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Lex Koller

Verschärfungen beim Immobilienerwerb durch Personen im Ausland
Final regulations
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  • 08/05/26

Das „Lex Koller", das seit 1985 den Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Personen im Ausland regelt, steht vor wesentlichen Änderungen, die darauf abzielen, die Möglichkeiten des Zugangs zu Immobilieneigentum in der Schweiz einzuschränken. Im Rahmen der Begleitmassnahmen zur Volksinitiative „Keine 10-Millionen-Schweiz!" schlägt der Bundesrat eine deutliche Verschärfung der Kaufbedingungen für Personen im Ausland vor: neue Bewilligungspflichten für Hauptwohnsitze von Drittstaatsangehörigen, das Ende des Erwerbs von Geschäftsimmobilien zu reinen Anlagezwecken, Einschränkungen beim Kauf von Ferienwohnungen und Unterstellung von Anteilen an börsenkotierten Immobiliengesellschaften unter das Bewilligungsregime. Der Vorentwurf befindet sich bis zum 15. Juli 2026 in der Vernehmlassung.

Hintergrund

Das seit dem 1. Januar 1985 geltende Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), besser bekannt unter dem Namen „Lex Koller", hat zum Ziel, die ausländische Überfremdung des schweizerischen Bodens zu verhindern, indem es den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch natürliche und juristische Personen, die als „Personen im Ausland" gelten, einem Bewilligungsregime unterstellt.

Der Begriff „Person im Ausland" im Sinne von Art. 5 BewG umfasst nicht nur natürliche und juristische Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland, sondern auch Drittstaatsangehörige (Nicht-EU/EFTA), die mit einer einfachen Aufenthaltsbewilligung (Ausweis B) in der Schweiz wohnhaft sind, sowie juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung einnehmen.

Das Lex Koller wurde jedoch in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach gelockert. So sind beispielsweise seit 2002 EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz für sämtliche Grundstückerwerbe von der Bewilligungspflicht befreit. Ebenso sind Drittstaatsangehörige mit einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) von jeglicher Bewilligungspflicht befreit.

Darüber hinaus können Personen im Ausland derzeit ohne jegliche vorgängige Bewilligung Grundstücke erwerben, die der Ausübung einer gewerblichen, handwerklichen oder freiberuflichen Tätigkeit dienen, einschliesslich zu reinen Kapitalanlagezwecken, und uneingeschränkt Anteile an börsenkotierten Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds halten.

Der Bundesrat ist nun der Auffassung, dass diese Lockerungen zu weit gegangen sind. Am 15. April 2026 hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) das Vernehmlassungsverfahren zu einem Vorentwurf einer Revision eröffnet, der eine deutliche Verschärfung der Bedingungen für den Grundstückerwerb durch „Personen im Ausland" vorsieht.

Warum solche Massnahmen?

Dieser Revisionsentwurf ist Teil der Begleitmassnahmen, die der Bundesrat am 29. Januar 2025 im Zusammenhang mit der Volksinitiative „Keine 10-Millionen-Schweiz!" (auch „Nachhaltigkeitsinitiative" genannt) beschlossen hat.

Diese Initiative zielt darauf ab, das Bevölkerungswachstum der Schweiz zu begrenzen. Der Bundesrat empfiehlt jedoch deren Ablehnung, da ihre Annahme der Wirtschaft, dem Wohlstand, der Sicherheit und dem Funktionieren der Gesellschaft schaden würde. Er anerkennt jedoch, dass Einwanderung und Bevölkerungswachstum reale Herausforderungen darstellen, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt. Daher schlägt der Bundesrat anstelle einer Annahme der Initiative ein Paket von Begleitmassnahmen in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wohnungswesen und Asyl vor, wobei die Verschärfung des Lex Koller eine dieser Massnahmen darstellt.

Das Ziel dieses Textes ist klar: In einem extrem angespannten Wohnungsmarkt möchte der Bundesrat, dass Immobilien und Immobiliengesellschaften vermehrt der ansässigen Bevölkerung und Schweizer Investoren zur Verfügung stehen und so die Attraktivität der Schweiz für ausländische Immobilieninvestoren verringert wird.

Wichtigste geplante Änderungen

Die vorgeschlagenen Massnahmen gelten für alle „Personen im Ausland" im Sinne von Art. 5 BewG. EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Drittstaatsangehörige mit Ausweis C bleiben vom Bewilligungsregime befreit und wären daher von diesen Änderungen nicht betroffen, sollten sie in der vorliegenden Form in Kraft treten.

Hingegen sind EU/EFTA-Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz, Drittstaatsangehörige (mit Ausnahme der Inhaber eines Ausweises C) und juristische Personen mit Sitz im Ausland oder unter Beherrschung von Personen im Ausland von allen oder einem Teil der folgenden Massnahmen betroffen.

Der Vorentwurf sieht vor, den Erwerb von Hauptwohnsitzen durch in der Schweiz wohnhafte Drittstaatsangehörige mit Ausweis B der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Nach geltendem Recht kann ein Drittstaatsangehöriger mit Ausweis B frei eine Wohnung für den Eigengebrauch erwerben.

Wesentlicher Punkt dieser Massnahme: Sollte ein solcher Staatsangehöriger, der Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz geworden ist, umziehen – sei es ins Ausland, in eine andere Schweizer Gemeinde oder sogar in eine andere Wohnung in derselben Gemeinde –, wäre er neu verpflichtet, die Immobilie innerhalb von zwei Jahren zu veräussern. Diese Pflicht soll verhindern, dass Hauptwohnsitze zu verdeckten Kapitalanlagezwecken erworben werden. Bei Nichtveräusserung innerhalb der vorgegebenen Frist kann die zuständige Behörde einen freihändigen Verkauf oder die Zwangsverwertung der Immobilie anordnen.

Diese Massnahme gilt für alle Personen im Ausland, einschliesslich EU/EFTA-Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz sowie juristische Personen mit Sitz im Ausland.

Derzeit können Personen im Ausland Grundstücke, die als Betriebsstätte dienen, ohne Bewilligung erwerben, einschliesslich zur Vermietung an Dritte.

Der Vorentwurf sieht vor, dass nur derjenige Erwerber, der die Betriebsstätte selbst betreibt, von der Bewilligungspflicht befreit ist, unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit.

Umgekehrt wird der Erwerb von Geschäftsimmobilien zu reinen Anlagezwecken – d.h. solcher, die zur Vermietung ohne persönlichen Betrieb erworben werden – wieder dem Bewilligungsregime unterstellt und in der Praxis nahezu verboten, da die Bewilligungsgründe sehr restriktiv sind.

Präzisierung: Gesellschaften mit Sitz im Ausland müssen jedoch zunächst eine Tochtergesellschaft mit Sitz in der Schweiz gründen, um über diese ohne Bewilligung eine als Betriebsstätte dienende Immobilie erwerben zu können.

Zwei Massnahmen sind vorgesehen, um den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohnungen in Aparthotels durch alle Personen im Ausland einzuschränken:

  • Kürzung der kantonalen Kontingente: Die Kantone werden über reduzierte jährliche Bewilligungskontingente für diese Art von Erwerb verfügen, was die Zahl der an Personen im Ausland veräusserbaren Ferienwohnungen mechanisch begrenzen wird.
  • Erneute Unterstellung von Übertragungen zwischen Personen im Ausland: Seit 2002 wurde der Erwerb einer Ferienwohnung durch eine Person im Ausland von einer anderen Person im Ausland nicht auf das kantonale Kontingent angerechnet. Der Vorentwurf sieht vor, diese Übertragungen wieder dem Bewilligungsregime zu unterstellen und auf die Kontingente anzurechnen.

Das Lex Koller sieht derzeit vor, dass Personen im Ausland, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Wohnsitz, frei Anteile an börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften sowie Anteile an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV, die regelmässig am Markt gehandelt werden, erwerben dürfen.

Der Vorentwurf sieht die Aufhebung dieser Befreiung für alle Personen im Ausland vor. Der Erwerb dieser Instrumente wird wieder dem Bewilligungsregime unterstellt. Angesichts der sehr restriktiven Bewilligungsgründe wird diese Massnahme in der Praxis einem faktischen Verbot gleichkommen. Der Bundesrat begründet diese Kehrtwende damit, dass der Schweizer Boden nicht als Vehikel für ausländische Kapitalanlagen zu Rendite- oder Spekulationszwecken dienen soll und dass die Zunahme des Anteilserwerbs durch Personen im Ausland deren Überfremdung des Schweizer Bodens verstärkt.

Weiteres Vorgehen

Der Text befindet sich derzeit im Stadium eines Vorentwurfs in der Vernehmlassung. Die interessierten Kreise (Kantone, politische Parteien, Berufsverbände und andere betroffene Akteure) haben bis zum 15. Juli 2026 Zeit, dem Bundesrat ihre Stellungnahmen zu unterbreiten.

Nach Abschluss der Vernehmlassung wird der Bundesrat die Ergebnisse auswerten und eine Botschaft samt Gesetzesentwurf ausarbeiten, die er der Bundesversammlung (Nationalrat und Ständerat) unterbreiten wird. Da die Änderungen in Form eines Bundesgesetzes erlassen werden müssen (gemäss Art. 164 Abs. 1 BV), bedürfen sie der Zustimmung beider Parlamentskammern. Nach der Verabschiedung unterliegt die Änderung gegebenenfalls dem fakultativen Referendum.

Schliesslich wird der Bundesrat das Datum des Inkrafttretens der Änderungen festlegen und die Anpassung der Ausführungsverordnung (BewV) koordinieren. Die Kantone können dann ihre eigene Gesetzgebung entsprechend anpassen.

Obwohl der Weg bis zum allfälligen Inkrafttreten des Textes noch lang ist, ist es für die verschiedenen Akteure auf dem Schweizer Immobilienmarkt unerlässlich, die Entwicklung dieses Dossiers aufmerksam zu verfolgen und die möglichen Auswirkungen dieses Textes auf ihre Tätigkeit vorwegzunehmen.

Kontaktieren Sie uns

Antonin Weyeneth

Senior Manager, Tax, PwC Switzerland

+41 58 792 90 43

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