Immobilienmarkt: Yield Spread sinkt, Nachhaltigkeit im Aufwind

Marie Seiler Partner, Real Estate Advisory, PwC Switzerland 04 Okt 2019

Die vierte Ausgabe der «PwC Real Estate Investor Survey» mit Schweizer Zahlen analysiert die Entwicklung des Immobilienmarktes Schweiz und die Erwartungen der Investoren. Die Renditedifferenz zwischen Value-add- und Core-Liegenschaften wird immer kleiner. Zudem nimmt die Bedeutung von Nachhaltigkeit im Investitionsprozess zu.

Investorenerwartungen und Zukunftsfähigkeit im Fokus 

Zum vierten Mal beleuchtet die «PwC Real Estate Investor Survey» von Oktober 2019 die Immobilienmärkte Deutschland und Schweiz. Sie wertet die Ertragsentwicklung anhand der erwarteten Nettorendite (All Risk Yield, ARY) aus. In der Schweiz wurden Daten der neun grössten Schweizer Städte und von acht Regionen analysiert. Die Betrachtung wird in den Bereichen Wohnliegenschaften (Residential), Büroraum (Office) und Verkaufsflächen (Retail) vertieft. Im Brennpunkt der Studie steht zudem das Thema Nachhaltigkeit.

Abwärtstrend in Städten und auf dem Land

Die Renditen von Core- und Value-add-Immobilien nähern sich an. Die Renditen der Core-Objekte gingen leicht, jene im Value-add-Segment deutlich zurück. Besonders ins Gewicht fallen Luzern, Zürich, Genf und Lausanne, wo die Zinserträge von Value-add-Immobilien um 25 bis 45 Basispunkte sanken. Hingegen fielen die Core-Renditen nur um maximal 10 Basispunkte. In Lausanne und Winterthur stiegen sie sogar leicht an.

Ausserhalb der Zentren zeigt sich ein anderes Bild: Hier sind die Core-Renditen zum Teil merklich geschrumpft. Am deutlichsten geschah das im Kanton Zürich, wo die Core-Rendite um 25 Basispunkte auf 2.6% fiel.

Ähnliches Bild im Bürosegment

Im Bürobereich zeigen Value-add-Immobilien in den meisten Städten geringere Renditen. Die Mindestrenditen blieben unverändert. Demnach nähern sich die Renditeerwartungen weiter an, ähnlich wie bei den Wohnliegenschaften. Die tiefsten Renditen werden nach wie vor in Zürich (2.4%), Genf und Zug (jeweils 2.5%) erwartet. Am anderen Ende des Spektrums liegen St. Gallen und Winterthur. Hier haben sich die Renditen auf Core-Immobilien um 23 Basispunkte auf 3.2% respektive um 5 Basispunkte auf 2.8% leicht erhöht.

Ausserhalb der Top-9-Städte zeigen Büroimmobilien ähnliche Tendenzen wie im Wohnbereich. So wurden die Renditeerwartungen im Core-Segment weiter nach unten korrigiert. Spitzenreiter ist nach wie vor der Kanton Zürich mit 3.3%, gefolgt von der Genferseeregion und der Zentralschweiz mit 3.5%.

Abwärtstrend bei Verkaufsflächen auf dem Land

Im Gegensatz zum Wohn- und Bürobereich haben sich die Erträge hochklassiger Retailimmobilien in den letzten sechs Monaten kaum verändert. Die einzige Ausnahme bildet Luzern, wo die Renditen weiter sanken. Für städtische Core-Immobilien am Vierwaldstättersee werden Renditen von 2.7% erwartet. Tiefer liegen sie nur in Genf (2.5%) und Zürich (2.4%). An peripheren Standorten hält der Trend zu sinkenden Renditen für Verkaufsflächen an. Am deutlichsten war der Rückgang in der Zentral- und Nordwestschweiz sowie im Mittelland. 

Setz auf Grün – oder setz aus

Nachhaltigkeit als Zukunftsthema

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit im Immobiliensektor steigt. Haupttreiber sind die gute Performance entsprechender Anlagen sowie eine starke Nachfrage. Darum widmet die neue «PwC Real Estate Investor Survey» diesem Thema ein eigenes Kapitel. In diesem legen die Studienverantwortlichen die Auswirkungen von Nachhaltigkeit auf Vermögensverwaltung und Investitionsprozess aus.

Rund 40% der Studienteilnehmer haben eine Nachhaltigkeitsberichterstattung etabliert; vorwiegend auf Drängen von grösseren internationalen Investoren hin.

Teil der Vermögensverwaltung, nicht aber der Akquisition

Die Investoren streben mit einer nachhaltigen Vermögensverwaltung eine Optimierung der Betriebskosten an und verlangen mehr Klarheit über die Werthaltigkeit der Investitionen, die Reduktion des Energieverbrauchs und den Einsatz neuer Technologien wie zum Beispiel Solaranlagen.

Allerdings dreht sich zurzeit fast alles um die Umweltkomponente. Sie ist greif- und messbarer als das Soziale oder die Unternehmensführung. Nur rund ein Viertel der Studienteilnehmer bezieht sämtliche ESG-Kriterien in die Vermögensverwaltung ein.

Die Balance zwischen Investoren, die bestehende Portfolios aktiv nach höheren ESG-Standards verwalten, und solchen, die über den Kauf von Immobilien mit hohen ESG-Standards nachdenken, ist stark unausgewogen. 26% verfolgen keine aktive ESG-Strategie und 18% beachten die Nachhaltigkeit in der Akquisitionsphase überhaupt nicht.

Diese Ergebnisse überraschen nicht. Aktuell gibt es kaum Produkte, die den ESG-Kriterien entsprechen. Ebenso fehlt eine klare Definition von ESG-Standards. So definiert jeder Investor selber, welche Kriterien er anwendet und wie stark er diese gewichtet.

Steigendes Verantwortungsbewusstsein

Die Unternehmen werden ihrer sozialen und Führungsverantwortung mittel- bis langfristig noch mehr Beachtung schenken. Sie werden versuchen, ESG-Kriterien für ihr Immobilienportfolio umzusetzen. In der Folge wird sich der Immobilienmarkt nach Anlegertypen segmentieren, denn Immobilien werden in Übereinstimmung mit den verschiedenen Strategien erworben und verwaltet.

Das Wichtigste auf einen Blick
  • Die Rendite- und Zinserwartungen der Schweizer Immobilieninvestoren haben sich in den letzten sechs Monaten wenig verändert.
  • Zwei Drittel der Investoren gehen davon aus, dass die Renditen abhängig von der mittel- bis langfristigen Zinsentwicklung steigen werden.
  • 60% der Investoren halten die Mieten für stabil. Nur ein gutes Drittel prognostiziert steigende Mieten.
  • Eine klare Mehrheit von 87% erwartet sinkende Mieten für Sekundärstandorte.
  • Im Wohnimmobilien- und Bürobereich verengt sich der Yield Spread zwischen Core- und Value-add-Objekten.
  • Die Renditeerwartungen im Retail haben sich seitwärts bewegt. Auf dem Land sinken sie weiter.
  • Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt für Investoren im Immobilienmarkt an Bedeutung.
  • Noch liegen keine allgemein anerkannten Definitionen der ESG-Kriterien für eine ganzheitliche Betrachtung der Nachhaltigkeit von Investitionsobjekten vor.
  • Immer mehr Investoren wenden ESG-Kriterien auf ihre Portfolios an. Der Schwerpunkt liegt derzeit auf Umweltaspekten.
  • Der EU-Aktionsplan «Sustainable Finance» setzt ESG auf die mittel- bis langfristige Agenda der Investoren.

 

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