{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.videoDuration}}
Das Wichtigste vorweg: Die Befragung der bedeutendsten Immobilieninvestoren der Schweiz zeigt, dass die Renditen für Schweizer Wohnimmobilien weiter sinken, da die Investierenden eine konstant hohe Zahlungsbereitschaft für dieses Segment zeigen. Auf dem Büromarkt ist hingegen kein klarer Trend ersichtlich. Die Studie wurde zum 14. Mal erhoben und enthält Daten zur Schweiz, Deutschland und Österreich. Sie untersucht anhand der Einschätzungen zur Nettorendite die Ertragsentwicklung der Immobilienmärkte in den neun grössten Schweizer Städten sowie in acht Regionen – und liefert eine differenzierte Betrachtung der drei Segmente Wohnliegenschaften (Residential), Büroraum (Office) und Verkaufsflächen (Retail).
Hohe Zahlungsbereitschaft für Wohnimmobilien
Die Renditen für Schweizer Wohnimmobilien setzen ihren seit 2018 beobachteten Abwärtstrend in allen Schweizer Städten fort, vor allem im obersten Segment. In Zürich und Genf liegen die Renditen teilweise unter 2,0%; in Lausanne, Basel, Bern, Luzern und Winterthur nur leicht darüber. Dieser Abwärtstrend ist auch in den traditionell schwächeren Märkten in St. Gallen und Lugano zu erkennen, dort sanken die Renditen in den letzten sechs Monaten um 39 respektive 54 Basispunkte (100 Basispunkte = 1 Prozent).
In den peripheren Regionen sind die Renditeerwartungen für erstklassige Wohnliegenschaften ebenfalls gesunken. In der Alpenregion war der Renditeverfall mit –68 Basispunkten am höchsten, die Renditen liegen inzwischen in allen Regionen (Zentral-, Ost-, Süd-, Nordwestschweiz, Mittelland, Region Zürich und Genfersee) unter 3,0%. Im durchschnittlichen Segment und für Immobilien mit Aufwertungspotenzial (Value-add) spiegeln die Antworten der Befragten eine leicht gesunkene Vorsicht und ein geringeres Qualitätsbewusstsein. Auf kurze Sicht rechnet ein Viertel der Investierenden mit sinkenden Zinssätzen, drei Viertel gehen von stabilen Verhältnissen aus. Auf lange Sicht prognostizieren jedoch alle Befragten steigende Zinssätze.
Renditen für Büros in der Alpenregion und im Mittelland steigen
Während die Renditen für Wohnimmobilien in der Schweiz eine relativ konsistente Entwicklung aufweisen, ist das Bild bei den Büroliegenschaften uneinheitlicher. An Toplagen zeigen sich die Renditen relativ stabil; an den anderen Standorten vergrössern sich die Spreads. In Genf erreichen die Renditen für Spitzenliegenschaften wieder ein ähnliches Niveau wie in Zürich (2,2%). In Lausanne, Winterthur, Zug, St. Gallen und Lugano weitet sich der Renditeunterschied zwischen dem Core- und dem Value-add-Segment deutlich aus, was ein ausgeprägteres Bewusstsein der Investierenden für qualitativ hochwertige Objekte und Lagen reflektiert.
Die Befragten scheinen über das Ausmass dieser Renditespannen jedoch geteilter Meinung zu sein, was die unterschiedlichen Ansichten über die Zukunft der Nachfrage nach Büroflächen spiegelt. Ausserhalb der städtischen Zentren sanken die Renditen nur in den Regionen Zürich und Genfersee.
Pandemie verändert Einkaufsverhalten
Auch auf dem Einzelhandelsmarkt nehmen die Spreads zu, und an zweit- und drittklassigen Lagen steigen die Renditen stark an. Nachdem sich die Geschäftsimmobilien in der letzten Studienausgabe vom Frühjahr 2021 noch überraschend stabil zeigten, sind nun die Folgen der Pandemie deutlich bemerkbar.
Es wird erwartet, dass die Renditen für Einzelhandelsimmobilien in den grössten Schweizer Städten nur maximal 10 Basispunkte steigen werden, in den weniger stark frequentierten Segmenten des gehobenen Einzelhandels prognostizieren die Befragten Erhöhungen von 10 bis 50 Basispunkten. Am deutlichsten fällt der Renditeanstieg in den Städten Lugano und Luzern aus, wo die Folgen der Pandemie und der einhergehende Rückgang der Tourismusindustrie besonders stark zu spüren sind. Auch in den peripheren Regionen steigen die Renditen, wobei sie an Spitzenlagen am stabilsten sind. Die höchsten Ertragssteigerungen sind im Mittelland und im Alpenraum zu beobachten.
Die Pandemie hat die Art und Weise wie wir arbeiten, einkaufen und unsere Freizeit gestalten massgeblich verändert. Der E-Commerce-Boom wirkt sich auch auf Geschäftsliegenschaften aus. Während Supermärkte und DIY-Stores, die für den Alltag notwendige Artikel verkaufen, den stabilsten Verlauf aufweisen, erwarten die Befragten für das Out-of-Town-Segment einen Renditeanstieg von 25 bis 60 Basispunkten.
Die wichtigsten Trends
Für Wohnimmobilien an Spitzenlagen herrscht nach wie vor eine sehr hohe Zahlungsbereitschaft.
Die Renditen sind rückläufig, in Zürich und Genf liegen sie zum Teil unter 2%.
In St. Gallen und Lugano sanken die Renditen in den letzten sechs Monaten um 39 respektive 54 Basispunkte, in der Alpenregion war der Renditeverfall mit –68 Basispunkten am höchsten.
Investierende weisen einen optimistischeren Zugang vor und achten nicht nur auf die Qualität.
Im Office-Bereich ist kein klarer Trend erkennbar.
An Toplagen sind die Renditen von Büroliegenschaften relativ stabil; an den anderen Standorten vergrössern sich die Spreads.
In Genf erreichen die Renditen für Topliegenschaften mit 2,2% wieder das Niveau von Zürich.
Investierende sind sich über die Zukunft von Büroliegenschaften uneinig, dies vor allem an peripheren Lagen.
Im Einzelhandel steigen die Renditen in allen Städten und Regionen, wobei Lugano und Luzern am stärksten unter den Folgen der Pandemie gelitten haben.
Supermärkte und DIY-Stores, die für den Alltag notwendige Artikel verkaufen, zeigen den stabilsten Verlauf.
Auf kurze Sicht rechnet ein Viertel der Investierenden mit sinkenden Zinssätzen, drei Viertel gehen von stabilen Verhältnissen aus.
Langfristig glauben 100% der Befragten, dass die Zinssätze wieder steigen werden.
