PwC-Immospektive

Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien Februar 2023

Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

17. Februar 2023

Der Schweizer Immobilienmarkt scheint den grössten Teil der durch den Ukrainekrieg und die Zinswende ausgelösten Turbulenzen des Jahres 2022 hinter sich gelassen zu haben. Obwohl das Verhalten der Investoren nach wie vor von Unsicherheiten geprägt ist, halten die bereits im Vorquartal eingesetzten Normalisierungstendenzen an. Dies gilt insbesondere auch für die der Immobilienwirtschaft vorgelagerten Industrien. Im letzten Quartal wurde einzig die Beendigung der chinesischen Null-Covid-Politik als unerwarteter Nachfrageschock auf den Energiemärkten registriert. Weiterhin sorgt die durch den Arbeitskräftemangel und die anhaltend tiefe Arbeitslosigkeit sowie die Aufnahme ukrainischer Flüchtlinge erzeugte, hohe Nettozuwanderung Druck auf die Wohnimmobilienmärkte. Während die Ausgangslage im Bürosegment nachfrageseitig von Investoren weniger klar einschätzbar ist, wird ein weiterer Sprung des Leitzinses die Renditeanforderungen noch einmal erhöhen und die Marktwerte von Renditeobjekten negativ beeinflussen. Wohneigentum ist nach wie vor gefragt, allerdings sind insbesondere bei Eigentumswohnungen erste Abflachungstendenzen der Preisentwicklung auszumachen.

Normalisierungstendenzen hielten im 4. Quartal 2022 an

War zu Beginn des Jahres 2022 noch die Coronakrise das dominierende Thema, so scheint dieses zum Jahresende in weite Ferne gerückt. Die wirtschaftliche Entwicklung war ab dem Frühjahr 2022 vom Ukrainekrieg ausgelösten Energiepreisschock sowie der aufgrund der rasant steigenden Inflationsrate notwendigen Zinswende dominiert. Die im 3. Quartal 2022 sichtbaren Normalisierungstendenzen hielten zwar im 4. Quartal 2022 an, wurden aber durch das Ende der Null-Covid-Politik in China kurzfristig komplexer zu analysieren.

Mit 3,5 % im 2. Quartal 2022 erreichte die Inflation vorerst ihren Höchstwert. Über das ganze Jahr 2022 gesehen musste die Schweiz eine Teuerungsrate von 2,8 % hinnehmen, was im Vergleich zu anderen Industrieländern erfreulich tief war.¹ Bei einem konstant bleibenden Leitzins von 1,0 % prognostiziert die SNB für die Jahre 2023 und 2024 eine Teuerungsrate von 2,4 % bzw. 1,8 %. Im Jahr 2024 soll die Inflation damit wieder im Zielband von 0-2 % notieren [11].² Experten gehen von einem bescheidenen BIP-Wachstum (real) von 0,7 % im Jahr 2023 aus, während für 2024 ein moderates Wachstum (real) von 1,8 % erwartet wird [8]. Für die Eurozone wird gemäss Einschätzungen von Swiss Life 2023 und 2024 ein reales BIP-Wachstum von 0,6 % resp. 1,1 % erwartet, wobei die Inflation mit 6,2 % resp. 2,6 % prognostiziert wird. In den USA wird von einem inflationsbereinigten Wirtschaftswachstum von 0,4 % und 0,8 % für die Jahre 2023 resp. 2024 ausgegangen. Die Inflation wird auf dem Niveau von 3,9 % resp. 2,5 % erwartet [73].³ Damit müssen sich die zwei grössten westlichen Binnenmärkte sowie die Schweiz in den nächsten zwei Jahren mit bescheidenen Wachstumsaussichten zurechtfinden.

Anhaltende Normalisierung der Baukostenteuerung

Der Produktionskostenindex setzte die stark rückläufige Entwicklung der vergangenen Quartale fort und befindet sich aktuell wieder in der präpandemischen Bandbreite von +/-4,0 % pro Jahr. Im 4. Quartal 2022 wies der Index für Hoch- und Industriebau eine Veränderung von -8,5 % im Vergleich zum Vorquartal auf, was einer Indexveränderung auf Jahresbasis von 2,8 % entspricht. Die Teuerungsraten von Stein- und Betonbau für Mehrfamilien- bzw. Einfamilienhäuser reduzierten sich im Vergleich zum Vorquartal um -3,7 % resp. -3,9 %. Der Index steht in diesem Segment bei einer jährlichen Teuerungsrate von 3,6 % resp. 3,5 % [18]. Der gegenüber dem Produktionskostenindex verzögerte Baupreisindex hingegen hat seinen Höchststand noch nicht überschritten, obwohl die Wachstumsrate merklich nachliess. Im 2. Halbjahr 2022 verzeichnete der Index für Mehrfamilienhäuser eine Veränderung gegenüber dem Vorhalbjahr von 3,4 %, während auf Jahresbasis eine Teuerung von 8,2 % zu beobachten war. Im Bürosegment betrug die jährliche Teuerungsrate noch immer 9,5 %. Die Veränderung auf Halbjahresbasis stand bei 3,7 % [19]. Im Bereich der Bautätigkeit wird nach wie vor von einem moderaten Wachstum von 0,7 % resp. 1,4 % für die nächsten zwei Jahre ausgegangen [16].

Weitere Steigerung der Wohnmieten aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes

Das Mietpreisniveau für Neubauwohnungen hat im vergangenen Quartal um 0,6 % zugelegt, während Altbauwohnungen ein Minus von -0,3 % verzeichneten. Kombiniert hielten sich die Wohnungsmieten im Vorquartalsvergleich mit einer Steigerung von 0,1 % konstant. Über die letzten zwölf Monate gesehen notiert der Index für Wohnungsmieten bei 0,9 % im Plus. Altbauwohnungen (+1,4 %) weisen in dieser Periode ein stärkeres Wachstum auf als Neubauwohnungen (+0,5 %).⁴ Analog zu den Entwicklungen auf nationaler Ebene erlebte die Region Zürich eine Abflachung der Mietzinserhöhungen. Während im Zeitraum der letzten zwölf Monate ein Wachstum von 2,3 % zu verzeichnen war, stiegen die Mieten in den letzten drei Monaten um lediglich 0,4 % an. Denselben Effekt sahen auch die Regionen Ostschweiz (Vorquartalsvergleich: 0,5 %/Vorjahresvergleich: 1,1 %), der Alpenraum (1,1 %/1,3 %) sowie das Mittelland (0,0 %/0,3 %). In einigen Regionen schlug die Entwicklung gar von einem positiven Wachstum in eine Reduktion des Mietzinsniveaus um. Dies trifft auf die Region Genfersee (-0,3 %/1,1 %) sowie auf die Südschweiz zu (-2,4 %/0,9 %). In den Regionen Basel (0,4 %/-2,1 %) und Jura (0,6 %/-1,9 %) waren hingegen leichte Mietzinserhöhungen zu beobachten, nachdem diese in den letzten zwölf Monaten insgesamt eine Mietzinsreduktion aufgewiesen hatten [25]. Für die kommenden Monate werden von einer Mehrheit der Marktbeobachter steigende Mieten erwartet [30]. Dies dürfte nicht zuletzt mit der für 2023 erwarteten Anhebung des Referenzzinssatzes zusammenhängen. Prognosen der ZKB gehen davon aus, dass ein erster Schritt von 1,25 % auf 1,50 % im 1. Halbjahr 2023 erfolgen wird, was für einen Anstieg des Mietzinses um ca. 3 % bei betroffenen Mietverträgen bedeuten würde.⁵

Postpandemisches Hoch bei Büroflächenmieten überschritten

Die im 3. Quartal 2022 begonnene, negative Entwicklung der Büroflächenmieten akzentuierte sich im 4. Quartal 2022 mit einer Veränderung von -3,1 % weiter (3. Quartal 2022: -0,3 %). Über das gesamte Jahr resultierte dank einer starken ersten Jahreshälfte ein leichtes Wachstum von 1,1 %. Regional betrachtet zeigen sich jedoch grössere Unterschiede. Während die Region Genfersee im letzten Quartal eine Reduktion der Büroflächenmieten in der Höhe von -1,7 % aufwies, steigerte sich das Mietzinsniveau über das gesamte Jahr 2022 um 8,2 % doch markant. Eine ähnliche Entwicklung weist die Region Südschweiz mit -4,9 % im letzten Quartal und 6,6 % über das gesamte Jahr 2022 auf. Die Regionen Basel (4. Quartal 2022: -4,5 %/Jahr 2022: -7,7 %), Ostschweiz (-4,4 %/-1,1 %) sowie Mittelland (3,1 %/-0,2 %) wiesen jeweils sowohl im letzten Quartal wie auch über die Periode der letzten zwölf Monate rückläufige Entwicklungen auf. Die Region Zürich (-3,0 %/0,6 %) entwickelte sich ähnlich stabil wie die Gesamtschweiz, wobei die hohe gegenseitige Wechselwirkung nicht verkannt werden darf. Für die Regionen Jura und Alpenraum lagen keine Auswertungen vor [38].⁶ Gemäss den Auswertungen von FPRE erwartet eine Mehrheit der befragten Immobilieninvestoren einen Abschwung des Büroflächenmietzinsniveaus in den kommenden zwölf Monaten. Die Einschätzungen sind leicht über denjenigen im 1. Halbjahr 2022, aber so optimistisch wie seit Beginn der Coronakrise nicht mehr [48]. Etwas konträr in diesem Kontext scheint die zum dritten Quartal in Folge beobachtete Reduktion von leerstehenden Büroflächen in der Schweiz [43].

Der für die Entwicklung des Büroflächenmarktes wichtige Beschäftigungsindikator zeigte nach einem leichten Dämpfer im 3. Quartal 2022 stabilisierende Tendenzen gegen Ende Jahr und zu Beginn des neuen Jahres, befindet sich aber noch nicht wieder auf dem Allzeithoch aus der ersten Jahreshälfte 2022. Die Konjunkturumfragen des KOF ergaben, dass eine Mehrheit der Unternehmen die aktuelle Anzahl der Beschäftigten als zu tief einschätzt. Ausserdem ist der Anteil der Unternehmen, welche im nächsten Quartal zusätzliche Stellen besetzen wollen, höher als der Anteil, welche einen Stellenabbau planen.⁷ Damit übereinstimmend geht das SECO von einer konstant tiefen Arbeitslosenquote von 2,3 % für das Jahr 2023 und einer leichten Erhöhung auf 2,4 % für das Jahr 2024 aus [8].⁸ Eine druckausübende Wirkung auf den Büroflächenmarkt dürfte die historisch tiefe Anzahl von Bauvorhaben haben. In der Stadt Zürich beispielsweise befinden sich die in den letzten zwölf Monaten bewilligten Bauvolumina mit CHF 112 Mio. weit unter dem langjährigen Durchschnitt von rund CHF 320 Mio.⁹ Dies kann als Zeichen gedeutet werden, dass Investoren aktuell eine hohe Unsicherheit in der Einschätzung der Entwicklungsaussichten des Büroflächensegments sehen.

Fortdauernde Rückläufigkeit der Marktwertentwicklung von Renditeimmobilien

Nachdem sich die minimalen Diskontierungssätze vor dem Hintergrund des im Laufe des Jahres 2022 stark angehobenen Leitzinses im 2. und 3. Quartal 2022 zuletzt deutlich erhöhten, flachte diese Entwicklung im 4. Quartal 2022 ab. Für Mehrfamilienhäuser an Top-Lagen haben sich die Renditeanforderungen gemäss führenden Bewertungsfirmen von 1,86 % im Vorquartal auf 1,91 % (netto, real) [34, 35] erhöht. Jedoch befindet sich die Entwicklung der Marktwerte von Mehrfamilienhäusern nach wie vor auf Talfahrt. Im Vergleich zum Vorquartal war ein negatives Wachstum von -2,8 % zu beobachten. Über die letzten zwölf Monate ist eine rückläufige Entwicklung der Marktwerte in der Grössenordnung von -4,5 % zu verzeichnen [27]. Im Gewerbebereich entwickelten sich die Marktwerte von Bürorenditen mit -4,6 % im 4. Quartal 2022 ein zweites Quartal in Folge negativ [40].¹⁰ Diese Zahlen untermauern die in der Immobilienbranche zuletzt häufiger zu hörende Trendwende von einem Verkäufermarkt hin zu einem Käufermarkt.

Die Gesamtrendite (basierend auf dem Vorjahresvergleich der Jahresmittel von Nettoertrag und Marktwert) für Mehrfamilienhäuser betrug 2022 durchschnittlich 5,5 %, was dem Renditeniveau des Vorjahres 2021 entspricht. Somit wurde ein stark gestartetes, mit unterwarteten Wendungen versehenes Jahr versöhnlich abgeschlossen. Die Gesamtrendite teilte sich analog zum Vorjahr 2021 mit 2,9 % resp. 2,6 % ungefähr hälftig auf die Cashflow- bzw. Wertveränderungsrendite auf. Regional schwangen im Jahr 2022 die Regionen Zürich und Genfersee mit Gesamtrenditen von 6,7 % (2021: 6,8 %) bzw. 5,7 % (2021: 4,9 %) obenauf. Die Regionen Ostschweiz, Mittelland sowie Basel verzeichneten mit 5,0 % (2021: 5,5 %), 4,8 % (2021: 4,9 %) resp. 4,0 % (2021: 5,1 %) ebenfalls solide Renditeniveaus. Schwächere Entwicklungen wiesen die Region Jura mit 2,9 % (2021: 5,2 %), der Alpenraum mit 2,8 % (2021: 3,4 %) und die Südschweiz mit 2,5 % (2021: 2,8 %) auf.¹¹

Im Bürobereich zeigte die Gesamtrendite im vergangenen Jahr aufgrund eines starken 1. Halbjahres eine Performance von 12,1 % (2021: 6,7 %). Diese setzt sich aus einer Cashflowrendite von 3,6 % (2021: 3,6 %) sowie einer Wertänderungsrendite von 8,5 % (2021: 3,1 %) zusammen. Die starke Performance im Bürosegment beschränkte sich dabei nicht auf die Wirtschaftszentren Genfersee und Zürich, welche Gesamtrenditen von 17,1 % (2021: 2,0 %) resp. 12,8 % (2021: 11,2 %) aufweisen konnten. Die Südschweiz mit 13,4 % (2021: 9,1 %), das Mittelland mit 10,1 % (2021: 0,1 %) sowie die Ostschweiz mit 8,4 % (2021: 7,7 %) warteten ebenfalls mit starken Renditeentwicklungen im vergangenen Jahr auf. Weniger stark entwickelte sich hingegen das drittgrösste Wirtschaftszentrum der Schweiz, die Region Basel, mit 4,0 % (2021: 2,1 %). Für die Regionen Jura und Alpenraum lagen keine Zahlen vor.¹² Für das Jahr 2023 zeigen Befragungen unter Immobilieninvestoren gemäss FPRE, dass die Marktwerte von Büroimmobilien sowohl gesamtschweizerisch wie auch in allen Regionen weiter unter Druck sein werden. Eine Stabilisierung wird erst für das Jahr 2024 erwartet [44, 45].

Weiterhin steigende Preise für Wohneigentum in allen Segmenten

Losgelöst von jeglichen Entwicklungen auf den Finanzmärkten steigt das Volumen der Hypothekarkredite in der Schweiz seit zehn Jahren konstant an und erreichte im November letzten Jahres ein Gesamtvolumen von CHF 1'145 Mrd., was rund 3,9 % über dem Vorjahreswert liegt [24]. Im Unterschied zur Volumenentwicklung der Hypothekarkredite erlebten die Hypothekarzinsen im vergangenen Jahr die grössten Turbulenzen der letzten Dekade. Als Folge der sprunghaften Anhebungsschritte des Leitzinses durch die SNB im Jahr 2022 ist der Zinssatz einer dreijährigen Festhypothek von 1,82 % Mitte 2022 auf 2,46 % im Herbst 2022 angestiegen und liegt per Februar 2023 bei 2,60 %. Für fünf- und zehnjährige Festhypotheken wurden Sprünge von 1,99 % über 2,70 % auf 2,67 % resp. von 2,40 % über 3,08 % auf 2,86% verzeichnet [23].

Die Gesamtentwicklung auf dem Wohneigentumsmarkt zeigte im letzten Quartal keine auffallenden Veränderungen. Während der Preisindex für Einfamilienhäuser im vorletzten Quartal um 1,5 % angezogen hat, erhöhte sich dieser im letzten Quartal noch um 0,9 %. Insgesamt betrug die Preissteigerung im Einfamilienhausbereich über die letzten zwölf Monate 5,2 %. Dabei haben sich die Dynamiken innerhalb der verschiedenen Preissegmente bei Einfamilienhäusern im Vergleich zum Vorquartal nicht verändert. Das gehobene Marktsegment zeigte im Jahresvergleich mit +6,2 % die höchste Veränderung. Es folgten das mittlere und das untere Segment mit +4,2 % resp. +4,0 %. Im Vergleich zum Vorquartal fiel der Preisanstieg bei keinem der Segmente höher als +1,0 % aus [58]. Trotz stark gestiegener Finanzierungskosten war im Jahr 2022 (noch) keine Trendumkehr bei den Preisen für Einfamilienhäuser zu beobachten. Interessant sind allerdings Resultate einer Preiserwartungsumfrage des HEV Schweiz und FPRE. Der Anteil an Antworten, welcher für die nächsten zwölf Monate steigende Preise erwartet, hat sich erstmals seit Anfang 2021 deutlich reduziert [61].

Die Preisdynamik im Markt für Wohneigentum war im Bereich der Eigentumswohnungen im Vergleich zu Einfamilienhäusern sogar noch verstärkt zu beobachten. Über alle Segmente hinweg erreichte der Preisanstieg im Jahr 2022 7,0 %. Die Entwicklung der einzelnen Segmente präsentiert sich wie folgt: Das gehobene Segment ist im Jahresvergleich der Spitzenreiter (+8,4 %). Es folgen das mittlere (+5,6 %) und das untere (+5,5 %) Segment. Der Vergleich mit dem Vorquartal weist allerdings auf einen dämpfenden Wachstumstrend hin. So reduzierte sich das Preisniveau im mittleren und unteren Segment (-0,7 % resp. -0,3 %), während das gehobene Segment noch ein positives Wachstum von 0,9 % aufwies [64]. Analog zu den Auswertungen in der Kategorie der Einfamilienhäuser sehen die Preiserwartungen der Marktteilnehmer erstmals seit fünf Quartalen für die kommenden zwölf Monate weniger stark steigende Preise vor [67].

Die stetig steigenden Wohneigentumspreise bei gleichzeitig stark veränderten Rahmenbedingungen im Jahr 2022 stützen die bereits in der letzten Ausgabe der Immospektive von PwC wiedergegebene These von Ökonomen der Credit Suisse, nach welcher erst das Ableben der Baby-Boomer-Generation für eine Entspannung auf der Nachfrageseite auf dem Eigenheimmarkt sorgen wird.¹³ Aus aktueller Perspektive kann aufgrund der Planungsgesetze keine Entspannung auf der Angebotsseite erwartet werden. In einem Artikel der Swiss Life wird davon ausgegangen, dass mit den bestehenden Bauzonen eine Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern noch realisierbar wäre. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass Einfamilien- und Reihenhäuser rarer werden dürften und tendenziell vermehrt durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden könnten.¹⁴

¹Federal Bureau of Statistics, Press release / Januar 2023

²SNB, Monetary Policy Assessment / December 2022

³Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / Februar 2023

⁴FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 31.12.2022)

⁵ZKB, Immobilien Aktuell / November 2022

⁶FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien (Datenstand: 31.12.2022)

⁷KOF, Beschäftigungsindikator / Februar 2023

⁸SECO, Konjunkturprognose / Dezember 2022

⁹Credit Suisse, Büroflächenmarktstudie 2023 / Dezember 2022

¹⁰FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 31.12.2022)

¹¹FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 31.12.2022)

¹²FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 31.12.2022)

¹³Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt/ September 2022

¹⁴Swiss Life Asset Managers, Real Estate to go / Januar 2023

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