PwC-Immospektive

Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien Mai 2023

Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

17. Mai 2023

Trotz der jüngsten Umbrüche in der Schweizer Bankenlandschaft und einem turbulenten Umfeld im globalen Finanzsektor erweist sich der Schweizer Immobilienmarkt als resilient. Eine im Vergleich zum Euroraum und der USA moderate Inflationsrate sowie die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen bieten Stabilität. Befeuert wird die Nachfrage durch eine überdurchschnittlich hohe Nettozuwanderung und geringere Impulse aus der Bauwirtschaft. Im laufenden Jahr ist aufgrund des gestiegenen hypothekarischen Referenzzinssatzes zudem mit einer initialen Erhöhung der Wohnungsmieten zu rechnen. Auch für die kommenden Jahre werden weitere stufenweise Mietzinserhöhungen prognostiziert.

Inflation in der Schweiz sinkt im April auf den tiefsten Stand seit einem Jahr

Trotz der anhaltenden Energiekrise infolge des Ukrainekrieges und der weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Situation auf dem globalen Finanzmarkt konnte die Schweizer Wirtschaft bisher standhalten. Allerdings war zu Jahresbeginn ein hoher Inflationsdruck vorhanden, was dazu führte, dass die Schweizerische Nationalbank im März den Leitzins um +50 Basispunkte auf aktuell 1,5 % erhöhte. Auch die Fusion der beiden grössten Schweizer Banken sowie der Ausfall von US-Regionalbanken trugen zur explodierenden Zinsvolatilität und steigenden Kreditspannen bei. Dennoch bleibt der Schweizer Finanzmarkt im internationalen Vergleich widerstandsfähig und weist derzeit eine moderate Teuerungsentwicklung auf.

Nach dem starken Anstieg zu Jahresbeginn verzeichnete die Inflation im April 2023 einen spürbaren Rückgang und erreichte den tiefsten Stand seit einem Jahr. Laut dem Bundesamt für Statistik fiel die Inflationsrate auf 2,6 % im April gegenüber 2,9 % im Vormonat März und 3,4 % im Februar. Die Kerninflation, die einen genaueren Blick auf die Preisentwicklung bietet, blieb im April mit 2,2 % stabil.¹ Auf Basis eines konstant bleibenden Leitzinses von 1,5 %, prognostiziert die SNB für die Jahre 2023 und 2024 eine Teuerung von 2,6 % bzw. 2,0 %. Im Vergleich zum Vorquartal erhöht die SNB die Teuerungsannahmen somit um +20 Basispunkte. Dennoch soll die Inflation im Jahr 2025 gemäss Prognosen weiterhin im Zielband von 0-2 % notieren [11].

Laut Expertenprognosen wird das BIP-Wachstum auch im nächsten Jahr bescheiden bleiben: Im Jahr 2023 wird ein Anstieg um lediglich +0,7 % (real) erwartet, während für 2024 eine moderate Wachstumsrate von +1,7 % (real) prognostiziert wird – wie bereits im Vorquartal impliziert [8]. In der Eurozone wird gemäss Swiss Life für 2023 und 2024 ein reales BIP-Wachstum von +0,7 % bzw. +0,9 % erwartet, während eine Inflation von 5,8 % bzw. 2,5 % prognostiziert wird. Gemäss Eurostat befindet sich die jährliche Inflationsrate der Eurozone aktuell bei 7,0 %.² In den USA wird von Swiss Life für die Jahre 2023 und 2024 ein inflationsbereinigtes Wirtschaftswachstum von +0,9 % bzw. +0,6 % erwartet, wobei die Inflation auf dem Niveau von 4,2 % bzw. 2,5 % angenommen wird [73].³ Die Aussichten für die zwei grössten westlichen Binnenmärkte und die Schweiz bleiben in den nächsten zwei Jahren daher weiterhin bescheiden.

Baukosten erneut auf dem Vormarsch trotz Aussicht auf erhöhte Bautätigkeit

Seit dem Ausbruch der Corona-Krise sind die Schweizer Baupreise, aufgrund von Turbulenzen auf den Weltmärkten für Rohstoffe, Baumaterialien und Vorprodukte nach wie vor in Bewegung. Obwohl die letzten beiden Quartale rückläufige Tendenzen aufweisen, ist der Produktionskostenindex für Stein- und Betonbauten aktuell gestiegen und hat die präpandemische Bandbreite von +/-4,0 % pro Jahr erneut überschritten. Die Teuerungsrate für Mehrfamilien- und Einfamilienhäuser im Stein- und Betonbau ist im Vergleich zum Vorquartal um +0,4 % bzw. +0,2 % gestiegen und liegt in diesem Segment bei einer jährlichen Teuerungsrate von 5,7 % bzw. 5,5 %. Im Vergleich dazu ist der Teuerungsindex für Hoch- und Industriebauten weiterhin rückläufig, wobei sich die Indexveränderung zum Vorquartal um -3,1 % reduziert hat, was einer Indexveränderung auf Jahresbasis von +3,5 % entspricht [18]. Expertenschätzungen hinsichtlich einer Abnahme der Belastung in allen Bereichen haben sich nicht bewahrheitet.⁴

Die Unsicherheit in Bezug auf die Planungssicherheit für Entwicklungen und Investitionen bleibt daher bestehen. Dies spiegelt sich auch im Bereich der Bautätigkeit wider, wo wie im Vorquartal weiterhin von einem bescheidenen Wachstum von +0,7 % für 2023 resp. 1,4 % und 1,0 % für die nächsten zwei Jahre ausgegangen wird [16]. Die aktuellen Konjunkturumfragen der KOF deuten jedoch darauf hin, dass der Bausektor im Jahr 2023 möglicherweise wieder auf dem Weg der Erholung ist. Während die Einschätzungen der Bauunternehmen in der Schweiz in der ersten Hälfte des letzten Jahres eher verhalten waren, zeigen die Indikatoren zur konjunkturellen Lage seit Mitte 2022 wieder eine grösstenteils positive Entwicklung.⁵

Nachfrageüberhang wird sich in den kommenden Jahren akzentuieren

Im Bereich der Wohnungsmarktmieten gab es im Vergleich zum Vorquartal auf nationaler Ebene eine Stagnation bei Neubauwohnungen, während Altbauwohnungen einen Anstieg von +0,5 % verzeichneten. Insgesamt stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorquartal um moderate +0,2 %. Im Jahresvergleich konnten die Mieten um +0,3 % gesteigert werden, wobei sowohl Altbau- als auch Neubauwohnungen ein Wachstum von +0,3 % aufweisen. Die aktuellen Veränderungen bei den Mietwohnungspreisen setzen die Entwicklungen der letzten fünf Jahre fort, ohne dass es zu signifikanten Sprüngen in der gesamtschweizerischen Preisentwicklung gekommen ist.⁶ Regional betrachtet verzeichneten die Indizes unterschiedliche Entwicklungen auf quartalsweiser Vergleichsbasis. Besonders die Region Jura verzeichnete eine deutliche Veränderung zum Vorquartal um +2,2 % (Veränderung zum Vorjahr: -0,4 %), gefolgt von den Regionen Ostschweiz +0,8 % (+1,1 %), dem Mittelland +0,6 % (-0,2 %), Zürich +0,2 % (+1,5 %) und Basel +0,1 % (-1,7 %). Hingegen liessen sich im Alpenraum -0,1 % (+1,8 %), in der Südschweiz -0,1 % (-0,8 %) sowie in der Region Genfersee -0,6 % (-0,9 %) rückläufige Wohnungsmieten beobachten [25]. Nach wie vor gehen Experten davon aus, dass die Mieten in den nächsten Jahren schrittweise steigen werden.⁷ Die Gründe für den bevorstehenden Anstieg der Wohnungsmieten werden auf die erhöhte Inflation, den Anstieg des hypothekarischen Referenzzinses sowie die steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot zurückgeführt.⁸

In der Schweiz ist das Bevölkerungswachstum aufgrund der starken Zuwanderung im Vergleich zu anderen europäischen Ländern besonders hoch. Gemäss dem Bundesamt für Statistik betrug die Zuwanderung zwischen Januar und Dezember 2022 insgesamt rund 90'000 Personen, was im Vergleich zur Vorjahresperiode einer Zunahme +26,0 % entspricht.⁹ Im März 2023 stieg der Zuwanderungssaldo der ständigen Wohnbevölkerung im Vergleich zum Dezember 2022 von 5’900 weiter auf 8’800 Tausend an [13]. Die überdurchschnittliche Zuwanderung hat zu einem verschärften Nachfrageüberhang auf dem Markt für Mietwohnungen geführt, da die Bautätigkeit nicht ausreicht, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden. Wie eine Studie der Zürcher Kantonalbank zeigt, wird die Schaffung neuer Wohnungen durch eine zunehmende Anzahl von Auflagen erschwert. In der Schweiz beträgt die durchschnittliche Anzahl Tage zwischen Baugesuch und -bewilligung inkl. Verzögerung durch Einsprachen im Durchschnitt 140 Tage – eine Zunahme um +67 % im Vergleich zum Jahr 2010.¹⁰ Im Jahr 2022 erreichte die Zahl der Genehmigungen für den Bau von Wohnungen mit 38’000 Einheiten einen Tiefstand – der niedrigste Wert seit 20 Jahren.¹¹ Einsprachen stellen eine zunehmende Herausforderung dar. Seit 2010 wurde in der Schweiz jedes zehnte Bauprojekt trotz Baubewilligung nicht realisiert, wodurch dem Mietwohnungsmarkt jährlich etwa 4’000 Wohnungen fehlen.¹² Dies verschärft den anhaltenden Wohnungsengpass, wie auch der Rückgang der jährlichen Leerwohnungsziffer in den Jahren 2021 und 2022 auf 1,54 % bzw. 1,31 % zeigt.¹³

Steigerung der Büroflächenmieten in Basel und Zürich

Nach einem Rückgang der Büroflächenmieten (Bestandsmieten) in den letzten zwei Quartalen gibt es nun wieder eine positive Entwicklung zu verzeichnen. Im ersten Quartal 2023 stiegen die Preise um 0,5 % im Vergleich zum Vorquartal (-3,1 % im vierten Quartal 2022). Im Jahresvergleich ist das Wachstum aufgrund der schwachen letzten beiden Quartale etwas gedämpft und liegt bei +0,1 %.¹⁴ Wie auch in den Vorquartalen gibt es regional betrachtet deutliche Unterschiede in der Entwicklung der Büromarktmieten. Im Vergleich zum Vorquartal konnten die Büromarktmieten in der Region Basel um +3,4 % und in der Region Zürich um +2,0 % gesteigert werden. Weiter nachgegeben haben die Regionen Genfersee (-1,3 %) und Mittelland (-0,7 %). Im Jahresvergleich verzeichnet die Genfer Region mit einer jährlichen Wachstumsrate von +5,7 % nach wie vor die höchste und zudem einzige positive Entwicklung. In den anderen Regionen sind die Büromieten im Jahresvergleich rückläufig: Basel -2,2 %, Mittelland -1,1 % und Zürich -0,4 %. Für die Regionen Jura und Alpenraum lagen keine Auswertungen vor [38]. Gemäss Experten wird die Attraktivität von Investitionen in den Bau von Büro- und Geschäftsgebäuden als Renditeobjekte durch die jüngsten Zinserhöhungen gedämpft. Die Zinserhöhung führt jedoch zu höheren Renditen anderer Anlagen, wie beispielsweise Anleihen. Es wird erwartet, dass sich die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen weiterhin solide entwickeln wird, da die Beschäftigung in der Schweiz im vergangenen Jahr kräftig gewachsen ist.¹⁵

Der für die Entwicklung des Büroflächenmarktes wichtige Beschäftigungsindikator zeigte im zweiten Quartal 2023 laut der Konjunkturforschungsstelle KOF eine leichte Abschwächung, sank jedoch lediglich auf 13,1 Punkte (Vorquartal 14,4 Punkte) und bleibt somit weiterhin über dem langjährigen Mittelwert sowie über dem Niveau vor der Corona-Krise. Trotz des Rückgangs wird für das aktuelle Quartal mit einem überdurchschnittlichen Beschäftigungswachstum gerechnet und eine deutliche Mehrheit der befragten Firmen plant, ihre Beschäftigung in den nächsten drei Monaten zu erhöhen.¹⁶ Im Vergleich zum Vorquartal zeigen auch die aktuellen Vorhersagen für die Arbeitslosenquote eine Reduktion von 2,2 % auf 2,0 % für das Jahr 2023. Allerdings bleibt die Prognose für das Jahr 2024 bei 2,3 % bestehen [8].

Dynamik und Investitionsbereitschaft im Wohneigentumsmarkt nimmt ab

Losgelöst von jeglichen Entwicklungen auf den Finanzmärkten steigt das Volumen der Hypothekarkredite in der Schweiz weiterhin konstant an und erreichte im Februar dieses Jahres ein Gesamtvolumen von CHF 1'152 Mrd., was rund +4,0 % über dem Vorjahreswert liegt [24]. Im Unterschied zur Volumenentwicklung der Hypothekarkredite erlebten die Hypothekarzinsen weiterhin Turbulenzen. Als Folge der sprunghaften Leitzinserhöhungen durch die SNB seit 2022 ist der Zinssatz einer dreijährigen Festhypothek von 1,82 % Mitte 2022 auf 2,60 % im Februar 2023 angestiegen und liegt per April 2023 bei 2,85 %. Für fünf- und zehnjährige Festhypotheken wurden Sprünge von 1,99 % über 2,67 % auf 2,89 % resp. von 2,40 % über 2,86 % auf 2,96 % verzeichnet [23].

Die Dynamik und Investitionsbereitschaft im Markt für Einfamilienhäuser hat aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten abgenommen. Während der Preisindex für Einfamilienhäuser in den beiden letzten Quartalen um jeweils +1,5 % respektive +0,9 % angezogen hat, reduzierte sich dieser im ersten Quartal 2023 um -0,3 %. Hierbei liegt die Veränderung zum Vorquartal für das mittlere und gehobene Marktsegment bei -0,4 % wobei das untere Marktsegment weiterhin eine positive Entwicklung von +0,4 % ausweist. Im Jahresvergleich konnte für alle Segmente eine Indexsteigerung von +4,4 % verzeichnet werden, die auf die Zunahmen in den Vorquartalen zurückzuführen ist. Allerdings haben sich die Dynamiken innerhalb der verschiedenen Preissegmente bei Einfamilienhäusern im Vergleich zum Vorquartal leicht verändert. Zeigte das gehobene Marktsegment im Vorquartal noch eine Veränderung auf Jahresbasis von +6,2 % sind es aktuell +4,8 %. Das mittlere und untere Marktsegment weisen beide eine jährliche Veränderung des Preisindexes von +4,0 % auf. Jedoch zeigt das mittlere Segment im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Verschlechterung der Preisentwicklung [58].

Aufgrund der aktuellen Marktlage ist gemäss Experten in den kommenden Quartalen mit weiteren rückläufigen Tendenzen der Eigenheimpreise zu rechnen.¹⁷ Eine Prognose der ZKB verzeichnet hierbei auf Jahresbasis eine moderate Erhöhung der Wohneigentumspreise um +1,0 % für die Jahre 2023 und 2024. Zudem lässt sich eine signifikante Zunahme der Dauer von Vermarktungsprozessen beobachten. Gemäss ZKB trifft die Erhöhung der Vermarktungszeiten besonders Neubauprojekte, da die Finanzierung des Baus oft von der Verkaufsquote abhängt. Falls nicht genügend Einheiten verkauft werden, kann sich der Baubeginn verzögern. Aufgrund dessen nimmt der Preisdruck auf die Verkäufer zu, was zu Zugeständnissen bei den Preisen führen kann – während Verkäufer früher klar im Vorteil waren, haben Käufer heute mehr Spielraum, um den Preis zu verhandeln, so die ZKB.¹⁸

Konträr dazu ist im Markt für Wohneigentum im Bereich der Eigentumswohnungen weiterhin eine positive Preisdynamik zu beobachten. Über alle Segmente hinweg erreichte der Preisanstieg im ersten Quartal 2023 +0,6 %. Die Entwicklung der einzelnen Segmente präsentiert sich wie folgt: Das gehobene Segment ist im Jahresvergleich weiterhin der Spitzenreiter (+7,2 %). Es folgen das untere (+5,8 %) und das mittlere (+4,1 %) Segment. Im Unterschied zum Vorquartal zieht der Wachstumstrend im Stockwerkeigentümermarkt somit wieder an. So erhöhte sich das Preisniveau im mittleren und unteren Segment deutlich (+1,0 % resp. +1,4 %), während das gehobene Marktsegment eine moderate Veränderung von +0,1 % aufwies [3, 64]. Obwohl die Finanzierungskosten gestiegen sind, sind Eigenheimbesitzer nach Einschätzung von IAZI weiterhin bereit, höhere Investitionen zu tätigen. Dennoch wird der Höhepunkt im Eigenheimsegment, insbesondere in ländlichen und peripheren Regionen, voraussichtlich bald erreicht sein. Infolgedessen ist in den kommenden Quartalen in allen Bereichen mit einem Bremseffekt zu rechnen.¹⁹

¹Bundesamt für Statistik (BfS), Landesindex der Konsumentenpreise / https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise.assetdetail.24765012.html

²Eurostat, Flash estimate – April 2023 / Euro area annual inflation up to 7.0 %

³Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / April 2023

⁴Swiss Life Asset Managers, Real Estate House View / Erstes Halbjahr 2023

⁵ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2023 / 2024. Milder Winter dämpft Rezessionsängste

⁶FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 31.03.2023)

⁷Swiss Life Asset Managers, Real Estate House View / Erstes Halbjahr 2023

⁸ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2023 / 2024. Milder Winter dämpft Rezessionsängste

⁹Bundesamt für Statistik (BfS), Jahresstatistik Zuwanderung 2022

¹⁰ZKB, Immobilien Aktuell / April 2023

¹¹Credit Suisse, Bauindex Schweiz / 1. Quartal 2023

¹²ZKB, Immobilien Aktuell / April 2023

¹³Bundesamt für Statistik (BfS), Leerwohnungen

¹⁴FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 31.03.2023)

¹⁵ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2023 / 2024. Milder Winter dämpft Rezessionsängste

¹⁶KOF, Beschäftigungsindikator / Medienmitteilung 03.05.2023

¹⁷IAZI CIFI / Medienmitteilung 17.04.2023: Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern - Die Abkühlung ist da

¹⁸ZBK / Immobilien aktuell – Drohende Wohnungsnot, Ausgabe April 2023

¹⁹IAZI CIFI / Medienmitteilung 17.04.2023: Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern - Die Abkühlung ist da

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