Immobilienmarkt vor Corona: Wohnliegenschaften stabil, Renditen auf Büroflächen sinken.

Wohnliegenschaften stabil, Renditen auf Büroflächen sinken

Die fünfte Ausgabe der «PwC Real Estate Investor Survey» dient als letzte Wasserstandsmeldung des Schweizer Immobilienmarktes vor der Corona-Krise. Die im Januar und Februar durchgeführten Interviews mit den wichtigsten Investoren gaben Aufschluss über die Marktentwicklung und die herrschenden Renditeerwartungen vor dem Schock.

Das Wichtigste vorweg: Die Renditen von Wohnliegenschaften in den grossen Schweizer Städten hatten sich seit dem vergangenen Herbst nur geringfügig verändert. Dennoch erreichten Spitzenliegenschaften in Zürich und Genf neue Tiefstwerte. Büroflächen verzeichneten hingegen einen deutlichen Renditerückgang, aufgrund der stark gestiegenen Zahlungsbereitschaft der Investoren.

Zum fünften Mal beleuchtet die «PwC Real Estate Investor Survey» die Immobilienmärkte in der Schweiz und in Deutschland. Zum ersten Mal ist in dieser Ausgabe auch Österreich vertreten. Die Studie untersucht anhand der Einschätzungen zur Nettorendite (All Risk Yield, ARY) die Ertragsentwicklung der Immobilienmärkte in den neun grössten Schweizer Städten sowie in acht Regionen und liefert eine differenzierte Betrachtung der drei Segmente Wohnliegenschaften (Residential), Büroraum (Office) und Verkaufsflächen (Retail). Die Studie gibt auch Aufschluss über das Interesse der Investoren an alternativen Immobilienanlagen.

Wohnen: allgemein stabil in Stadt und Land

Die Befragung der bedeutendsten Immobilieninvestoren der Schweiz zeigt, dass sich die Renditeaussichten von Wohnliegenschaften zwischen Oktober 2019 und Februar 2020 in den urbanen Zentren allgemein nur wenig bewegt haben. In Zürich und Genf erreichten sie an Toplagen mit 2 respektive 2,2 Prozent neue Tiefstwerte, in Basel, Bern und Lausanne hielten sie ihre längerfristigen Niveaus. Für Core-Liegenschaften wurden nur noch in St. Gallen Erträge von 3 Prozent erwartet. Auch ausserhalb der grossen Städte blieben die Renditen stabil. Einzig in der Alpenregion zeigte die Entwicklung zum zweiten Mal in Folge nach oben, was auf ein anhaltend gedämpftes Interesse der Investoren schliessen lässt. In der Zentralschweiz hingegen sind die Renditen nochmals geringfügig gefallen.

Im Value-add-Segment (Maximum Yield) sieht das Bild etwas anders aus. Dort sind grössere Bewegungen auszumachen, und Investoren gaben für einige Städte gar steigende Renditen an. Dies dürfte jedoch nicht ein Trend zu sinkenden Preisen, sondern eine Korrektur der zu niedrigen Renditeerwartungen vom letzten Sommer sein. Auch in ländlichen Gebieten bewegten sich die Renditen wieder in Richtung des Niveaus von vor einem Jahr.

Büro: mehr Interesse und rekordtiefe Renditen

Am Markt für Büroraum wurde zwischen Oktober 2019 und Februar 2020 ein klarer Renditerückgang verzeichnet. Besonders an Toplagen in Städten war die Zahlungsbereitschaft der Investoren für Büroimmobilien deutlich gestiegen.

In Zürich, Genf und Basel reduzierten sich die Renditen auf Top-Büroflächen in den sechs Monaten um jeweils 20 Basispunkte, auf 2,2 Prozent in Zürich, 2,3 Prozent in Genf und 2,6 Prozent in Basel. Diese Werte stellen neue Tiefs dar. In Lausanne, Winterthur, St. Gallen und Lugano sanken sie um 30 bis 43 Basispunkte, was für St. Gallen und Lugano mit neu 2,8 Prozent erstmals Renditen von weniger als 3 Prozent bedeutet. Investoren rechneten somit zum ersten Mal mit denselben Renditen (2,3 Prozent) für Spitzenimmobilien in Lausanne und in Genf, und die Renditen in Winterthur fielen unter das Niveau von Basel.

In den ländlichen Regionen konnten wir ebenfalls ein hohes Interesse der Investoren an erstklassigen Büroliegenschaften beobachten. Im Kanton Zürich wurden auch ausserhalb der Zentren Zürich und Winterthur Renditen von weniger als 3 Prozent erwartet. In der Ostschweiz, im Tessin, in der Genferseeregion und im Mittelland näherten sich die erwarteten Renditen auf Büroflächen der Marke von 3 Prozent.

Retail: Investoren nach wie vor interessiert; Zürich und Genf weiter an der Spitze

Am Markt für Verkaufsflächen in den Städten haben sich die Preise seit Oktober 2019 wenig bewegt. In Zürich und Genf sind die Renditen an Toplagen (High Street) im Februar 2020 mit unveränderten 2,4 respektive 2,5 Prozent am niedrigsten. Dennoch war ein gewisses Interesse der Investoren an Verkaufsflächen zu beobachten; an sekundären Lagen konnte ein leichter Renditerückgang verzeichnet werden.

Ausserhalb der urbanen Zentren wurden die tiefsten Renditen nach wie vor an High-Street-Lagen in den Regionen Zürich, Genfersee und Zentralschweiz erzielt. Insgesamt blieben sie relativ stabil, nur im Tessin war im Vergleich zum Herbst 2019 ein Renditerückgang von 20 Basispunkten zu beobachten.

Sind alternative Immobilienanlagen eine Alternative?

Gibt es Alternativen?

In einem Umfeld, in dem die Preise steigen und die Renditen fallen, suchen Investoren nach Alternativen. Doch sind alternative Immobilienanlagen zur Portfoliodiversifikation geeignet? Die in der Studie befragten Investoren sind skeptisch. Sie beobachten die Entwicklung von alternativen Anlagen mit grossem Interesse, vor allem in den Bereichen studentisches Wohnen, Wohnen im Alter und Immobilien im Gesundheitssektor – Segmente, die von der demografischen Entwicklung profitieren dürften und eine geringe Korrelation zu Konjunkturzyklen aufweisen.

Als Hauptgründe für die Zurückhaltung der Investoren werden die mangelnde Grösse dieser Nischenmärkte und fehlendes Know-how angegeben. Sie suchen (noch) nicht aktiv nach alternativen Immobilienanlagen, sind jedoch bereit, opportunistisch zu investieren, wenn sich eine gute Gelegenheit bietet. Dazu gehört nicht nur der Kauf, sondern auch die Umnutzung von Liegenschaften. Zudem ziehen einige Investoren auch eine geographische Neuausrichtung als Alternative zu Core-Lagen in Betracht: Sie richten ihren Fokus vermehrt auf vorstädtische oder periphere Lagen, die sie teilweise als «Future Core» bezeichnen.

Welche Auswirkungen die Corona-Krise auf den Schweizer Immobilienmarkt hat, lässt sich aktuell nur schwer vorhersehen. Die Herbst-Ausgabe der PwC Real Estate Investor Survey wird dazu im Oktober 2020 ein (Zwischen-) Fazit liefern.