhäuser blieb im dritten Quartal 2025 auf einem hohen Niveau und signalisiert weiterhin optimistische Markterwartungen, wenn auch mit leicht nachlassender Dynamik gegenüber dem Vorquartal [59]. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Eigentumswohnungen, deren Preiserwartungen im Zuge stabiler Nachfrage und begrenztem Angebot erneut gestiegen sind [65].

Insgesamt deuten die Daten darauf hin, dass die Marktteilnehmenden trotz steigender Finanzierungshürden und regionaler Konsolidierungstendenzen weiterhin von einer positiven Preisentwicklung am Wohneigentumsmarkt ausgehen, auch wenn sich die Wachstumsdynamik zunehmend regional differenziert zeigt und ein klarer Unterschied in der Entwicklung zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern erkennbar ist.

17 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2025
18 SNB, Current interest rates and exchange rates, November 2025
19 Julius Bär Real Estate, Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, 29. September 2025
20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2025
21 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 2. Quartal 2025

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