Immospektive Mai 2025

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Im März 2025 senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 0,25 %. Angesichts der tiefen Inflation von 0,3 % und geopolitischer Unsicherheiten, insbesondere durch die US-Zollpolitik, sind weitere Zinssenkungen möglich. Eine Rückkehr zu Negativzinsen wird aufgrund der äusserst tiefen Inflationszahlen zunehmend diskutiert. Das weiterhin tiefe Zinsumfeld wirkt sich stimulierend auf den Immobilienmarkt aus. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen deutlich an, was auf die anhaltend hohe Nachfrage und den rekordtiefen Leerstand zurückzuführen ist. Die Bautätigkeit bleibt weiterhin zu gering, um das strukturelle Angebotsdefizit zu beheben. Die Büromieten bei Neuabschlüssen gingen im ersten Quartal 2025 ortsabhängig zurück, besonders in peripheren Regionen. Zentrale Lagen entwickelten sich dagegen stabil bis positiv, was die wachsende Kluft zwischen den wirtschaftlichen Zentren und der Peripherie im Büroflächenmarkt unterstreicht. Die Preise für Wohneigentum stiegen im ersten Quartal 2025 weiter an, gestützt durch günstige Finanzierungskonditionen. Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte, sofern vom Volk und den Ständen angenommen, diesen Trend zusätzlich verstärken, wobei insbesondere Neubauten profitieren und Altbauten mit Sanierungsbedarf verlieren würden.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

Geldpolitik im Fokus: Negativzinsen bald wieder Realität?

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) setzt ihre Lockerung der Geldpolitik fort und senkt den SNB-Leitzins im März um weitere 0,25 Prozentpunkte auf neu 0,25 %. Damit folgt die SNB dem anhaltend schwachen Inflationsdruck in der Schweiz. Die Inflation ist im Februar 2025 auf 0,3 % gefallen, ein Rückgang gegenüber den 0,7 % im November, was insbesondere auf eine Strompreissenkung im Januar zurückzuführen ist. Dennoch bleiben inländische Dienstleistungen preistreibend.¹ Die bedingte Inflationsprognose der SNB wurde geringfügig angepasst. Für 2025 wird mit einer durchschnittlichen Inflation von 0,4 %, für 2026 und 2027 mit jeweils 0,8 % gerechnet [9]. Für Unruhe sorgt weiterhin die geopolitische Unsicherheit, insbesondere bedingt durch die negativen Folgen der amerikanischen Zollpolitik auf den Welthandel.² Vor diesem Hintergrund hat die Diskussion über eine mögliche Rückkehr von Negativzinsen in der Schweiz im ersten Quartal 2025 deutlich an Beachtung gewonnen. So prognostiziert die Raiffeisen bereits bei der nächsten SNB-Sitzung im Juni eine weitere Zinssenkung um 0,25 Prozentpunkte auf 0 %.³ Eine erneute Einführung von Negativzinsen scheint somit möglich. Die tiefen Zinsen dürften sich weiterhin positiv auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirken.

Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz fiel im vierten Quartal 2024 bei leicht gestiegener Arbeitslosigkeit und durchschnittlich ausgelasteten Produktionskapazitäten, solide aus. Der Dienstleistungssektor und Teile der Industrie entwickelten sich positiv, wenngleich die gesamtwirtschaftliche Dynamik weiterhin durch die moderate Auslandkonjunktur gebremst wird. Für das laufende Jahr 2025 rechnet die Schweizerische Nationalbank (SNB) mit einem BIP-Wachstum zwischen 1,0 % und 1,5 %, getragen vor allem von einer robusten Inlandnachfrage, die durch die gestiegenen Reallöhne und die Lockerung der Geldpolitik zusätzlich gestützt wird. Demgegenüber dürfte die weiterhin verhaltene Konjunktur im Ausland, dämpfend auf den Schweizer Aussenhandel wirken. In diesem Umfeld dürfte sich der Arbeitsmarkt leicht eintrüben, mit einer moderat weiter steigenden Arbeitslosenquote.⁴ Die durchschnittlichen Prognosen des realen Schweizer BIP-Wachstums liegen für das Jahr 2025 bei 1,2 % und bei 1,4 % für das Jahr 2026. Dies entspricht einem leichten Rückgang gegenüber der Prognose des Vorquartals von 0,2 % für 2025 und 0,3 % für 2026 [6].

Insbesondere die Unsicherheit bezüglich der Auswirkungen der amerikanischen Zollpolitik auf den Welthandel trübte die Stimmung an den Aktienmärkten ein und liess den US-Dollar und den Euro gegenüber dem Schweizer Franken abwerten. Dies erhöht den Druck auf die SNB, den Leitzins weiter zu senken.⁵ Auch Martin Schlegel, Präsident der SNB, schliesst eine Rückkehr zu einem negativen Leitzins nicht aus und erwähnte zuletzt deren zweckerfüllende Wirkung auf die monetären Bedingungen während der letzten Negativzinsphase von 2015 bis 2022.⁶ Auch wenn nicht alle Marktteilnehmer die Wiedereinführung von Negativzinsen durch die SNB als wahrscheinlichstes Szenario betrachten, dürfte das aktuelle Niedrigzinsumfeld auch so genügen, um den Schweizer Immobilienmarkt weiter zu beleben und eine höhere Zahlungsbereitschaft sowie steigende Transaktionsvolumen zur Folge haben.

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. März 2025

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. März 2025

3 Raiffeisen, Newsletter Zinsprognose Mai 2025

4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. März 2025

5 SwissLife Asset Managers, Perspektiven Flash Comment: Marktreaktion auf Zollstreit, 8. April 2025

6 SRF, Martin Schlegel im Interview Eco Talk vom 27.1.2025}

Mietwohnungsmarkt: Rekordtiefer Leerstand und Rückkehr zu steigenden Mieten bei Neuabschlüssen

Der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz zeigt nach dem leichten Rückgang im Vorquartal (-0,4 %) wieder eine deutlich steigende Mietentwicklung.⁷ Im ersten Quartal 2025 sind die Mieten bei Neuabschlüssen gegenüber dem Vorquartal durchschnittlich um +1,8 % gestiegen, was im Jahresvergleich einem Anstieg von +2,4 % entspricht [23]. Die Rückkehr hin zu steigenden Mieten bei Neuabschlüssen deutet darauf hin, dass die anhaltend hohe Nachfrage sich erneut auf die Mieten bei Neuabschlüssen auswirkt. Auf der Angebotsseite äussert sich unter anderem in der rekordtiefen Leerstandsquote von 1,08 %. So standen im Juni 2024 in der Schweiz lediglich 51'974 Wohnungen leer. Insbesondere in den Zentren Zürich und Genf kann mit einem Leerstand von 0,58 % von einer äusserst angespannten Wohnsituation gesprochen werden⁸. Die Bautätigkeit bleibt unverändert tief und reicht auch weiterhin nicht aus, um die hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den städtischen Zentren, zu decken [14].

Im ersten Quartal 2025 stiegen die Mieten bei Neuabschlüssen für Mietwohnungen in den meisten Kantonen an und weisen somit nach der Stabilisierung im Vorquartal erneut einen Anstieg auf. Ein Blick auf die kantonale Veränderung der Mieten bei Neuabschlüssen von Neu- und Altbauwohnungen in Quartalsvergleich zeigt eine klare Differenzierung zwischen den städtischen Zentren Zürich (Altbau: +1,7 % und Neubau: +1,9 %) und Genf (Altbau: +2,9 % und Neubau: 2,2 %), welche ein solides Wachstum aufweisen, und den peripheren Gebieten wie dem Jura (Altbau: -1,7 % und Neubau: -1,5 %), welche einen Rückgang verzeichnen. Im Jahresvergleich verzeichnen die steuergünstigen Kantone Obwalden, Uri und Zug mit einem Wachstum im hohen einstelligen Bereich den grössten Anstieg der Mieten bei Neuabschlüssen.⁹

Die Entwicklung der Bautätigkeit, gemessen am Bauindex SBV (Prognose Bautätigkeit BAK), verbleibt weiterhin negativ und hat sich gegenüber dem Vorquartal erneut leicht verbessert (Veränderung p.a. Bauindex total: -1,8 % Q1 2025 vs. -3,5 % Q4 2024) [15]. Auf der Nachfrageseite kann weiterhin ein Wachstum der Schweizer Wohnbevölkerung beobachtet werden, welches per Ende 2024 erstmals die 9 Millionen-Marke überschritt [12]. Das Bundesamt für Statistik (BFS) hat im April 2025 aktualisierte Bevölkerungsszenarien veröffentlicht, welche im Referenzszenario von einem weiteren Anstieg der Wohnbevölkerung auf über 10,4 Millionen Personen bis 2055 ausgehen. Besonders in urbanen Zentren wie Zürich, Genf oder Lausanne wird ein überdurchschnittliches Wachstum prognostiziert.¹⁰ Angesichts dieser Entwicklung lassen sich weiterhin keine Anzeichen für eine Abschwächung des Nachfrageüberhangs erkennen. Die strukturell hohe Nachfrage dürfte den Aufwärtsdruck auf die Wohnungsmieten auch in den kommenden Quartalen aufrechterhalten.

^{Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025}

^{7 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025

8 BFS, Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2024

9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025

10 BAS, Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung der Kantone gemäss den drei Grundszenarien, 15.04.2025}

Büroflächenmarkt: Büromieten tiefer - Kluft zwischen Zentren und Peripherie weitet sich aus

Der Schweizer Büroimmobilienmarkt zeigt im ersten Quartal 2025 einen deutlichen Rückgang. So sanken die Mieten bei Neuabschlüssen für Büroflächen auf nationaler Ebene im ersten Quartal um -2,0 % und im Jahresvergleich um -2,6 %. Regional betrachtet wies gegenüber dem Vorquartal nur die Ostschweiz (4,1 %) ein Wachstum bei den Mieten bei Neuabschlüssen auf. Sämtliche anderen Regionen verzeichneten einen Rückgang [35]. Dieser Rückgang kann als Reaktion auf die bereits im Vorquartal beobachteten Leerstände an peripheren Lagen gewertet werden. Die Konjunkturprognose des KOF bleibt für das Jahr 2025 unverändert und wurde für das Jahr 2026 leicht erhöht. Ein besonderer Fokus liegt hierbei auf der gestiegenen wirtschaftspolitischen Unsicherheit, insbesondere die US-Zollpolitik birgt verschiedene Risiken für den Welthandel und beeinflusst die Weltkonjunktur negativ. Ein Blick auf den Arbeitsmarkt lässt Grund zur Hoffnung. Es zeigen sich erste Anzeichen dafür, dass die Abkühlung am Arbeitsmarkt zum Stillstand kommt.¹¹

Ein Blick auf die kantonale Entwicklung der Mieten bei Neuabschlüssen von Büroflächen zeigt ein differenziertes Bild. So sanken die Mieten bei Neuabschlüssen von Büroflächen in einem Grossteil der Kantone im Quartals- und Jahresvergleich deutlich. Auffällig sind die beiden Ostschweizer Kantone St. Gallen (3,9 %) und Thurgau (2,7 %), welche entgegen dem Trend ein deutliches Wachstum gegenüber dem Vorquartal vorweisen. Im Jahresvergleich schlägt sich der Rückgang der Mieten bei Neuabschlüssen von Büroflächen besonders in den peripheren Lagen nieder. So kann in mehreren Kantonen (Schwyz -10,9 %, Solothurn -12,1 %, und Tessin -15,2 %) ein Rückgang im zweistelligen Prozentbereich beobachtet werden. Neben der Ostschweiz trotzt auch der Kanton Genf dem Einbruch und kann im Jahresvergleich ein Wachstum von 11,7 % vorweisen.¹²

Ein Fortschritt hingegen kann beim Umgang von Firmen mit Homeoffice beobachtet werden. So wenden gemäss der UBS rund 80 % der Unternehmen hybride Arbeitsformen an. Trotz dieser Flexibilisierung bleibt das Büro für viele Betriebe der zentrale Arbeitsort. Die funktionalen Anforderungen an Büroflächen haben sich jedoch hinsichtlich des Bedarfs an Fläche für Austausch, Zusammenarbeit und soziale Interaktion gewandelt.¹³

Die aktuelle Entwicklung der Mieten bei Neuabschlüssen verdeutlicht die Unterschiede in der Nachfrage nach Büroflächen, welche einerseits durch das Angebot in peripheren Lagen sowie der anhaltenden Nachfrage in den Zentren und andererseits durch die sich wandelnden Anforderungen beeinflusst werden. Insbesondere die Verfügbarkeit von zentral gelegenen und modernen Büroflächen für grössere Unternehmen bleibt begrenzt.¹⁴

Büroflächenmarkt Veränderung 2025-Q1

^{Quelle Daten: FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025}

^{11 KOF, Konjunkturbericht Schweizer Wirtschaft im Spannungsfeld: Handelskonflikt versus Fiskalimpuls, Frühjahr 2025

12 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 1. Quartal 2025

13 UBS, 1H25 Switzerland – Real Estate Outlook Back in the low-interest environment, März 2025

14 Finanz und Wirtschaft REAL ESTATE, Titelinterview Jan Eckert JLL, 05/2025}

Renditeentwicklung: Mehrfamilienhäuser stark - Büroimmobilien regional unter Druck

Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser ist im ersten Quartal 2025 mit einem Anstieg von 8,7 % auf 10,6 % deutlich gestiegen [51]. Regional betrachtet zeigt sich hierbei ein einheitliches Bild. Während die Cashflowrendite durchschnittlich um 0,1 Prozentpunkte auf 3,3 % zurückging, konnten Mehrfamilienhäuser von einer steigenden Wertänderungsrendite profitieren.¹⁵ Wie bereits in den Vorquartalen sind die Renditen von Büroimmobilien regional stark unterschiedlich. Während die Gesamtrendite im ersten Quartal 2025 mit 6,3 % positiv ist, weisen mehrere Regionen eine negative Gesamtrendite aus. Dies ist auf eine teils negative Wertänderungsrendite zurückzuführen. Die Cashflowrendite von Büroimmobilien ist durchschnittlich um 0,2 Prozentpunkte auf 3,5 % gesunken [52].

Ein Blick auf die kantonale Entwicklung der Gesamtrenditen von Mehrfamilienhäusern zeigt im ersten Quartal 2025 eine einheitliche Entwicklung. So weist ein Grossteil der Kantone eine zweistellige Gesamtrendite bei leicht sinkenden Cashflowrenditen auf. Mit 14,3 % steht der Kanton Uri wie bereits 2024 (14,2 %) an der Spitze. Die tiefste Gesamtrendite erreichte im ersten Quartal 2025 mit 7,7 % der Kanton Graubünden.¹⁶ Der durchschnittliche minimale Diskontsatz (netto, real) für Mehrfamilienhäuser (Einschätzung der grössten Bewertungshäuser in der Schweiz) betrug Mitte Mai 1,86 %, was einem Rückgang von 0,2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (1,88 %) entspricht [32].

Die Gesamtrenditeentwicklung für Büroimmobilien zeigt weiterhin ein differenziertes Bild und die Unterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen verdeutlichen sich. Im ersten Quartal 2025 weisen fünf Kantone (Schwyz -3,9 %, Zug -2,4 %, Freiburg -1,5 %, Solothurn -1,8 % und Tessin -4,0 %), zu welchen Daten vorliegen, eine negative Gesamtrendite auf. Eine auffällig hohe Gesamtrendite kann in den Kantonen der Ostschweiz (Schaffhausen 18,1 %, St. Gallen 20,5 % und Thurgau 14,8 %) beobachtet werden. Auch bei der Cashflowrendite konnte im ersten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung beobachtet werden. So sank diese im Vergleich zu 2024 in 15 Kantonen um bis zu 1,2 Prozentpunkte (Freiburg) während diese in vier Kantonen anstieg (Schaffhausen +0,6 Prozentpunkte, St. Gallen +0,4 Prozentpunkte, Waadt +0,1 Prozentpunkte und Genf +0,2 Prozentpunkte).¹⁷

Die bisherige Renditeentwicklung im ersten Quartal 2025 setzt somit die Erholung des Immobilienmarktes 2024 fort. Mehrfamilienhäuser zeichnen sich erneut durch eine stabile Gesamtrendite aus, während sich bei Büroimmobilien der Unterschied zwischen attraktiven, zentral gelegenen und peripheren Büroimmobilien verdeutlicht.

Renditeentwicklung 2025-Q1

Mehrfamilienhäuser
Büro

^{Quelle Daten: FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025}

^{15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025

16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025

17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 1. Quartal 2025}

Wohneigentum: Preisanstieg setzt sich fort - tiefe Finanzierungskosten als Treiber

Der Preis für Wohneigentum steigt auch im ersten Quartal 2025 mit einem Anstieg von 2,1 % und im Jahresvergleich von 4,1 % weiter an.¹⁸ Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser (1,5 %) und Eigentumswohnungen (2,5 %) setzen somit im vergangenen Quartal den Preisanstieg der vorherigen Quartale fort [55, 61]. Eine erneute Reduktion konnte beim SARON beobachtet werden, so sank dieser von 0,45 % Ende Januar auf 0,2 % Anfang Mai.¹⁹ Regionale Unterschiede im Wachstum der Preise für Wohneigentum bleiben weiterhin bestehen.²⁰ Die weiter gesunkenen Finanzierungskosten wirken sich gemäss der ZKB weiterhin preistreibend auf die Preise von Wohneigentum aus.²¹ Für zusätzliche Impulse auf die Preisentwicklung von Wohneigentum wird die voraussichtliche Abschaffung des Eigenmietwerts sorgen, wobei sich hierbei die erwarteten Auswirkungen auf Neu- und Altbauten unterscheiden.²²

Auch im ersten Quartal 2025 setzte sich der Trend steigender Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen fort. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser gesamthaft um 1,9 %, während die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen zum Vorquartal um 2,4 % stiegen. Im Jahresvergleich zeigt sich bei den Transaktionspreisen für Einfamilienhäuser ein Anstieg von 4,8 %, während die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen um 3,1 % anstiegen.²³ Die kantonalen Unterschiede in der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern bewegt sich im ersten Quartal 2025 in einer Spanne zwischen -0,2 % (Zug) und 3,9 % (Appenzell Innerrhoden) während sich die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in einer Spanne zwischen -2,6 % (Uri) und 3,6 % (Schwyz) bewegt.²⁴

Das Hypothekarvolumen im Inland hat sich im Februar weiter erhöht und lag bei 1'211,3 Mrd. CHF. Das annualisierte Wachstum des Hypothekarvolumens hat sich im Februar 2025 mit 2,7 % gegenüber dem November 2024 leicht erhöht [22]. Die Zinsprognosen der SECO, der KOF und der UBS legen nahe, dass der SARON auch 2025 und 2026 auf einem Niveau von 0,0 % - 0,3 % bleiben wird [18]. Die sich weiter verbesserten Finanzierungskonditionen wirken sich ebenfalls auf die Preiserwartungen für Wohneigentum in den kommenden 12 Monaten aus. So geht weiterhin ein Grossteil der Befragten davon aus, dass die Preise für Wohneigentum in den kommenden 12 Monaten steigen werden [59, 65].

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte frühestens ab dem Steuerjahr 2028 wirksam werden, vorausgesetzt, Volk und Stände stimmen der Reform zu. Erste Marktreaktionen, etwa bei Sanierungen oder in der Wohneigentumsnachfrage, sind jedoch bereits in der Übergangsphase zu erwarten. Besonders Neubauten dürften profitieren, während sanierungsbedürftige Altbauten durch den Wegfall steuerlicher Abzüge an Attraktivität verlieren könnten.²⁵

Wohneigentum Preisentwicklung 2025-Q1

Eigentumswohnungen EWG
Einfamilienhäuser EFH

^{Quelle Daten: FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025}

^{18 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

19 SNB, Current interest rates and exchange rates, Mai 2025

20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

21 ZKB, Immobilienbarometer 1. Quartal 2025

22 Raiffeisen, Immobilien Schweiz, 1.Quartal 2025

23 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

24 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 1. Quartal 2025

25 Raiffeisen, Immobilien Schweiz, 1.Quartal 2025}

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